合生创展押宝一线城市失算 或降价冲刺200亿目标

　　“华南地产五虎”中的合生创展（以下简称合生）已经被其同侪富力、恒大、碧桂园、雅居乐甩在了后面,而在这一轮房地产调控中,合生更是有些难熬。合生新任执行总裁薛虎曾表示,公司计划在2010年实现合约销售总额同比增长30%,根据合生去年150亿元的合约销售额计算,合生今年的销售目标接近200亿元。而据了解,截至4月20日,合生仅实现合同销售总额约40亿元,这意味着合生要在接下来的半年中,承受着调控的重负完成余下的计划,其压力不可谓不大,同时,据《每日经济新闻》记者了解,今年来合生高层的变动也对其销售造成了较大的影响。

　　在这种情况下,合生与其他房企背道而驰的战略计划也受到业界质疑。时下各大房企纷纷将目光投向二三线城市,希望借这些城市的潜力接过企业进一步发展的接力棒,而合生却仍坚持以高端产品进军一线城市的战略,这也让合生在中央“遏制部分城市房价过快上涨”的表述中倍受压力。

　　辉立证券分析师陈耕认为,如果合生要达到今年的销售目标,必然要采取降价销售的策略。从目前市场方面传出的消息来看,预计公司方面已经开始酝酿这方面的考虑,在第三季度公司冲业绩的时候,将会有所体现。

　　旗下项目销售乏力

　　今年政策调控绵绵无期,尽管当下不少开发商仍然死撑不言降价,但市场上“团购”、“一口价”等变相的降价行为,在近期的楼市上频频上演。

　　据《每日经济新闻》记者了解,目前,合生在广州的在售项目有15个,其中位于广州海珠区的珠江帝景项目由于地处市中心,可以算是合生在广州众多项目盘中销售较好的。

　　记者在广州市国土资源和房屋管理局的官网查询到,截至6月22日,合生的上述项目盘仅售出5套,成交价格最高的为1.45万元/平方米,最低的仅为1万元/平方米。而开发商对外报价则为2.4万元~2.8万元/平方米。

　　22日,记者实地探访该楼盘发现,在销售中心处,几乎没有人前来问项目情况。“目前二楼的200多平方米的洋房价格在2.4万元/平方米,没有任何的价格优惠,货量也很少。”该项目盘工作人员小廖向记者介绍称,其楼顶带花园的复式楼（毛坯）价格为3万多元/平方米。他随后表示,由于今年政策调整,公司推货比较慢,同时希望借力不久后的亚运会概念,想等市场好点的时候再推向市场,小廖告诉记者,由于这两个月鲜有成交,他基本只能拿到一两千元的底薪。

　　此外,记者发现合生的骏景花园6月期间也仅仅售出5套,开发商报价为2万元/平方米,而实际成交均价为1.8万元/平方米,足足下降了2000元/平方米;而合生在广州的逸景翠园,在6月期间更是仅售出1套。

　　记者注意到,不仅仅是在广州项目销售艰难,截至6月21日,合生在北京的某项目盘本月也仅售出5套。

　　对此,该集团广州分公司营销中心相关负责人表示,销售不好首先可能是由于市场原因,其次是由于公司本身的存货不多,每次仅推出几十套的货品,而公司的产品属于中高端项目,总价高,就算是在平常的情况下,成交也要比其他楼盘少。

　　必将采取降价策略？

　　“今年受政策调控,不少公司在一线城市的产品销售大受打击,而合生的产品也不会幸免。”陈耕表示,从未来地产的发展趋势来看,开发商走二、三线城市的路子已成大势。

　　他指出,在2008年以及2009年期间,诸如万科(000002)、保利等地产龙头在二三线城市积极储备土地,而合生在2008年却斥大笔资金狂揽一线城市的地皮,因此,今年合生将面临很尴尬的局面。

　　陈耕认为,如果合生要达到今年将近200亿元的销售目标,必然要采取降价销售的策略。从目前市场方面传出的消息来看,预计目前公司方面已经开始酝酿这方面的考虑,在第三季度公司冲业绩的时候,将会有所体现。

　　重注押宝一线城市

　　根据记者了解到的信息,2004年,合生销售额突破百亿、傲立群雄,然而,这一业绩似乎已经 “见顶”,2008年后集团业绩始终徘徊在百亿左右,去年合生甚至掉出地产前十强之列。业内人士认为,这或许跟合生对一线城市发力过猛不无关系。

　　近年来,合生董事长朱孟依着力将合生打造为 “高端航母”,并在北京、上海、广州以及宁波等地抢占高端市场。从2005年,合生就主要集中在北京、上海、广州、天津四大城市进行累加式拿地,除了在广东惠州以及宁波增添部分土地储备外,有数据显示,上述四大城市的土地储备量占公司总土地储备量的80%,这一比重是一线开发商中最高的。

　　2008年7月,以广东为大本营的合生正式将总部“移师”北京,于是在合生当年的土地储备中,北京占据3幅,购地资金占当年拿地总额的八成,广州和上海则分别为2幅。

　　而从合生的销售业绩来看,一线城市的贡献也是最多的。合生2009年年报显示,公司实现合约销售额150.9亿元,销售面积约115.7万平方米,同比增长58%。其中在广东区域,合生的在售项目达到19个,其中4个位于惠州,15个项目在广州地区,合约销售额为44亿元,占集团总销售额的29.4%;合生在北京以及天津地区共计9个在售项目,贡献的业绩占当年公司总销售额的42.5%;此外,合生在上海的项目销售占比达到28.1%。

　　陈耕认为,合生在各地拿下的地块,除了在广州拿地的价格较为便宜外,其他一线城市的地价在近两年大幅攀升,尤其是北京的地块价格非常高,预计其利润率将不可避免地下滑。