赔偿动辄百万 广州旧城改造将助推房价？

每经记者  朱玲  发自广州

        近期，广州的旧城改造全面深入，广州杨箕村、陈家祠等旧改项目的赔偿方案陆续出炉，赔偿标准从1.3万元/平方米逐步升级到1.6万元/平方米，如今广州海珠区某村旧改赔偿要价更高达2万元/平方米。

        深圳岗厦1.8万元/平方米的高额旧城拆迁赔偿曾让不少人一夜之间成为“千万富豪”，如今广州这场轰轰烈烈的旧改，是否又将创造新一批富翁？高额的赔偿是否会进一步助推房价？

千万赔偿不足为奇

        在光怪陆离的摩天楼宇中，一些格格不入、陈旧不堪的楼群矗立在其中，这就是广州的城中村。随着广州市政府“三旧”改造的推进，这些鲜明的烙印将会一点点褪去。

        广州荔湾区龙津旧城地块，拆迁面积高达18万平方米，涉及拆迁人数达3000多户村民，是广州最大的城中村改造项目之一。

        根据《荔湾区龙津长寿项目拆迁补偿安置方案  （征询意见稿）》，拆迁改造方案选取的是异地安置和货币补偿。其中，私宅补偿最高可达16000元/平方米，创下广州旧城改造项目的新高。

        市场人士初步估计，该项目仅用于拆迁补偿的费用将超过10亿元。由于拆迁不设原址回迁，在异地提供的安置房预计在2012年完成，选择认购的村民不仅能够享受优惠面积，同时选择拆迁部分安置项目的，可在本次被拆迁合法产权面积基础上平均增加25%~35%不等的面积。

        5月中旬，广州陈家祠旧改。根据拆迁补偿方案，村民住宅产权面积弃产补偿优惠价为框架结构房屋1.55万元/平方米，混合结构房屋1.5万元/平方米，其中最低补偿也达1.4万元/平方米。若在6月15日前签约并移交房屋的，更可享受1500/平方米的搬迁奖励。

        “赔偿标准是根据当下楼市行情定的，这些村民少的可拿到数百万赔偿金，多的达千万也不足为奇。”广州地产专家邓浩志表示。

        据悉，7月初广州市政府将全面启动城中村的拆迁改造工程，计划用10年左右的时间基本完成138个城中村的整治改造任务，拆迁60万人，投入资金超千亿。

高赔偿拉升房价？

        极具地理标志意义的南北向广州大道，东面是广州著名的CBD金融中心区——珠江新城，引领广州楼价的风向标；在它的西面则是广州杨箕城中村落。这里曾是许多人闲聊的聚集地，如今，广州杨箕村几乎人去楼空，晚上仅剩下几家零星的食店在开门迎客。

        “赔偿肯定要按市价了，现在每个月拿3000多元的补贴，还不够在这附近租套同等面积的住宅啊。”记者路上遇到一位留守村民如此表示。据悉，在这片区域对面的广州金融CBD，一室一厅小户型房屋租金可达5000多元。

        当广州陈家祠、荔湾区等旧改赔偿标准出台后，市场曾发出质疑，过高的赔偿是否会助长房价？

        合富辉煌首席市场分析师黎文江对记者解释，目前处于改造范围的城中村均位于中心六区，就算当地村民要价很高，开发商也会买单。

        北大公共经济研究员韩世同认为，羊毛出在羊身上，高赔偿最终依然是购房者来买单。开发商拿到项目可以向政府申请将容积率提高。尽管部分区域属于安置房，但大部分的三旧改造项目仍是作为住宅、商用物业项目来开发。

        此前有当地媒体报道，当广州陈家祠1.7万元/平方米的高额赔偿方案出来后，不少村民再次购房的标准大幅提升40多万元。

        但仲量联行刘裕通认为，赔偿拉高房价不太可能，这主要是由供求关系决定。只能说拆迁改造了环境，影响了周边房价。但是从总体市场来看，商品房入市，对城市的房价过快上涨是有抑制作用的。

“旧改”引发利益博弈

        从2009年初到2009年底，短短一年广州房价上涨达30%。在所有旧城改造中，都面临两个字——那便是“利益”。

        在采访过程中，不少专家对此表示，高额赔偿的背后也是村委会、政府以及开发商之间利益的博弈。

        根据规划，今年三旧改造由政府搭台，期间各种补偿由当地的村委会直接和开发商谈判。而在过去十年，城中村改造是不会有社会力量参与的。“其实广州城中村的模式某种意义上来说，又回到协议用地的模式。”韩世同认为，推进城市化进程是值得肯定的，然而政府采取这样的方式对市场的影响，要待猎德项目正式进入市场后才能看出。但可以肯定，开发商介入必然获取高额的利润回报。

        旧改拆迁顺利的进行，这和开发商许诺高额的利益回报不无关系。据悉，广州首个猎德村改造，目前村民的临时拆迁费大约每月为30元/平方米。一套100平方米的住宅，村民一个月大约有3000元的临时拆迁费入账。对于不少以出租为主的村民来说，这部分收入就相当于其租金收入。

        但记者注意到，虽然有的村民拿到了1.7万元/平方米的高额赔偿，但一些二次换房的村民只能在同等区域拿下二手住宅。据悉，目前广州陈家祠商圈一手住宅几乎全部在2万元/平方米以上。

        同样的情况仍出现在赔偿第二高的广州荔湾龙津片区。该村一居民透露，自己家面积约为60多平方米，由于该区域拆迁不能回迁，拿到的赔偿费还不够买一套同等面积的房屋。

        对于拆迁的高额赔偿，邓浩志指出，赔偿动辄上千万是制度不成熟的表现。赔偿的标准是市场的滞后反应，仅是现阶段楼市的评估，若房价在顶峰，赔偿就高，在峰谷赔偿就低。近年来楼市都是涨的多，降的少，超额的赔偿短期内对同一区域房价会有促进作用，但实际上会形成一个恶性循环。

        他认为，政府和开发商若付出很高的补偿代价，那么最终开发商会用更高的价格来掩盖高成本，最终转嫁到大众身上。但是对于开发商来说，过高的成本无疑会增加后市的风险。拆迁的赔偿方案都是双方商定的，若在价格上坚持的话，开发商将会放慢开发速度，这是政府不愿看到的状态。



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