机构九龙仓上海项目热销背后疑点 质疑其房型超规

　　上周首度开盘的上海新江湾城——九龙仓玺园,销售当周就收获了上海商品住宅成交面积第二名的好成绩。不过,机构发现楼盘热销背后的疑点——在土地出让时,明确规定90平方米中小户型必须达到项目总开发面积的70%以上的九龙仓玺园,此次推出的所有房源全部都是160平方米以上的大户型。

　　《每日经济新闻》记者昨日（8月9日）采访了九龙仓玺园营销总监胡海嵘。该人士表示,从未听说过上述地块有90/70的政策限制。胡海嵘猜测称,项目的规划可能早在九龙仓接手前已被调整。记者查询后发现,九龙仓玺园的前身新江湾城D1地块曾被多家媒体报道,在被挂牌出让前,该项目的招标书已明确规定,地块内90平方米的小户型要占到整个项目的70%以上。

　　随后,记者查询了上海市规划和国土资源管理局网站2006年以来的规划调整公示,但没有找到有关新江湾城D1地块的调整的内容。负责审批新江湾D1地块规划的上海市杨浦区规划局规划科相关工作人员表示,“因为上述地块的规划审批涉及两到三人,须等明日（8月10日）才知晓上述情况的确切回复。”

　　机构“怀疑”房型违规

　　佑威及楼市专评网联合提供的数据显示:8月2日～8月8日上海商品住宅成交均价达到了23242元/平方米,环比前周上涨10%,这一均价大大高于新政前的水平。该机构认为,导致该周上海商品住宅成交均价大幅上涨的“推手”是7月24日开盘的新江湾“地王”项目——九龙仓玺园,正是它的大量销售成交,使上海房价创造了近期的新高。

　　该机构对九龙仓玺园研究后发现,该项目的前身新江湾D1地块曾经有90/70的开发政策限制,九龙仓玺园至少应该有七成以上的房型是90平方米以下的中小户型。

　　据悉,2006年6月1日建设部出台了90/70政策,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占的比重必须达到开发建设总面积的70%以上。根据建设部相关负责人的设想,通过大量建设、开发小户型项目,增加新房的套数供给,进而平抑供需,稳定房价。此后,上海出让的一些地块开始明确要求,90平方米以内的中小户型,必须占到开发总建筑面积的70%以上。

　　记者发现,根据2007年6月22日《东方早报》的报道,浙江绿城房地产集团董事长宋卫平在拍下新江湾城D1地块后,曾向媒体作出过这样的许诺,“公司将会按照规划要求来开发新江湾城项目,也就是说,这个被开发商看成高档住宅项目中的大部分户型都将小于90平方米。”

　　佑威及楼市专评网在昨日发布的报告中称,九龙仓的销售人员一口否认D1地块存在90/70的户型限制,并且表示项目后期也不会有小户型推出。

　　九龙仓玺园营销总监胡海嵘昨日向《每日经济新闻》记者进一步确认,上述项目将不会有小户型的产品,他甚至从来不知道地块有90/70的户型限制,并表示该项目不排除规划已经有过前期调整的可能。

　　不过,上述猜测并没有得到政府有关部门的证实。记者查阅上海市规划和国土资源局网站2006年以来公开的已作调整的项目规划,没有发现新江湾D1项目的名称。

　　上海中小户型供应不足4成？

　　一家房地产研究市场分析报告曾显示,在以新江湾地区为代表的上海中环内,100平方米左右公寓虽然总价较低,但是购买者主要是普通工薪阶层,价格承受力不高。特别是因为房源供应庞大,价格大多卖不高,而且往往容易造成滞销。反倒是总面积160至200平方米的三房和四房,因为针对高端客群,价格不仅可以卖得很高,而且销售非常好。

　　佑威房地产研究中心主任副主任陆骑麟表示,正因为如此,在整个新江湾,100平方米左右的房源比较少,目前市场主力供应的是大户型。这一现象不仅在新江湾,在上海中环以内的其他区域以及一些别墅区都有出现。

　　此前,因为有关部门严格执行90/70政策,不少开发商选择将两套中小户型合并成一大户型的“一房两证”的办法,巧妙“偷改”规划,将不符合规定的产品“合法化”。由于去年开始90/70政策不再被强调,不少原本规定90/70政策开发的中小户型项目,全部以大户型对外销售。

　　在陆骑麟看来,部分楼盘突破了90/70政策的限制,或是导致目前市场小户型产品稀缺的原因。据他统计,在上海目前供应的商品住宅中,只有36.9%的建筑面积被用来建造成90平方米及以下的中小户型房源,超过六成的建筑面积被做成90平方米以上的大户型产品。这使市场上的中小户型公寓数量并不多,仅占上海楼市总供应的47%。

　　“如果中小户型公寓的数量能多一些,大量准备结婚的刚性需求购房者可以得到满足,房价也会因为供应的增大而放缓上涨速度。”陆骑麟表示。