多地竞相上马 城市综合体将成房企未来？

每经记者  张初亮  发自上海

        在杭州近日的一次城市综合体发展峰会上，开场发言的一位杭州官员说：“杭州要再建100座城市综合体。”业内哗然。然而，官员的话语的确代表了城市发展的一个长远愿景。近年来，城市综合体已成为众多开发商青睐的商业地产模式，不仅在北京、上海、广州等一线城市的城市综合体发展迅猛，就是一些二三线城市也把建造城市综合体当作了城市发展的目标。甚至有开发商称：“谁拥有城市综合体，谁就拥有城市的未来”。

        城市综合体，这一房产圈的当下热词，对于地方政府和房地产企业而言到底意味着什么？《每日经济新闻》记者对此展开调查。

热浪：

多地竞相上马城市综合体

        城市综合体是指将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，从而将居民的消费生活半径缩小到住宅小区周边的综合体。

        一、二线城市早已投身于城市综合体开发。北京国贸中心、上海恒隆广场、上海新天地、深圳华润万象城、广州天河城、成都万达广场等，这些城市综合体深入人心，每日客流如潮。万达集团、中粮集团、华润集团、宝龙集团等行业领袖企业也曾提出只做城市综合体的发展战略，而杭州、合肥、沈阳和济南等代表性二线城市更提出主要发展城市综合体的战略目标。

        近日，北京CBD核心区迎来了土地盛宴，12幅黄金地块推向市场，其中包括此前多次推迟出让的“中服地块”。由于招标门槛大大降低，吸引了61家企业参与投标。

        而据相关资料统计，北京国贸中心云集了1100多个国际品牌、两座世界级酒店、70多家餐厅、20多家咖啡店，每年上缴税收数十亿元。同时，该城市综合体还为社会创造了两万多个就业岗位。

        但随着城市化进程加快，一线城市很难再有大量中心地块供应，由此，二三线城市迎来了城市综合体的发展契机。据报道，对于天津而言，去年城市综合体还是个新兴概念，但2010年，当地却出现了万达、红星、昆仑中心等12个城市综合体项目。而万达集团在兰州投资的首个城市综合体项目——兰州万达商业广场预计也将在今年年底前开工建设。另外，8月8日，厦门将出让“2010P13”地块，共50万平方米，规划用途为住宅、商业、办公、酒店的“综合体”项目。据统计，自去年10月以来，仅仅半年多时间，厦门已经迅速出让14幅综合用地，将建成10个城市综合体项目。

        在杭州，钱江新城CBD区块更是城市综合体扎堆的地方。2010年，历经5年规划建造、被称为杭州首座国际形态城市综合体项目的万象城也已投入运营。随着杭州东扩，杭州东部国际商务中心IBC项目也开始亮相。

        在城市综合体概念愈发火热的背后，一些开发商宣称：“谁拥有城市综合体，谁就拥有城市的未来”。

样本：

杭州规划百个项目投资3000亿

        那么，计划建造100个城市综合体的杭州，情况又是如何？

        杭州经济开发区经营集团总经理陈开旭在接受采访时表示，中国城市化进程中，以往都是单一性开发，而现在开始走向综合性开发，“城市综合体的开发，代表了这几年城市开发逐步成熟的过程，城市综合体，相当于在一个城市的区域内，安放了城市化助推器”。

        在杭州下沙经济开发区发展过程中，可以清晰地看到城市化进程与城市综合体开发相互助推的发展脉络。上世纪90年代，杭州下沙还是一片荒芜的滩涂，但随着下沙经济开发区的设立，下沙逐渐成为杭州三副城之一。

        杭州万国投资总经理周锦虹在接受  《每日经济新闻》采访时说：“2007年我们拿下了下沙的一个项目，在对下沙当时的状况和整个战略发展规划作了详细研究后，认为有必要在这里建设一个城市综合体。因为这里有30多家世界500强企业、有20万左右的大学生，但这里缺乏一个符合国际品质的酒店、公寓和写字楼。”

        事实上，随着城市化进程，城市综合体在招商阶段也获得很多大品牌的青睐。希尔顿酒店管理集团大中华区高级副总裁TimothySoper向《每日经济新闻》记者表示：“如杭州东部国际商务中心IBC这样的项目，无疑会成为杭州市一个新地标建筑。因此这个项目成了我们过去所有洽谈的项目中，签约最快的一个。”

        城市综合体向来都是区域价值提升的最有力推手，它不仅能为区域平添一个坐标式的建筑，更标志着区域的全面提升。杭州市政府副秘书长陆瑞芬指出：“杭州市委市政府提出了建设20座新城和100个城市综合体的战略规划。新城和城市综合体建设符合推动城市组团式发展、增强服务功能、提高城市综合承载能力的需要，是杭州推进城市化的主战场。”

        来自杭州市建委的一份报告称：“杭州100个城市综合体预计总投资超过3000亿元，2010年计划投资343.87亿元，截至6月30日，已完成投资约123亿元。100个城市综合体中，已经基本建设完成或部分建成投入使用的19个，已经完成前期开始建设的35个。”

软肋：

“没钱别玩综合体”

        万达的城市综合体模式，无疑已在全国各地获得巨大成功。相关资料显示，万达已在全国开业27个万达广场，在全国50余个城市投资项目，持有的收租物业面积超过1200万平方米。

        一位长期研究商业地产的人士表示，城市综合体正是万达在地产开发中的核心竞争力。“一个结构合理、功能完善的业态组合，如购物中心、酒店、公寓、高档商务餐饮等，将缩短商业和商务辐射半径，并聚合强大的人气和商机。”

        该人士介绍，万达采取的是“订单商业地产”模式，即招商在前，建设在后，保证开发的商业项目有下家，投资以后能保证稳定的租金收入，从而不至于投资失败，“在每个城市的万达广场，都有着号召力极强的主力店优势，这是一个商业物业能够迅速火起来的关键。”

        房地产专家陈真诚在接受采访时表示：“由于近几年住宅房价持续、大幅快速地上涨，已经在一定程度上透支了房价的未来，谁也不能保证住宅价格还能上涨多少、上涨多久，也不能保证住宅房价不下降，因此，开发住宅的开发商就可能面临利益增长的空间不够的风险。”

        在陈真诚看来，城市综合体是随着新城区的城市副中心或子中心的形成而产生的，或者是由于老城区的改造促进了城市综合体的出现。面对各个城市迅猛发展的城市综合体，陈真诚表示：“城市综合体必须基于城市副中心或子中心为依托。目前来说，国内真正意义上的城市综合体主要出现在一线城市，二三线城市中真正的城市综合体几乎没有，或者说很少。”

        “搞城市综合体，必须研究其体系内部的产品设计、产品结构问题。作为运营商来说，要成功、高效率地运营城市综合体这样一个城市子系统，需要一定的成本，因而需要有比较高的持久性收益的项目。如果没有这样一些能够持续产生高效益的项目使运营商获益，那么城市综合体项目的运营会很难维持。”陈真诚说。

        “城市综合体，我们要考虑运营体系的运营问题，要重视研究、解决城市综合体的运营效益问题，要能保证运营所需的资金不缺血或贫血”。近日，杭州综合体IBC项目总经理周锦虹在一次会议上表示：“没钱别玩综合体”。周锦虹或许一语命中了当下各个城市、众多开发商热情开发城市综合体的软肋。



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