广州科学城项目待批 雅居乐面临价格硬骨头

　　去年的楼市牛市,广州市场也接二连三拍出多个地王,刷新了当地纪录。

　　今年政策调控之下,开发商销售放缓,地王开发也甚为低调。去年雅居乐与碧桂园激战长达5个小时,以总价43亿元拿下的广州科学城(000975)项目,年初遭遇修改规划风波,目前项目开发仍在报建审批过程中,什么时候能预售还是未知数。

　　项目单价可卖到1.5万？

　　去年10月28日下午,雅居乐历时5个小时,101轮马拉松式的竞拍,以43.41亿的总价击败碧桂园联合体、保利联合体等巨头拿下广州科学城地块。地块总建筑面积约61万平方米,折合楼面地价7074元/平方米。去年10月,该区域一手住宅均价为9988元/平方米。

　　科学城地块2007年曾被广东中莱投资以44.75亿元高价竞得,折合楼面价达6321元/平方米。后来由于没有支付土地款,该地块被没收。去年10月,该地王重新被分拆出让。雅居乐目前拿下的科学城地块为原地块的65%。

　　据悉,拿地后不久,雅居乐即表示,拟将该项目发展成高档的综合型商住小区,主要针对广州市区及当地高端客户群,预计2010年可动工,最快2011年上市销售。但自从今年3月传出修改规划的消息后,该项目就鲜有新的消息传出。《每日经济新闻》记者在项目现场发现,该地块没有大规模动工的痕迹。

　　7月7日,记者致电雅居乐集团,相关负责人表示,该地块的土地款已经全部缴清,由于修改过规划,目前规划审批公司还未收到,相关的项目报建仍处于审批过程中。

　　该公司一内部人士透露,目前公司内部已成立一个叫东部营销中心的部门,专门负责科学城地块以及增城等项目的开发,按照今年年初的计划,年底或明年上半年项目就将进入预售的阶段。

　　“若没有广州科学城区域当下的发展势头,雅居乐拿下地块无疑是一个硬骨头”。合富辉煌首席市场分析师黎文江表示,中莱投资拿下地块时,该项目区域有龙光地产和万科(000002)两限价房项目,龙光限价房价格仅为4000元/平方米,而当时该区域均价也就7000多元/平方米,中莱投资以6000多元/平方米的楼板价拿下这个地根本无法开发。而目前科学城周边有中新知识城入驻,还有国际会议中心,现在整体均价达1万元/平方米。”

　　黎文江认为,根据目前周边配套的发展,科学城项目起码能卖到1.5万元/平方米以上。但依照目前的市况,开发商只有等待时机销售。

　　修改规划风波

　　今年3月,雅居乐这块“天价”地王被爆出申请修改规划,将住宅楼工程的建筑高度由55米调整为100米,直接增高了15层。这遭到业内多方质疑,雅居乐被指“为了解套或者牟取更大利润”。

　　对此雅居乐方面的解释是,项目容积率并没有发生改变,谈不上赚钱,只是增加最高楼宇能够达到的高度,总建筑面积也并没有增加。修改规则后楼间距加大,以前做5栋楼,现在做4栋,这样景观会更好看。

　　对于“面粉贵过面包”的地价,上述雅居乐人士表示,这要看将来做出来的产品。“我们是发展大盘,定位高端项目,其售价也是不一样的。”

　　“天价地王,神仙都难办。”广州地产专家邓浩志如此感慨,科学城楼面价格过高,对开发商产品利润和产品开发都会有一定影响的。

　　邓浩志认为,就算今年延续2009年行情,房价继续上扬,依照科学城的地价,楼盘价格起码要达1.3万~1.5万元/平方米才能盈利。但市况并不如此,此轮调控预期很长,高地价无疑透支了开发商未来产品的生存预期和升值空间。

　　他还指出,企业修改规划,是相关部门不作为行为,是对其他参与竞拍企业的不公平。这个规划修改就算不影响容积率,但户型可以改变,开发商的售价将会变高,弥补高地价带来的风险。