新政后万科销售均价已降15% 中小户型畅销

　　在“史上最严厉”的房地产调控政策下,各家房企陆续发布的上半年销售数据备受关注。而作为“带头大哥”的万科(000002),上半年交出了368亿元的答卷,成为唯一一家半年销售超过300亿的房企,日均销售超过2亿。

　　但另一方面,由于从中央到地方陆续出台的房地产政策的打压,并且基于下半年可能出台更加严厉的调控政策,房企下半年的生存状态更加令人担忧。对此,万科表示,并不会因为调控改变公司既定策略。

　　上半年销售367.7亿领衔

　　万科7月6日公布了6月份的销售情况,6月份万科实现销售面积85.7万平方米,实现销售金额87.7亿元,环比5月分别增长82.3%和71.6%,同比分别增长27.8%和27.9%。至此,万科今年上半年累计实现销售面积320.2万平方米,销售金额367.7亿元,销售金额相比去年同期增长19.5%,成为目前房地产行业中唯一一家半年销售超过300亿的企业。

　　今年以来,从中央到各地陆续展开对房地产市场的调控,4月中旬出台的“国十条”被业内称为“史上最严厉”的调整政策。政策推出后,市场预期迅速扭转,主要城市成交量应声回落。

　　万科良好的销售业绩或是基于其调整价格、快速回笼的战略。万科总部已经对各地一线公司提出了明确要求,即每个项目开盘一个月内,销售率力争达到60%以上。而在万科总裁郁亮“三不政策”（不囤地、不捂盘、不当地王）的原则下,各地公司以活跃成交为目的,采取措施积极调整价格、促进销售。

　　新政后销售均价已降15%

　　对于上半年卖出368亿元的万科乃至所有房企而言,“降价”似乎一直是一个敏感词汇。经历了2008年王石“拐点论”的轩然大波后,今年的万科对于 “降价”显得十分隐晦,仅一再表示“根据市场定价”。

　　另一方面,万科降价却在不动声色地进行。6月4日,深圳万科推出的“清林径”项目,降价后最低价仅9000多元/平方米,结果被购房者一扫而光,万科降价的消息也因此遭到媒体热炒。

　　实际上,早在4月份之后,万科在北京、深圳、广州、上海等多个城市的项目先后传出开盘价低于市场预期的情况。从万科今年以来公布的月度销售数据来看,政策出台后万科的销售均价相比政策前已下降大约15%。

　　显然,万科的积极定价策略已经开始发挥效力。一些项目在开盘后当周即实现90%以上的销售率。万科方面提供的数据显示,5月,万科在14个重点城市市场占有率为6.8%,较2009年全年的3.5%大幅提高,6月前三周的市场占有率更是进一步提升至8.2%。

　　从产品结构来看,2009年万科产品中90平方米以下的小户型占比为57%,144平方米以下的普通住宅占比为86%,今年上半年这两个比例进一步提升至59%和89%。

　　分析人士认为,在投资需求迅速淡出的背景下,小户型产品由于总价低、且受政策鼓励而更容易受到来自普通自住购房家庭的青睐,坚持小户型战略,使得万科在面对市场波动时具有更强的风险抵御能力。

　　对于今后一段时期的价格总体走势,万科董秘谭华杰称,今年的房价比2009年高,但均价也不太可能跌到2009年初时的水平。他表示,二手房会先于一手房下跌,而开发商新开发的一手房定价会逐步降下来。

　　否认“全年目标800亿”说法

　　由于遭遇房地产调控,今年4月以来众多房企业绩均遭受巨大打击,万科也并不能独善其身。业内分析认为,虽然万科上半年销售368亿,但下半年销售压力将更大,全年恐难以达到此前媒体所报道的800亿销售目标。不过,万科却否认了“年初定好800亿销售目标”的说法。

　　去年底,有媒体消息称,“万科董事长王石在接受采访时表示:'我们预计2010年销售额,市场很好也不会超过30%的增长,不好也不会低于25%。’”

　　万科内部人士昨日向 《每日经济新闻》记者解释,王石实际上并未说过此话,当时媒体的误读让万科800亿销售目标的消息不胫而走。“我们肯定会向着更好的方向尽最大努力,但硬要说我们无法实现自己设定实际上是外界强加的销售目标,的确有些不太合理。”

　　万科昨日给《每日经济新闻》的书面回复中称:“万科并不会在年初设定一个固定的全年销售目标。一家公司全年销售额的多少,很大程度上取决于市场情况,并非能由公司自己单方面决定。从过去三年的历史经验来看,希望在年初即对全年的销售结果做出准确预测,并不现实。”

　　而针对未来土地获取,万科方面表示,一贯主张“不囤地”的基本原则,考虑到业务连续性和增长的实际需要,项目资源一般保持在满足两到三年的开发量。2009年万科销售金额600多亿,购地款200多亿,购地款对销售金额的比例在大型开发商中处于最低的水平。

　　万科方面表示,近年来万科在地域布局上更注重均衡发展。目前万科已经进入了30多个城市,具有更大的腾挪空间,这样的投资布局有助于公司更好地控制市场风险、把握市场机会。在具体项目获取上,万科称,策略并未发生改变,注重各地均衡发展,并不会人为刻意设定项目发展的重点城市。