叶檀：哪来的通胀型房地产牛市？

每经评论员  叶檀

　　　　房地产市场正在发生双重巨变：第一，从投资品主导的定价逐渐回归到消费品定价的市场；第二，从虚拟经济回归实体经济。这一过程漫长，却不可动摇。

        与此相对应，住宅与商业地产市场发生两个转型：有迹象显示，住宅市场投资属性减少，标志是住宅地产成交量大幅下降，出现大规模试探性降价，而参与保障房开发的企业增加。保障房利润低风险也低，而周转率较高；住宅物业降温的同时，商业、工业地产升温，二三线城市轨道物业被持续关注。原因是商业、工业地产与实体经济密切联系。

        没有房地产通胀牛市，因为资金在收缩，实体经济在收缩。所谓房地产会在资金刺激下重拾升势，是个错误预言。

        住宅市场价格下降是长期趋势。此轮房地产新政就是要剥离房地产的投资品属性，因此，作为重要投资品标的物、房价收入比急剧失衡的住宅地产一块首当其冲。房地产调控是让房地产回归消费品属性，让大多数人居者有其屋，过上有尊严的生活。因此，只有能够与中国经济共同成长、与居民收入相协调、消除了投资品属性的房地产，才有增值前景。而所有靠投资支撑、靠信贷泡沫，远离实体经济与民众收入基本面的房地产，将受到严重打击。

        自2003年大多数城市居民进入商品房市场，对于普通民众而言，房地产甚至成为比股市重要的投资品种，在通货膨胀时保值增值要靠房地产，在股市下挫时要靠房地产维持财富效应，更不必提房地产对GDP的巨大影响力。2009年房地产高涨是货币水浸的结果，已经脱离了任何基本面，事实上，当城市中有30%以上的投资者主导房价时，房地产早就不是普通商品。

        商业地产销售势头不错，但相对于住宅物业，商业地产跟随实体经济而行，不可能脱离实体经济的地心引力扶摇直上。商业地产有几大特色，看着保守，实则稳健。一是商业与工业地产需要的资金量大，不可能出现全民狂炒的现象；二是商业地产的价格稳定，回报周期长，大部分利润是靠出租套现，出租情况取决于当地工商业发展态势，不可能脱离基本面；三是商业、工业地产税收已经很高，不可能出现未来预期更高的情况。

        商业地产脱离基本面过多，实体经济会迫使商业地产回调。比如海南住宅地产遭遇狂炒，有投机者预炒商业地产与酒店客房，但他们很快折戟沉沙，因为海南与东南亚旅游岛相比，商业旅游地产远远称不上价廉物美。

        从2008年到2009年的周期，与住宅市场的疯狂不同，一线城市商业地产租金下降30%到50%，而在经济出现复苏迹象、住宅地产下降之后，商业地产受到追捧。商业地产已经出现一定风险。据仲量联行中国区董事柯志谦先生提供的数据，目前商业地产总体投资虽然仍有6%的正回报，但在二线城市，商业地产的出租周期已经拉长到18~24个月。商业地产的泡沫受实体经济制约，如果实体经济下行，商业地产就好不到哪儿去。

        对于实体经济的转型痛苦要做好充分的思想准备。配套的政策使实体经济继续紧缩，所有的出口行业都在过大关，出口退税的改变影响的不是几个行业几千家企业，而是中国经济结构转型需要直面的巨大代价，仅珠三角一地就可能有上千家制造企业要退出市场。

        房地产通胀牛市与住宅牛市并不存在。

        从汇率来看，人民币汇率升值并不必然引爆人民币资产，人民币汇率经历了两日游行情，显示人民币汇率长期存在向上动力，但短期并不存在单向做多的动力，汇率市场处于剧烈震荡之中。

        资金环境越来越变幻莫测，憧憬境外资金回流、憧憬“南水北调”并不完全虚妄，但境内资金市场一片萧肃。目前银行间拆借利率还在上升，资金面极端紧张。6月23日，shibor一月期拆息达到了创纪录的3.8796%，回到了2007~2008年时期的高点。银行间资金持续紧缩，今年还会持续下去。

        以往的天量资金究竟去了哪里？除了流向财富阶层以及能够将资产兑现的市场权贵阶层，我们将得出沮丧的结论——资金进了黑洞。就像金融危机之后美国无数财富、无数货币被房地产证券化产品吞噬，当抵押品价格下降、当手中资产市价缩水，无数的财富就此被吞噬，因为世界上本无真实对应的财富存在。这时候我们才会明白，原来筹码只是筹码，并不是货币。



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