房地产高峰论坛 名家昨广州论剑

每经记者  翟敏  朱玲  发自广州

        8月6日，由住房和城乡建设部政策研究中心、全国工商联房地产商会、广东省地产商会以及《每日经济新闻》报社联合主办的“2010中国房地产高峰论坛”，在广州星河湾酒店隆重举行。

        围绕“‘严政’调控下的中国房地产何去何从”、“房企生存的宏观经济环境”以及“大变局下中国房企如何生存”等一系列热点话题，陈淮、聂梅生、李思廉等业内专家、地产大佬分别发表了自己的看法。

陈淮：解决房价和收入矛盾，中国耗时最短

　　　　在论坛上，住建部政策研究中心主任陈淮发表主题演讲时称：“毫不回避地说，到今天为止，中国的住房价格和老百姓的收入水平存在尖锐矛盾，实际上，这个矛盾在所有国家都有，在今天的中国格外尖锐。但是我们也同样可以说，从加速城市化的历史时点开始计算，中国解决这个问题的到初步缓和或者基本缓和，所需要的时间比任何发达国家在历史上经历的时间都短。”

        在陈淮看来，目前中国的城市化进程和发达国家的城市化进程不尽相同。中国在城市化进程中，物质基础条件和恩格斯写英国工人阶级状况时的那个城市化进程是完全不一样的，和卓别林在纽约演幽默片时的物质基础也不可同日而语。在过去10年，可以预见的未来10~20年中，全世界的任何一个大城市，哪怕是伦敦、纽约、巴黎，在经济总量、资产质量的改善速度上，都比不过上海、北京、广州或者深圳，没有任何城市比我们的沿海大城市在基础设施投入的力度大，同样没有一个大城市的青年白领收入增长速度，比我们这4个城市的增长快。

聂梅生：调控出路在改革土地和银根

　　　　“房地产调控出路就是靠改革，我们每次走出困局都是靠改革，如果没有改革支撑的话，永远在组合拳转，结果力度越来越大，效果越来越差。”全国工商联房地产商会会长聂梅生称，“我觉得房价只不过是一个表象，如果仅盯着房价，对这次调控深刻长远的影响未必简单了点。”

        她从当下房价下滑数据、房企资金链以及房企投资情况深入分析，指出土地购置面积并没有下降，政府正加大土地供应量，所以现在是拿地的好时机，很大一部分上市公司和国企在花钱买地，这也是很好的选择。

        她认为，房地产调控的出路在改革土地和银根，这牵涉到土地流转、招拍挂、小产权、物业税等。“改革要稳定人心，就像这一次通胀并不可怕，上半年没有通胀多少，但是通胀预期把我们整个房地产、金融、信贷等搞得观望气氛很浓，所以预期是非常重要的。尤其在资本层面和金融层面，稳定预期会更好地稳定房地产市场。”

李思廉：房企不宜以商业地产为主业

　　　　在论坛上，有观众向广东省地产商会主席、富力集团董事长李思廉发问：“富力集团在广州的商铺销量约占富力广州业务33%，是否意味着富力地产正逐渐转型发展商业地产？发展商业地产项目，是否是分散政策风险的一步妙招？”

        李思廉表示，这个数据可能跟真实情况有差异，我相信中国目前主流的开发商都不会以商业地产为主业，最主要的是目前税法结构有影响，对现在的租金收入是双重征税，所以在目前的情况下，没有大型房地产商可以把重点放在商业地产上。“我想能够达到20%、30%已经是了不起了，除非免掉12%的房地产税，这个也是房地产界探讨了很久的REITS（房地产投资信托基金）为什么迟迟还没有能够在交易所上市的重要原因。”

        他介绍，商业地产分为四种：商场、酒店、公寓、写字楼，从中国大中小城市的租金收入看，扣除了应该交的税后（包括地产税、销售税等），回到母体的资金还要交企业所得税。经营得好的话，哪怕是100元的租金，很可能反映出来纯的租金收入仅为60元，“这个（商业地产）上市回报太低。”



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