房产税“靴子”悬空 两条主线把握地产股反弹

每经记者  王炯业

        目前，市场中充斥着各种关于房产税何时推出的传闻。此前有报道称，有关人士表示作为地方税改革的一部分，房产税试点将于2012年开始推行。随后又有否认该消息的传闻。

        不论消息是否属实，一位资深地产分析师对《每日经济新闻》记者表示，“2012年推行房产税试点”的消息，对于市场的影响都不会太大。值得注意的是，近期地产板块的反弹已经显示了一定的持续性。未来伴随着大盘的逐渐企稳，地产板块是否还值得关注？投资机会在哪里？《每日经济新闻》记者一一为您解读。  

　　  众所周知房产税是利空。此前，房地产税开征的消息频频传出，但迟迟未靴子落地，地产股数度遭到重挫。

        今年4月份，市场传出即将开征房地产税的消息，地产股应声暴跌。5月份，市场再度传上海房产税新政即将开征的消息，地产股再度暴跌。本周，一度传出房产税推迟至2012开征的消息。

传闻刺激地产股强势反弹

        从二级市场上看，周三的市场小幅震荡。周四受到房产税推迟传闻影响，地产股的做多热情被激发，地产板块低开高走，板块涨幅达到2.44%，居行业板块前列。

        全景数据决策终端监测数据显示，周四沪深两市合计净流入资金64.77亿元，其中机构资金净流入47.65亿元，散户资金净流入17.12亿元，超过七成行业获资金增持。房地产板为最受热捧的板块，净流入13.2亿元。其中，地产个股纷纷涨势凶猛，深物业A开盘涨停，刺激地产板块全面快速反弹冲高。万科A开盘后一度拉升逾3%。截至收盘该股上涨2.58%。东华实业、鲁商置业、云南城投、广宇发展等个股涨幅逾5%，合肥城建、滨江集团等更是上涨逾7%。

        对此，日信证券表示，如果2012年推行房产税试点，那么真正出台房产税将会在2012年之后，可以说晚于市场的预期，对于地产股乃至大盘来说，应该算是利好。

        不过，一位资深地产分析师对《每日经济新闻》记者表示，2012年是否推行房产税试点，这对市场的影响应该不会太大。

两条主线“把脉”地产股

        那么目前，投资者应该如何把握地产股？

        华泰证券地产行业分析师张驰飞认为，就现在的地产股来讲，最重要的还是要看成交量。

        中信建投地产研究员陈莹则表示，房价调整是行业中期反转的必要条件，主要原因有二：其一，只有房价调整才能引导政策朝积极方向发展。其二，只有房价调整才能刺激交易量恢复性上涨，带动行业的业绩增长。

        在操作方面，投资者可以把握两条主线。

        陈莹表示，2010年下半年房地产板块将维持底部震荡，中期反转有待房价下跌带来的2011年业绩增长预期的改善。在底部震荡过程中，可把握一些反弹机会：

        其一，受益于行业集中度提高、业绩增长有保障、估值较低的行业龙头企业。如万科A、招商地产等，这类个股不仅有高速增长的业绩、丰富的土地储备，更有便利和多渠道的融资能力，目前相对行业整体而言估值较低。

        其二，受益于推进城镇化进程的二、三线城市的区域龙头企业。城镇化进程的推进给二、三线城市的房地产企业更多的发展空间，地价和房价的上涨趋势已经由一线城市蔓延到二、三线城市。对于拿地时间早、土地成本低的区域龙头企业形成利好，比如信达地产、苏宁环球、名流置业、建发股份等。

        招商证券认为，可寻找未来每年有30%以上高增长的公司，以获得超额收益。这些公司主要为质地较好的二线开发公司和服务业龙头。比如华发股份、荣盛发展、冠城大通、格力地产、首开股份、鲁商置业、世联地产等。

重点公司

荣盛发展“受益”于中小城市

　　  荣盛发展（002146，收盘价10.79元）是一家总部位于素有“京津走廊上璀璨明珠”之称的河北省廊坊市，致力于中等城市房地产开发的企业。公司具有“立足中小城市，开发普通住宅”的业务模式，这为公司的成长带来了一些特点和优势。

        华泰证券认为，上市后公司加快了在中小城市的扩张，目前拥有1200万平方米的项目储备，分布于13个城市。广泛的区域布局有利于公司分散区域性的风险，收入来源多样化，并且由于公司储备主要在中小城市，受宏观调控的影响较小。

        因荣盛发展只在中小城市拿地，因此整体土地成本较低。测算公司全部1200万平方米可结算项目储备的平均楼面价为797元/平方米。由于土地成本低廉，项目总投资额较小，公司可以在力所能及的范围内快速扩张。

        另外，公司产品以普通住宅为主，周转快、成本低，但利润水平并不逊色于其他开发商，2009年税后毛利率为28.6%，处于上市公司前列。专注于中小城市发展的另一个优势是费用率较低，2009年公司期间费用率为4.15%，低于同行水平。预计2010至2012年的每股收益分别为0.6元、0.92元和1.18元。

华发股份  积极开拓异地市场

　　  华发股份  （600325，前收盘价12.81元）是珠海房地产开发的龙头公司，在珠海拥有众多优质储备，可结算资源达到292.29万平方米，是名副其实的珠海“大地主”。根据招商证券统计，公司的可售资源有46%在珠海、19%在中山、14%在沈阳。公司近几年在珠海市场的份额较为稳定，基本都在20%左右。即使面对日益激烈的竞争，公司在珠海仍是当地的龙头。

        招商证券认为，华发股份2008年进军包头，在2009年陆续在大连、沈阳以及南宁实现了项目拓展。也就是说，从那时开始，公司开始走出珠海、中山，实施异地拓展战略。

        相关数据显示，公司2010年预计结算面积36.7万平方米，结算收入42.9亿元，主要结算项目有华发新城、华发世纪城、华发水郡和华发生态庄园。2011年预计结算面积44.5万平方米，结算收入49.12亿元，主

        要结算项目有华发新城、华发

        世纪城、华发水郡、华发生态庄园、包头华发新城和大连华发新城。2012年预计结算面积63万平方米，结算收入68.78亿元，主要结算项目有华发新城、华发世纪城、华发水郡、华发生态庄园、珠海华发蔚蓝堡、珠海斗门项目、中山华发山庄、中山华发广场、沈阳华发新城、大连华发新城、南宁华发新城等。

        基于上述收入与成本假设，招商证券预计公司2010年到2012年，每股收益分别为0.96元、1.08元和1.54元。



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