每经记者 许鹏、杨羚强、翟敏、朱玲、发自博鳌
万科的肖莉对下半年和明年房地产市场怎么看？太原项目开盘迅速完成销售50亿元，星河湾梁上燕如何看待高端住宅的下一步？在金地掌门人凌克眼中，楼市下跌的空间又有多大？
昨日，当著名经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松在博鳌房地产论坛上将这一个个问题抛给房地产界的精英们后，他们会做出怎样的回答？
这场以“新政下的中国房地产：市场调整与展望”为题的精英对话中，我们也许无法得到一个让所有嘉宾都认可的统一答案，但多位房企大佬在对话中谈到了顺应调控，这可能是我们得到的最重要信息。
交锋第一回合：
下半年楼市走向
上午11：58，巴曙松将第一场争论抛给了万科副总裁肖莉，午间收盘时万科带领地产股上涨，深市翻红。万科披露的前7月销售数据超过了400亿元，形势大好。巴曙松认为万科取得这样的业绩主要是因为价格机制的灵活，在上半年主动做出了价格调整。
肖莉如何接招？
万科副总裁肖莉：我们有一个 “三不政策”，即不囤地、不捂盘、不拿地王。今年上半年我们拿了800万平方米土地，2300元的（平均）土地价格。新政颁布之后，万科五六月的平均房价比前4月下调了14%。当然不存在降价，因为目前整个市场的存量房源非常低，所以对于开发商来说不存在原来什么价钱，现在要降到多少价，只能对新楼盘采取一个合理的定价。下半年，我们还是会坚持刚才说的不捂盘策略。一个盘推出来，第一个月卖掉60%，定价我们会非常灵活。对于下半年，我们还是认为不能存有任何侥幸心理，认为政策会放宽，有这样的想法是非常有风险的。下半年供应量会大幅度上升，所以应该对市场抱有敬畏。
盛高公司董事长总经理谢世东：我同意万科肖总的观点，就是我们不要对未来几个月的政策想得太好。我们应该实事求是地在现有政策下做好自己的业务。我同意下半年供应量比较大，尤其在一线城市和比较大的二线城市，但是我们相信整个房地产形势中期和长期市场还是会平稳的。
今典集团董事长张宝全：去年房地产价格大幅提升，我觉得是虚假的，是不真实的。由于金融危机此前给中国消费预期带来的影响，累积了大量的消费。去年回暖时，进入市场的实际上有三年的消费量，但供应量只有半年，形成一个短暂的卖方市场。我们不能指望调控能改变市场、房价、供应、需求。总的来讲，从我个人判断，今年下半年的态势会比上半年好。因为房屋是家庭最大的一笔投资。在未来，这批消费者又要进入市场，可能会给我们带来一个小高潮。
恒隆地产董事长陈启宗：我大概在4个月前就说政府想压房价，目前房价下降的压力还在。虽然最近量少了，但价还没有跌，但我永远都不敢轻视政府的力量，我认为会跌。
交锋第二回合：
房价若回落 合理空间是多少？
巴曙松称，政府有一个文件说引导房价回落到一个合理空间。到底多少是一个合理空间？对这一问题企业家观点各不相同。
星河湾副总裁梁上燕：过去十年你是买了股票还是房子？我记得去年论坛里也有人这样讲，如果买了股票，跌跌打打，可能打个平；买了房子的，过去十年差异在哪里？我们为什么要掩耳盗铃，所以这个问题我想我不想回答了。
前瑞银集团亚太区主席蔡洪平：短期之内讨论房价高低没有多大意思，我认为总趋势来说，房价一定会涨，如果今天谁相信还要跌20%、30%，不买房，十年后一定后悔。货币在增发，地越来越少了，不要以社会意识形态问题对付经济问题。商品房短期跌一点，但长期还是要涨的，这个趋势没法改变。
金地集团董事长凌克：原来我估计全国70个大中城市房价应该跌10%左右，但现在来看，这个估计悲观了一点。前两天我看了下全国销售数据和存货数据，北京存货在1000万平方米左右，在建工程量是4000多万平方米。在建工程量和销售量比值在2.5时，房子都是涨价的；到4或5，房子都跌价。另外目前刚性需求旺盛，半年后刚性需求更强。根据这个来看，我觉得房价跌不了这么多了。
交锋第三回合：
政策如何走？钱流向何处？
下半年政策如何走？未来热钱还会流向哪些行业？行业人士和投资界人士提出了他们的观点。
