李海峰：银行房贷压力测试测出了什么？

李海峰

        据悉，近日银监会召开第三次经济金融形势通报会议，会中通报了融资平台、房地产、过剩产能领域三大信贷风险敞口。其中，通报了前期银行房贷压力测试结果：在房价下降30%、利率上升108个基点的前提下，样本银行房地产不良贷款率会上升2.2个百分点，税前利润下降20%等。于是有人高呼，要放松对房地产的调控；甚至有人说，不能再调控了，再调控就有可能导致银行的系统性风险，甚至是经济衰退。银行房贷压力测试到底测出了什么？

        贷款压力测试，是国际通用的一种预警、处置银行信贷资产风险的办法。今年4月份房贷新政出台后，各银行已经在银监会的要求下，根据当地房价变动，进行相应的压力测试。在上一轮的房地产及相关行业贷款压力测试中，尽管银监会没有给出统一的测试办法，但从各家银行上报的数据来看，银行对房价下跌的可容忍度普遍在30%～40%之间。

        笔者认为，银行房贷压力至少测出了三个方面的反应。

        一是银行监管部门对该领域贷款风险的上升感到忧虑。诚如上海银监局局长阎庆民所言，上海房地产开发商还贷能力开始下降，而且75%的土地储备贷款都是在2009年以后发放的，拿地成本较高，未来将面临更大的偿还压力和抵押物减值风险。所言极是，房价下降，开发商以地王的方式拿地，利润自然没有大幅增长的道理。

        二是房地产企业开始向银行施加压力。其实在此之前，早有房地产开发公司老总放言，随便调控，贷款还不了，先死的是银行！银行是国有控股的，事关老百姓利益，政府怎能任其倒闭？所以对于房价调控，其认为只不过是应景之作，自己怎会抽自己？所以心中有底呀，故而我行我素。各位也都看到了，北京、上海等地楼盘在百日新政的调控中，房价又下降了多少呢？略有下降，现在又有了上升的势头。

        三是各路利益集团代言人竞相表态。有专家认为，房地产信贷是牵一发而动全身的，即便不考虑整个金融体系，仅考虑银行信贷，问题也可能更复杂。也有经济学家认为，对中国银行业而言，房地产信贷可能是一种系统性风险。言下之意，房价不能降，一降就会出大问题，房地产信贷牵一发动全身；再调控，出了问题就会出现美国的“金融危机”，是千古罪人。实不知美国“两房”危机的关键点在于向不具备还款能力的借款人发放了个人住房贷款，而高房价则是造成这一问题的元凶。

        房地产业风险上升是毋庸置疑的，但这到底会对银行产生多大的风险？会对经济带来多大影响？这倒是决策者需要重点考虑的问题。

        其实，国内房地产价格的大涨也就是在去年下半年至今年的4月份。以链家房产公司的数据分析，北京年初以来住房均价最高涨幅为33%。此价相比去年同期，则有1倍高增速，在如此短的时间内有如此大的增幅举世罕见。房价下跌30%，也就是接近年初水平，难道就会出现开发商都活不下去了？房价上涨时并没有听到开发商高呼利润太多受不了，但是却听到某地产大鳄语出惊人，称几年内北京五环房价将达到若干万元云云。房价的快速增长吸引了投机，而投机者则同时更进一步地推高了房价。对于只有一套房的居民并没有体验到房价上涨带来的真实财富和生活品质的增加，倒是无房户要用半生甚至一生的奋斗来换取居住之处。

        据银监会统计，截至2010年二季度末，我国境内商业银行（包括大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、农村商业银行和外资银行）不良贷款余额4549.1亿元，比年初减少425.2亿元；不良贷款率1.30%，比年初下降0.28个百分点。商业银行拨备覆盖率达186.0%，比年初上升31.0个百分点。可见，单纯对于房地产开发贷款而言，商业银行是完全有能力承受的。现在开发商扛住房价不打折，还有一个重要的心理是与政策作博弈。

        政府财政收入被房地产税收绑架使得地方政府部门患上了严重的房地产依赖症，土地财政使得地方政府“吃人嘴软”。今年上半年，浙江省地方财政收入增长的6成贡献率来自房地产业。浙江省省长吕祖善认为，目前房地产成交量明显下降，相关税收也将减少，房地产市场形势变化对地方财政收支平衡的影响正在显现。可见，在此调控政策下，有的地方政府比房地产开发商还着急。但是如同吸毒成瘾，饮鸩止渴只能解决一时之急，“卖地政府”必须要加快税收结构调整，否则，只能在高房价的挣扎中愈陷愈深。

        现在国内的房地产市场，犹如高烧40多度的病人，靠打针吃药控制住了温度，有点药物副作用反应也属于正常，这也是为了保持整个生命系统的健康。如果现在就取消降温治疗，不仅前功尽弃，而且不知又要高烧到多少度了。事实上，对于个人住房贷款而言，因为房价是在短期内过快上涨，属于没有量能支撑的空涨，房价有较大的下跌空间。如果用1年或者更长的时间来缓冲30%的下降幅度，只要不遇到经济萧条，个人住房贷款的还款不会因此而出现更多的不良贷款。当前，开发商最明智的做法是用主动降价来换取成交量，压缩些利润，无非是把部分“吃进去的利润再吐回去”。

        调控房价，势在必行，政策的制定是要代表最广大人民的根本利益。保持经济平稳增长是关键，调控房价要有耐心和方法。



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