广州第一高楼东塔“过审”CBD未来租金受考验

每经记者  朱玲  发自广州

        7月20日，塔楼高530米，地上112层，号称广州第一高的东塔正式通过广州市政府超限高层建筑工程抗震设防专向检查。

        同时，这意味着广州珠江新城CBD区域未来将迎来超大体量的商业综合体入市。对此，有业内市场人士认为，未来1～2年的时间里，该区域的写字楼等商用物业将会扎堆出现，该区域租金备受考验。

东塔各项基本参数确定

        7月20日，广州市城乡建委表示，位于广州CBD区域的珠江新城东塔近日通过了超限高层建筑工程抗震设防专项审查，这标志着东塔项目各项基本参数已确定。

        据悉，广州第一高楼东塔地上总建筑面积达40万平方米，塔楼高530米，地上112层，集办公、公寓、酒店和餐厅于一体，将成为广州珠江新城数一数二的综合体项目。

        定位于CBD区域的广州珠江新城，该区域陆续落成的写字楼物业不计其数。第一太平戴维斯最新市场数据显示，目前广州市甲级写字楼存量约为220万平方米，今年已交付供应约为9.3万平方米，预计下半年还将有约46万平方米的新增供应交付。其中，有广州楼市风向标之称的珠江新城CBD区域，甲级写字楼入市量大，存量约为62万平方米，预计下半年还将有约35万平方米的新增供应交付。

        据悉，2010～2011年广州珠江新城将有20座大面积的写字楼等商用物业集中入市，体量达到有史以来最高峰，可供应200万～300万平方米商业面积。

        广州房地产专家谢逸枫认为，巨大的商业供应面积和珠江新城本身的不成熟，以及区域或缺乏商业配套等支撑，销售会面临巨大的力，恐会出现恶性竞争的现象。

        第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄则表示，东塔大体量的入市，对未来该区的供应不会造成太大影响，主要是其入市时间较好，是在5年之后。在一定程度上，未来两年的供应消化差不多了。

租金上涨难  空置率上升

        数据显示，目前珠江新城写字楼最高租金大概在180元/平方米～280元/平方米，周围甲级写字楼和中高品质写字楼租金在65元/平方米～110元/平方米左右。

        谢逸枫认为，新写字楼项目不断出现，新增供应量快速，写字楼租金处于“有价无市”的状态。从区域房价来看，该区的价格处于高位，一定程度上透支了珠江新城本身的价值上涨空间。

        记者还发现，目前购买珠江新城的集团公司和金融机构及外地投资炒客比例比较小，尤其是世界500强企业及国内一流品牌企业及外资企业，缺乏支撑高租金和高回报的条件，导致市场空置率上升。据悉，目前整个广州珠江新城的租住率不到40%，大部分写字楼都是空置。

        第一太平戴维斯上半年市场报告显示，今年上半年广州珠江新城的空置率达15%比广州整体的空置率8%。对于市场预期，该机构显示随着供应增加，下半年市场空置率将会逐步上升。谢逸枫认为，今年下半年广州商业地产整体趋于  “供大于求”的局面，尤其是珠江新城写字楼太过集中开发和上市销售，导致市场供应量超过市场消化量。



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