中国房地产业协会副会长朱中一：政策是要遏制部分城市房价过快上涨。严格来讲，政府有关部门对房价上涨过快、房价过高、供应偏紧的地区应有一个界定，但现在还没有界定清楚。从全国角度来看，我们认为房价上涨过快、房价过高的应该是东部的一线城市。
巴曙松：我总结朱中一会长的话，政策的模糊还会保持一段时间，别指望说得很清楚。
朱中一：一些地方的房价是有些离谱，像北京通州地区房价降的力度大一些也是应该。房价说白了，一个是供求关系、一个是地段。像北京，近一段时间四环以内的房价没有降，反而涨。包括中西部地区，有些房价还在涨。所以房价跟地区有关系、跟地段有关系，不能一概而论。我们只能引导开发商以合理价格定价、促销，加快资金回笼，使自己实现良性循环。
企业家说
万科肖莉：房企融资过度依赖银行问题多
万科副总裁肖莉昨日 （8月12日）在2010博鳌房地产论坛上表示，在中国现行制度框架下，地产公司做过多的金融创新非常难。同时，她以美国和中国房地产行业的对比来说明了中国房地产行业的困境。她建议“建立多种渠道的房地产企业融资平台”。
首先，在中美房地产市场的差别方面，肖莉在会上介绍说，美国两亿人口，有20多万房地产开发商，中国几万开发商，供应十几亿人口。此外，美国前十大开发商占到25%市场份额，而中国前十家加起来不到10%，换一个角度看，未来国内大的开发商还会有更大的空间和机遇。
“金融便是企业发展的一个非常重要的手段。”肖莉指出，美国房地产开发企业的融资渠道非常多，肖莉介绍，国外大型的开发企业主要是运用公开资本市场来进行融资。除了银行跟资本市场，还有民间的投资，整个融资渠道是非常清晰的。
而在肖莉看来，跟美国房地产企业相比，国内房地产企业融资渠道非常有限，过度依赖银行。她认为融资渠道过于单一会带来以下问题：银行体系积累过多金融风险、优秀企业信用优势难以体现、债务短期化、资金来源和行业景气度高度相关、预售款承担过多融资功能等。
她还指出，民间闲散资金没有一个很好的渠道，所以大量闲置资金进入股市、楼市，投资需求跟刚性需求抢资源，无疑会推动房价上涨，激化房地产供需矛盾。
肖莉建议，希望能够支持开发企业合理的资本市场融资需求，增加房地产直接融资渠道，发展房地产产业基金，适度放开债权型外商投资，分散金融风险，降低对银行信贷及股市融资依赖。此外，向民间资本开发更多投资领域，加快金融创新，拓展更多的投资渠道，有效分流投资性购房资金，加大对债券的支持力度，提高债券发行的效率，可考虑类似股票非公开发行的模式。
恒隆陈启宗：渴望有人出来与我们竞争
“你们的项目回报可以做到多少？”恒隆地产董事长陈启宗一登上博鳌房地产论坛，就向万科副总裁肖莉发出“挑战”。
在得到回答“大概是20%多”之后，陈启宗不无得意地回答：“恒隆地产能做到不贷款的回报率是多少呢？我们去年是31%。要是能贷点款的话，也就是到了50%。”
这家内地商业地产领域著名的企业很渴望有人能和它竞争。“希望有更多的好的商业房地产商出来，因为中国实在太大，机会太多，但现在全国大中城市的三流项目，差劲得不得了”。
陈启宗说，那些三流商业项目是在浪费土地资源，他劝说一些开发商不要再做那些三流的商场，而是能把商场建成一流和他展开一番竞争。但是，他并不认为会有人能和他竞争。
“你们不会从住房里跑到商业地产里。”陈启宗认为，造住宅和盖商场区别很大。搞住房是一个量的问题，必须做大。搞商业房地产是一个质的问题，质一定要好。搞住房是要卖的，搞商场是不能卖的，凡是卖了的商场或者分成出售的写字楼，绝对是三流的东西，也不可能赚到很高的回报率。
陈启宗说，“做商业地产平均来说要经过15年：7年才能把它盖起来，盖起来后，开始的租金回报率大概在4%~5%，然后你把它养大，养到8年左右，才能达到30%的回报率。30%的回报率，要等到15年以后。”
金地凌克：地产商必须具备商业开发能力
昨日（8月12日），在2010博鳌房地产论坛上，金地集团董事长凌克预测，未来十年，国内的房地产商有望达到几百亿元甚至一两千亿元的规模，专注于单一的普通住宅开发已经不能满足发展的需要，商业开发将成为今后开发商必须要具备的一种能力。
