被指底价过高 北京房山窦店地块险遭二次流标

每经记者  张敏  发自北京

        曾因价格过高而流拍的北京房山区窦店京南嘉园小区三期居住用地（以下简称窦店地块），又因底价过高险遭流标。

        昨日（6月22日），房山区的两块居住用地在北京市土地整理储备中心招标出让，其中包括曾首次试水北京土地出让新规的窦店地块。在今年4月26日的拍卖中，该地块拍得的楼面价为4718元/平方米，超过设定的4700元上限，遭遇流拍。

        再次入市后，该地块以招标的形式出让，底价为1.56亿元。但在4家参与竞标的企业中，3家给出的投标价低于招标底价，只有一家给出1.6亿元的投标价，微超底价。

        北京市土地整理储备中心相关人士表示，尽管只有一家投标者符合价格要求，但也要对其开发能力、资金、开发方案等条件进行审核，如果不符合要求，将不能获得该地块。

招标底价较首拍起价翻番

        记者了解到，在4月26日的拍卖中，该地块设定的起拍价为7725万元。相比之下，此次招标底价超出前次起拍价101.9%。

        业内人士称，即便以窦店地块的拍卖底价与招标底价进行对比，后者也会高出不少。据了解，拍卖底价是指拍卖标的的最低价格，通常略高于起拍价，但在拍卖出让中，拍卖底价并不公开。

        事实上，即使窦店地块遭遇流标，它也不是近期北京首宗因价格问题而流标的地块。今年5月7日，顺义区马坡镇新城9号地西侧地块（以下简称马坡地块）就因底价过高而流标。

        马坡地块共吸引了信远地产、中铁置业、中铁集团、北京首开和北京合景五家开发商，分别给出7.6亿元、14.55亿元、11.68亿元、14.1亿元和7.68亿元的投标价格，但出人意料的是，上述价格均低于16.5亿元的招标底价，致使该地块当场流标。而今年3月，马坡地块曾以挂牌方式出让，挂牌起始价仅为7.61亿元。

        一位竞标者代表向《每日经济新闻》表示，“底价过高！”她表示，竞买保证金通常占招标底价的30%，以马坡地块3.6亿元的竞买保证金计算，招标底价应为12亿元左右，土地管理部门却定出了16.5亿元的底价，有违常规。

高定价为保政府收益？

        一位不愿透露姓名的分析人士称，招标底价分为一级开发补偿费和政府收益两部分。如果不进行大规模的规划变更，同一宗地块的一级开发补偿费不会有太大的变化。

        记者查阅招标文件发现，在窦店地块的两次出让中，并没有进行规划变更；而马坡地块再次入市时，招标文件增加了5万平方米的限价房，一级开发补偿费用仍确定为2.3亿元，其他指标也没有发生变化。上述分析人士表示，按照正常的逻辑，由于增加了限价房，整个地块的出让底价应该有所降低，而不是抬高。

        北京中原地产三级市场研究总监张大伟将此归结为两种出让方式的不同，他表示，由于拍卖出让不设上限，在市场好的时候，即使起始价较低，成交价也能大大高于预期收益。相比之下，由于招标出让只有一次机会，在保证政府收益的前提下，底价定高也很正常。

        但上述分析人士认为，各区县国土部门在确定招标底价时，往往根据该区域前一年的地价作为参照，由于去年土地市场火爆，地价高企，使得今年的出让底价偏高。

        同时，近期北京越来越多地采用招标出让土地，由于难以出现高价地和“地王”，政府也乐于通过定高底价的方式尽可能地扩大收益。

警惕招标“副作用”

        不过，近期并非所有地块都以高价出让。5月21日，北京中天顺通房地产开发有限公司、广东珠江投资股份有限公司与北京珠江中天和置业有限公司联合以5.36亿元的价格竞得通州区永顺镇住宅混合公建用地，折合楼面地价仅为3120元/平方米。

        自今年4月实行土地出让新政以来，北京越来越多地采用招标出让土地。截至目前，住宅用地出让的平均溢价率不足30%，与去年动辄超过100%的溢价相比，下降不少。

        业界认为，相比拍卖出让，招标能够更好地抑制地价，避免“地王”的出现。北京市土地整理储备中心市场交易部部长雷蕾昨日也表示，未来北京将更多地采用招标出让土地。

        张大伟也表示，窦店地块上市再次遇冷，说明目前楼市调控进一步深入，成交量下跌使开发商的预期越来越低，对后市的不确定使开发商拿地的激情大减。

        但前述分析人士表示，与“地王”相比，低溢价率大大减轻了政府的压力。同时，由于土地市场尚未回暖，地价并未继续冲高。

        他表示，需要警惕的是，在招标出让中，要严控招标底价过高的现象，一旦市场转好，高底价很容易成为地价的重要推动力。

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北京月底或再出土地新政

每经记者  张敏  发自北京

        北京市土地整理储备中心市场部部长雷蕾昨日表示，为了敦促企业加快开发速度，促使土地尽快入市，确保供给，北京市可能在6月底或7月初公布最新的土地出让政策。

        她表示，本月底，北京可能有批量土地入市，这些土地主要分布在郊区（县），其中，集中分布在昌平、通州等区县。此前，房山一直是今年土地市场的主角。

        北京市土地整理储备中心的信息显示，6月至今，北京尚未有住宅用地入市，市场担心土地供应形势进一步紧张。雷蕾在昨日的土地出让会后表示，与其他城市相比，目前北京的土地供应量仍然较大，所谓的“缺地”，主要在于土地供应结构上，而不是总量。

        在保障房供地方面，雷蕾表示，一些地块未必是通过市场公开出让，“经适房或走划拨，公租房走租赁的方式”。她还称，在符合规划的前提下，鼓励企业用自有用地建设保障房。

        据了解，今年北京的住宅用地供应计划为2500公顷，其中廉租房、公租房、经济适用房、限价房和定向安置房用地为1250公顷，占50%。



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