房价17个月来环比首次下降、成交量逐步走出“谷底”、房地产开发投资维持较快增长……国家统计局日前公布的今年1至6月房地产市场的相关数据,直观地说明了上半年楼市调控取得初步成效。不过,经济复苏的曲折性超过预期,下半年宏观调控面临的“两难”问题增多。在此形势下,楼市调控如何“迎难而进”？专家表示,楼市调控不能指望毕其功于一役,只能采用“渐进疗法”。
在做完变相降价、“零成交”等一系列试探性动作之后,部分开发商对楼市调控政策放松的期待似乎落了空,一些观察人士所谓“误伤经济”的借口也并没有动摇中央调控政策的决心。
调控背后的博弈
自4月中旬被称为“史上最严厉的调控政策”出台至今,已接近百日,楼市观望气氛越来越浓厚,部分一线城市成交量大幅下降,上海、北京等城市月成交量甚至一度萎缩70％－80％。6月以来,北京、上海、广州多家开发商的新盘成交惨淡,“零成交日”“零成交楼盘”“零成交区域”等字眼不断出现在媒体的报道中。一线城市部分楼盘开始降价,土地市场降温迹象明显。
国家统计局12日发布的数据显示,6月份70个大中城市房价环比下降0．1％,这是近15个月来房价首次下降。但就在这个关口,关于放松调控政策的声音一下子多了起来。
从媒体报道内容来看,先是部分城市商业银行取消第三套房贷的限制,继而投资客现身说法,扬言只要房价再降10％就出手购买,再接着专家和开发商表态,房价下跌幅度不能超过25％,否则对经济影响太大,如果ＧＤＰ增速低于8％,房地产调控政策就一定会放松。
上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭告诉记者,“误伤经济”正成为一部分人阻碍执行楼市调控政策的借口。目前包括一部分地方政府在内,各方主体对此次楼市调控多少存在一些疑虑。有的甚至还认为之前的几次楼市调控最终都以“放松”或“救市”告终,由此推断下半年或者明年年初可能会“旧事重演”。
“在某种程度上,现在的房地产行业已经绑架了地方政府,尤其在今年经济发展还存在不确定因素的情况下。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授认为,现在开发商心里也有着自己的“小算盘”——成交量不断萎缩乃至房价下跌,首先担心的就是地方政府,因为这会造成地方政府税收收入、转让土地收入的下降。而银行信贷方面,也会因成交萎缩、房价下跌受到影响。“可以说,现在形成了这样的格局:中央政府希望调控真正产生效果,而开发商乃至银行业等都不希望房价下降”。
针对这些乱象,住房和城乡建设部、银监会、国资委12日分别作出回应,重申调控政策延续性。7月20日,中国银监会主席刘明康再次强调要坚持调控力度不放松,确保政策实施的稳定性和持续性。17日住房和城乡建设部部长姜伟新在哈尔滨出席“2010中国市长论坛”时,面对来自全国各地的七十余位市长、副市长也表示,“一旦放松,房价会强力反弹,调控政策毁于一旦,政府也会失信于民。”
调控效果如何评价
近日,上海房地产展示交易会在冷清氛围中落幕。与今年“五一”房展会约200家参展房企、近300个参展楼盘相比,此次仅60多家房企、近100个楼盘参展的情况,已形成鲜明对比。同时,购房者希望看到的普遍降价情况并未出现,部分开发商给出的折扣只是维持在以前九折左右的水平,更多的仍是购房送面积、送家电或是特价房等优惠策略。
国家行政学院决策咨询部研究员王小广认为,楼市调控的效果最终至少要改变过去形成的两个预期:一是房价只涨不跌,二是政策调控不会到位。正是基于这两个预期,以往房价才会越调越高,目前调控政策万不可半途而废。
中原集团研究中心20日发布的一份报告认为,上半年在中央严厉的房地产市场宏观政策调控下,国内房价过快上涨的势头受到遏制,此次楼市调控初见成效,但大部分城市房价至今仍未见明显下调。让人担心的是,随着时间的推移,各地楼市对调控政策的“抗药性”正在逐步增强。
“由于中国现在的房地产调控没有量化指标,多以房价作为评判依据,但又很难说房价降到什么程度才算是调控到位。”尹伯成教授认为,从抑制部分城市房价过快上涨的目标来看,这一轮调控已经见效,但要解决房价过高还任重道远,离市场预期降价也相差甚远。
中国发展研究基金会副秘书长汤敏称,可以借鉴调控通货膨胀的方式来调控房价,但前提是要有一个像物价指数（ＣＰＩ）一样非常明确、非常权威的基准房价量化指标,设定上下限,一旦超过限制,政府就可以启动各种调控机制。
华远地产(600743,股吧)董事长任志强认为,以房价为目标的调控就像煮饺子,水开了,加点冷水就不开了。但如果不关火,就只能解决表面问题,以后水还会开。上海财经大学经济学院院长田国强则告诉记者,影响中国房地产市场稳健发展的主要症结不在于高房价,而在于长效机制的缺乏。
房地产调控亟待建立长效机制
中原地产研究中心董事程澐认为,中国房地产市场具有典型的“政策市”特征,调控政策是根据市场的起伏变化张弛有度的。下半年中央调控政策是松还是严将受到三大要素影响:即银行对信贷政策的执行尺度、地方政府对调控政策的执行力度、舆论监督的透明程度。预计下半年调控方向将以细化现有政策的深入实施为重点,在促进保障房建设、增加市场供应以及抑制投资投机性需求等层面上实施调控。
交银国际研究部主管杨青丽表示,目前楼价基本是较高收入人群支撑,另外,平均首付比例较高、贷款抵押率较低、个人贷款与存款比例较低、贷款支付与收入比例较低等这些因素也决定了楼市不会出现崩溃的风险。因此在政府适当调控之下,延缓房产税或物业税的出台时机,中国楼市可在不对经济造成较大伤害的情况下达到调控目标。
上海财经大学经济学院院长田国强认为,解决楼市问题的根本方法是要增加商品房市场土地有效供给,增加持有高端房和多套房的成本,同时考虑到与之相配套的风险控制、住房保障、租房体系、拍卖机制等。应该从土地流转制度、财政税收制度、金融监管制度、住房保障制度、住房租赁市场建设、土地拍卖制度等六大制度建设方面入手,多管齐下,综合治理,建立有效市场,兼顾经济效率与社会公平,引导有效供给与有效需求,促进房地产市场稳定健康发展。
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