凌克的演讲以“创新推动下一个地产的黄金十年”为题，他信心满满地对于房地产行业未来的规模进行了大胆预测，“现在我们开发商的规模都越做越大，大家规模都做到了300亿元、500亿元、1000亿元，今后的十年，国内的这些地产公司规模将由现在的几百亿元发展到1000亿元、2000亿元。”
在过去的十年，很多地产公司的资产都由几亿元发展到今天的几百亿元，规模扩大了不少。今后中国房地产竞争中，不仅是公司规模将继续扩大，还应该注意到今后所开发的这些物业都是综合型的，其中既有住宅，也有商业，而这些也将导致投资规模的剧增。凌克认为，今后将出现的一个变化是，由现在的一个项目几十亿元的投资，发展到今后一个项目100亿元、200亿元的投资。
在不断发展的过程中，城市中心旧城和旧村的改造，以及在城市副中心的大规模综合型的开发区将更多地出现。这两类项目都要求开发商具有非常强的商业开发的能力。由此，凌克认为，房地产商面临着从公司规模到开发类型以及投资规模的转变，商业开发将成为今后的开发商必须要具备的一种能力。
商业地产怎么样才能做好？凌克强调，一方面要有商业开发、商业运营的能力，但也同时也需要有一个非常好的金融平台，因为住宅开发和商业开发盈利模式不一样，投资者也不一样。
今典张宝全：地产转型不能依赖“老”经验
8月12日，在论坛上，今典集团董事长张宝全以其独特的视野透露了未来房企的转型之路。
“地产商在新的形势下转型是从单一产品向多元化产品的转型，而最重要的转型就是要从单一的开发向开发加投资来转型。”张宝全说，“当国人达到年人均收入3000美元时，消费就会发生一个重大转型，这个转型就是从功能消费向体验消费，也就是所谓的文化消费的转型。”
张宝全举例说，在三亚，很多房企都在介入度假休闲和旅游休闲，也做了很多度假地产，但如果没有一个完善的商业模式，仅仅依靠原本的经验，就算在市场不成熟的时候可以获得很好的效果，未来可能还是会出问题。他说，中国地产的转型，不能依靠老的经验，而应关注新的需求，“新的需求可能就是我们转型的动力，新的需求可能就是我们下一轮开发的动力。而在转型过程中，商业模式有效建立可能是下一轮的核心竞争力。
他认为，对于房地产企业而言，最重要的就是营造出一套有效的商业模式，而所谓有效的商业模式，就是可以给所有参与的产业链上游、下游和中游的人群带去更多利益的商业模式。
研究者说
樊纲：投资应关注垄断行业和境外机会
“钱像水一样流向各处，会导致通货膨胀和资产泡沫。”昨日（8月12日），在博鳌房地产论坛上，著名经济学家、中国改革基金会国民经济研究所所长樊纲的演讲主要围绕“中国人的投资问题”展开。在谈到合适的投资机会时，樊纲认为，“垄断行业”是比较好的选择，此外还应该放开政策，使得个人资本能够 “走出去”，关注国外的投资机会。
樊纲用流水作比喻说：“钱会像水一样到处流，既会流向产品，导致通货膨胀；也会流向资产，导致资产泡沫。人们手里钱多了，投资就会投向各处。”
他认为，在过去，人们要么把钱存银行，要么买股票，要么买房产。而在目前高储蓄率的情况下，“怎么创造更多的机会吸引投资”成为了重要课题。具体到投资方向，他认为，垄断行业以及境外投资尤其值得关注。
“应该让民营资本、个人资本打破垄断，参与各种投资，包括制造业、服务业等行业。”他认为，早前“新民间投资36条”进一步开放各种垄断行业，这对于民营投资无疑是一个好消息。
樊纲建议，国内过剩的资金应该“走出去”，积极关注国外投资机会。他说，现在光是让资本“进来”，除了国内庞大的储蓄之外，每年还有1000亿美元国外流入。
在谈到经济政策和走势的时候，樊纲表示，目前来讲，把经济从一个趋于过热的水平拉回到相对平稳的水平是积极的、正面的，有利于市场稳定增长，防止出现大的泡沫。“基于这个判断，现在政策、经济，大概会朝着目前这个趋势继续稳定走下去，不会有大的变数。”
巴曙松：警惕日本式房地产泡沫破灭
“近期中国房地产市场的调控，让人本能地想起日本的泡沫经济。”8月12日，在2010博鳌房地产论坛”上，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松以日本的历史经验作为对比，指出了房地产泡沫存在的四个阶段，并认为，我国房地产发展与日本的第二个发展阶段有点类似。
