银监会加码房贷压力测试 预设房价“腰斩”

　　据知情人士透露,银监会已要求银行系统进行新一轮压力测试,应对在那些房价过度上涨的地区房价可能下跌约一半的情况,而该新压力测试也是迄今为止中国银行(601988)系统进行的最为严格的一次压力测试,其假想的极端情形包括60%的最大房价跌幅。

　　受新压力测试升级影响,地产股和金融股昨日应声下跌,跌势惨重。中信建投交易软件统计,房地产业板块跌幅1.5%,个股跌幅榜前列几乎都是地产股,而银行股亦受到拖累,金融板块中券商股跌幅大多在2%以内,超过2%的除中国太保(601601)外,还有招商银行(600036)、民生银行(600016)、交通银行(601328)、兴业银行(601166)、华夏银行(600015)和北京银行(601169)。

　　不过当《每日经济新闻》记者联系上海银监局时,相关人士没有对房价下跌60%的压力测试计划作出正面回应,只是表示以前做过下跌10％～30%的压力测试,而且他认为压力测试的下跌幅度并不代表监管部门对房价下跌幅度的预期。

　　而其他地方银监局人士向 《每日经济新闻》记者指出,听说过最新的压力测试这个事情,新压力测试传达了监管部门严控房地产信贷、对房地产开发贷款风险加强管理的决心。监管层提出房价上涨城市房价下跌过半的假设,凸显了监管层对自去年以来房贷投放上升后商业银行不良贷款急增的忧虑,以房价下跌过半为预设条件来测试银行房贷地产的不良贷款率,对商业银行是种预警作用,同时,对银行信贷业务及房贷调控效果也会有更有效、有力的量化数据支持。

　　然而昨日（8月5日）晚间银监会负责人却对房地产测试有关问题做出了表述相当谨慎的回应:“为进一步掌握房地产市场波动对商业银行房地产贷款质量的影响,银监会于2010年5月份要求商业银行开展了房地产压力测试,分析不同压力情景下（全国房地产价格平均下跌10%、20%、30%）商业银行房地产贷款质量受到的冲击。压力测试是商业银行经常使用的前瞻性风险管理手段之一,是商业银行提升风险管理水平的需要。压力测试及其情景假设要根据每个商业银行各自资产组合、风险承受能力以及风险偏好等进行设计。”银监会负责人回应还指出:“各种情景假设不代表银监会对房地产市场走势的判断,也不代表房地产信贷政策可能出现变动。”

　　空前严格的压力测试预设

　　据悉,银监会已在上月要求各商业银行开展新一轮压力测试,而测试预设条件较“房价下跌30%”更为严格,即在房价上涨过快地区,以“房价下跌大约一半”的预设条件进行压力测试。

　　有知情人士指出,此次房贷压力测试主要关注地区为房价上涨过快、潜在跌幅较大的多个一线城市,包括北京、上海、广州、深圳、杭州、重庆等地,巧合的是,为确保房贷新政不放松从而严控房贷风险,监管部门目前建议商业银行暂停京、沪、深、杭第三套房贷。“监管层的要求始终没有改变,这也表明了房贷政策保持调控力度的决心。房地产风险作为三大信贷风险之一,自去年天量的信贷投放和随之而来的房价高涨,今年以来监管部门更是倍加管控力度。”

　　值得一提的是,银行压力测试本身存在的问题也是监管层考虑到的一大因素。中金公司在其最新研报中指出,虽然欧洲的银行压力测试在诸如GDP增长和债券价格等方面作出了较为严格的假设,但压力测试中“最差情景”的基本假设“不够差”是市场对于测试结果的普遍看法。

　　深入摸底信贷资产质量

　　事实上,银监会主席刘明康银行在2010年第三次经济金融形势通报会上就曾表示,进一步加强房地产开发贷款风险管理,应“继续深化”有关房地产及相关行业的“压力测试”。此外,中国银行行长李礼辉五月底就曾表示,在最新压力测试中,在最坏情况下,中国银行的坏账比率会上升1.2个百分点。

　　然而,当前国内房地产信贷风险到底有多大？据银监会此前压力测试汇总数据显示,在房价降30%、利率升108个基点的前提下,样本银行房地产不良贷款率会升2.2%,税前利润降20%,46家农村商业银行不良率将升3.5%、贷款损失率增加30%。

　　有分析观点认为,如果加上与房地产关联度大的三大行业,如钢铁、水泥、建材行业同时做压力测试,结果则是样本银行房地产不良贷款率可能还会上升,而这也构成监管部门对房地产信贷风险的严密关注。

　　据国家统计局发布的上半年全国房地产市场运行情况显示,6月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%,涨幅比5月份缩小1.0个百分点;环比下降0.1%,这是近15个月来全国房价环比首次由涨转降。

　　多位接受《每日经济新闻》记者采访的银行业分析师均表示,一线城市“房价下跌60%”的可能性几乎为零。记者了解到,与房价微降幅度相比,房地产开发贷款的投放增速更引人关注。

　　央行最新数据表明,虽然房贷增速有所回落,但增速仍在高位运行。数据显示,今年上半年房地产开发贷款新增4423亿元,6月末余额同比增长26.1%;上半年个人购房贷款新增9323亿元,6月末余额同比增长49.6%。

　　有分析观点指出,房地产商业性贷款占全部贷款比重21%以上,国内房地产商业性贷款,无论是房地产开发商还是个人按揭贷款,并没有随着国十条出台而大幅减少,蕴藏的房地产风险“可见一斑”。

　　“银行和房地产市场无法承受25%-30%以上的房价跌幅,现在压力测试考量加码到房价将下跌约一半,监管层的用意在提醒银行,一些负债水平高、持有庞大土地储备的发展商,将存在资金链断裂的现象,从而面临融资崩溃的风险,目前应高度重视这一风险。”某银行业分析师向记者表示。

　　上述分析师指出,前一轮的压力测试结果可能会有透明度不足的因素,同时,银行以“房价下跌30%”为预设的压力测试结果都较乐观,为严控房地产开发贷款风险,有必要通过要求更严格的压力测试去深入摸底银行信贷资产质量和风险状况。