长三角频传退地声三地王1.8亿保证金或打水漂

每经记者  张初亮  发自上海

        一边是上半年红火的拿地豪情，另一边却是进入7月后的退地现象。

        今年上半年全国房地产开发企业完成土地购置面积18501万平方米，同比增长35.6%；土地购置费4221亿元，同比增长84.0%。

        与此同时，《每日经济新闻》记者近日注意到，7月上海、南京、温州接连出现地王退地的消息，粗略统计三家开发商光保证金就将损失1.835亿元。

地王频传被退地

        在上海嘉定、南京仙林、温州瓯海三幅地王中，南京仙林地块退地的消息已属板上钉钉。7月5日，荣盛发展发布公告称，由于不能按合同约定交清土地成交款，旗下仙林地块（NO.2007G83）被南京国土资源局收回，1.065亿元定金不予退还。

        对于退地的原因，荣盛发展一位负责人表示，4月以来的调控政策，使得仙林地块开发利润空间已经不高了。据悉，该仙林地块起始价为4.1亿元，最终以7.1亿元成交，溢价率约73%。尽管溢价率不高，但2007年已是房价与地价的高点。有南京业内人士分析，按目前仙林地区房价分析，该地块开发后盈利相当微薄。

        退地意味着巨额的保证金将打水漂，继续开发则有可能亏得比保证金还多。去年年底，恒达集团拿下温州瓯海区茶山街道中心区6-A地块。该地块最终以起拍价近5倍的价格成交，总价10.43亿元，折合楼面地价15800元/平方米，而当时其周边的房屋均价约为8000元/平方米左右。

        温州业内一度传言恒达将退出该地块。温州当地一家媒体报道称，在6月30日恒达集团缴纳地价款的最后一天，温州国土资源局表示没有收到恒达集团汇款的消息。昨日接受《每日经济新闻》采访时，恒达集团一位胡姓负责人表示：“目前还在与政府部门协商，当时拿地价格确实比较高，对我们来说压力比较大。”

嘉定地王溢价336%利润微薄

        另一幅传出退地消息的地块，是被业界称为“上海2010年成交第一幅住宅用地”的嘉定地王。今年1月6日，上海宝华集团从十多家开发商手中，以24亿元夺得“嘉定区真南路以南、走马塘以西地块”，溢价率高达336%，折合楼面地价12503元/平方米。而据网上房地产显示，该区块房屋售价也就在13000元/平方米~15000元/平方米。

        近日有消息人士称，宝华集团至今依然未付土地款，从6月开始，嘉定区政府相关部门即开始接洽部分开发商，希望由其他公司接手该地块。对此消息，昨日宝华集团前台以领导不在为由，拒绝了《每日经济新闻》的采访。

        而此前有媒体报道称，上海宝华集团至6月底仍未签该地块的土地出让合同，更别谈土地款的交付了。上海嘉定区规划和土地管理局一位负责人昨日在接受记者采访时表示：“目前这事到什么阶段还不清楚，但确实听说宝华可能会退出该地块。”

        业内人士指出，由于前期大批量土地出让，嘉定新城已成为上海新盘供应最集中的地区之一。供过于求也让嘉定成为上海降价的重灾区，在6月上海市成交均价相比4月下跌幅度最大的10个楼盘中，嘉定区有5个。“宝华拿的12000多元/平方米的楼面地价实在太高了，一般开发商也难以接手。”

地方政府追缴土地款

        进入7月，国土部对于土地违法的清查越发严厉。地方政府被要求严格按照相关政策处理拖欠土地出让金行为，而遭到财政部及银监会催债的地方政府也已行动起来，追缴土地出让金。

        而随着楼市调控陷入深度观察期，各地成交量迅速下滑，新建商品住宅价格增幅也开始出现拐点。加上土地增值税严格清算、房企融资计划相继搁浅，以及土地出让金拖欠款的被追缴，部分中小房企或因为资金压力，面临退地或者损失土地保证金的两难问题。

        与此同时，对于资金雄厚的大开发商而言，目前或是“捡便宜”的好时机。既能适时低价拿地，又能适时收购一些资金紧张的项目和企业。

        据悉，南京荣盛发展在仙林地块被收回的同时，随后分别以6.6亿元在徐州、16.41亿元在唐山购得地块，楼面地价分别为735元/平方米、2564元/平方米。南京荣盛发展表示：“解除该地块土地出让合同是一个基于市场判断的理性决策，公司在收回已交纳2.84亿元土地价款中的剩余部分后，将投向更有潜力的地块。”

        但同时荣盛发展亦承认：“今年4月以来一系列行业调控政策出台使得市场环境再次面临重大变化。公司认为，南京市仙林地块开发利润空间不高，开发周期过长，已不符合公司的盈利要求。”

        上述退地一旦属实，南京荣盛发展1.065亿元、温州恒达集团2200万元和上海宝华集团5500万元，共计1.835亿元的竞买保证金将全部打水漂。



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