他认为，第一阶段，1955年开始的第一个十年，日本房地产面临的最大问题就是供给不足，全国无房户超过400万户。
此后的第二个阶段，日本房地产随着日本经济的发展经历了快速发展时期，十年间共建超过2500万套住房，而且新建住房几乎相当于住房存量的全部。
日本第三个阶段，是从1976年开始的第三个十年，这个阶段日本房地产最繁荣的时期已经过去，居住和改善性需求已经逐步得到释放，在此期间日本的地价和房价除了异常高幅度的上涨，即商业用地价格的高涨主导了第三个十年。这一阶段一直到泡沫破灭，地价再次出现异常的上涨，那时日本为了缓解货币升值对经济带来的冲击，过度采取宽松货币政策、财政政策，使得流动性大量涌入房地产市场，房地产泡沫迅速膨胀。
第四个阶段，是日本房地产失落的十年，日本房地产泡沫的迅速破灭，对银行、居民、企业都形成了很大冲击。金融界把它称为资产负债表危机。负债一分钱不少，资产大幅度缩水。所以资产负债表修复需要比较长的时间。资产泡沫破灭都是这样一个演变过程。
巴曙松认为，日本房地产的演变过程有值得警惕的教训，也有值得我们汲取的经验。“从发展环境来看，我们大概和日本第二个阶段有点类似”，巴曙松说，相比日本，我国房地产市场有几个特征：存量总体不足、户型不均衡、区域发展不均衡、城镇住房存量新建住房占比仍然比较低。他指出，从未来发展看，我们关注房地产泡沫，更应该关注商业地产和商业用地价格的变化，同时中国在工业化时期保障性住房建设这一步是难以回避的。
朱中一：建议国务院缓出新紧缩政策
5月份以后，一线城市的成交量大幅度下跌，但在二三线城市拥有大量项目的开发商却在偷笑，他们在二三线城市的项目受宏观调控影响很小，房子依然好卖，很多新盘一开盘就被抢完。但是，作为2010博鳌房地产论坛发言嘉宾的中国房地产业协会副会长朱中一的演讲，却令开发商的笑容僵硬了。
“商品住宅的交易量已经从一线城市传导到二三线城市。随着宏观经济形势基本稳定和房地产调控政策落实，估计一线城市在房价回调后成交量将有一些上升，回升幅度有多大还有待观察。”发布完4月17日楼市新政下各地楼市、地市以及保障房市场的一系列成交数据后，他对下半年楼市的首项预测，就令一些开发商失掉了仅剩的侥幸之心。
此前，他报告了几项关于楼市成交量、成交价格下跌的数据。一是5月份部分城市过快上涨的势头得到了遏制，全国70个大中城市中，12个城市房屋销售价格出现了下跌。住宅的销售价格环比下跌0.4%，是2009年3月份以来的首次环比下跌。6月份全国70个大中城市房屋销售价格指数环比下降0.1%，其中二手房住宅环比下降0.3%。7月份全国70个大中城市新建商品住房和二手房价格同比涨幅分别比6月份回落了1.2%和1%，已连续3个月回落。像上海、杭州、厦门、深圳，也可能包括三亚，已经三个月环比下降。
二是1~5月份，全国商品房销售面积3亿平方米，同比增长22.5%，增速较1~4月份回落了10.3个百分点。1~6月份全国商品房销售面积3.935亿平方米，同比增长15.4%，增速较1~5月份回落了7.1百分点。1~7月份，全国商品房销售4.58亿平方米，同比增长9.7%，增幅比上半年又回落了5.7个百分点。7月当月全国商品房面积6406万平方米，同比下降15.4%。北京、上海、深圳、杭州、南京、乌鲁木齐、南宁、厦门等一些主要城市都出现了较大幅度的下降。
朱中一认为，企业应该根据自己的财务情况决定是否降价。此前，率先降价的万科、恒大、绿地等企业都已经获得了不错的销售。但是，那些财务情况良好，目前销售不佳的开发商，能否等到宏观调控的松动？
“鉴于今后几个月，经济二次探底的可能性不大，完成全年经济增长‘保八’问题也不大。所以估计政府调控楼市的政策不会松动。而一些企业对购地、开发进度的放慢，也会影响明后两年房地产市场”，朱中一说，所以7月份的时候跟国务院有关部门汇报当中，他们多次建议目前暂缓出台新的紧缩性政策，以稳定市场的预期，要尽量发挥市场在现行政策框架内的调节作用，同时抓紧制定“十二五”城镇住房建设规划和中长期建设规划。
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