东方海外赚40亿脱身 居民安置问题“转嫁”凯德

    每日经济新闻 2010-06-10 07:57

      “绝不能让东方海外跑掉。”

      今年1月,东方海外在没有出售过任意一套所开发房源的情况下,仅靠项目公司的股权转让就获得了超过40亿元的收益,并就此从内地楼市退出。

      上海长乐路地块是东方海外转让的项目之一。昨日(6月9日),该地块的居民向《每日经济新闻》曝料称,东方海外转让房地产业务获得巨额利润后尚有遗留问题未解:东方海外以旧城改造为由获得了零土地出让金获拿地的优惠,却未履行安置原住户原地回迁的义务,导致一千多户动迁居民利益受损,上述地块的居民中目前就仍有一部分未被安置。

      然而由于东方海外已出让了其所有内地业务,该公司原先需要承担的安置回迁居民的责任,也将改由购买了所有项目权益的凯德置地中国有限公司来承担。熟悉上海房地产业的律师表示,凯德置地可能因此而需要补缴巨额的土地出让金。

      爆料:零出让金“圈地”?

      在今年1月,东方海外以约150亿元向凯德置地转让了包括上海长乐路地块在内的其内地全部7个房地产开发项目,据评估,这次转让给东方海外带来的总收益超过40亿元。

      这一消息一经报道披露,立即触动了现年83岁的钱祥增老人的神经。钱是卢湾区第12号地块(即东方海外长乐路地块)的居民。但自从2002年以后,他就失去了属于自己的房子,原因是他一直未能和上海东方海外永业房地产公司就动迁安置达成协议。钱坚持认为,东方海外是在隐瞒了相关政策规定的情况下,欺骗了所有地块的居民,损害了他们的利益。

      他的依据来自上海市卢湾区房屋土地管理局和东方海外(上海)投资有限公司、上海永业股份有限公司2001年12月31日签订的《上海市国有土地使用权出让合同》[卢房地用(2001)出让合同内第5号](补充合同)。

      他出示的上述合同复印件显示,根据沪建城(2001)第68号文(以下简称68号文件)的政策规定,由于在该地块总共37287平方米的出让土地面积中,有27892平方米是新一轮旧区改造地块,因而东方海外得以免缴该地块的土地出让金。

      根据此前上海媒体的计算,东方海外仅长乐地块一个项目的转让收入就达到39.28亿元,但钱祥增提供的证据称,东方海外所支付的用于安置居民动迁安置的资金和动迁房屋总代价很可能不超过3亿元。

      争议:是否有义务回搬安置

      钱祥增向《每日经济新闻》记者提供的上述68号文件显示,被认定为新一轮旧区改造地块的项目可以获得多项优惠,包括土地使用出让金为零、减免拆除公房补偿费、房屋拆迁管理费、工程质量监督费、建设工程规划许可证费、减免或免收人防设施结建费等。

      而上海市房屋土地资源管理局2001年12月24日出台的沪房地资安[2001]705号文件,卢湾区12号街坊按照沪建城(2001)第68号文的规定,已被列为新一轮旧区改造地块。

      68号文件显示,拆除地块可试行动迁居民出资回搬原地或原区域,居民安置办法有实物安置、货币安置,也可出资回搬。但据钱祥增说,截至目前,没有一户原住户得以回搬。而根据上海市城市建设和管理委员会2001年制订的《鼓励动迁居民回搬试点地块报批办法》,在申报试点新一轮旧区改造地块时,需要提供回搬户数量和比例。

      钱祥增认为,根据上述政策与合同,东方海外必须履行68号文件的第四条内容:即拆造地块可试行动迁居民出资回搬原地或原区域。但是,东方海外和上海永业组成的上海东方海外永业房地产有限公司却并没有按他想象的那样安排动迁居民回搬。根据上海东方海外永业房地产有限公司向上海市卢湾区房地局提出的申请,该公司对动迁居民的安置办法是提供1万平方米位于浦东三林的房源,以及2.6亿元安置资金。

      由于68号文件并未明确 “负责旧区改造的房地产开发公司是否一定要为原住户提供回搬安置”这一问题,钱祥增所提供的补充合同中也未明确这一点。因此文件中所提及的回搬政策,仅仅是钱祥增个人理解。

      市场人士回忆,当时浦东三林地区的房源售价只有3000元/平方米左右,而长乐路当时同区域的商品住宅售价在8000元/平方米左右,仅安置房源的成本可能就要相差5000万元。

      而按照68号文件规定,回搬居民原住房建筑面积拆一还一部分,按公有住房出售政策购买;如住房有困难的,可按优惠价格购买适当的优惠面积;再超出部分,按当地市场价购买。如果完全按照上述政策规定,东方海外可能需要付出远超过3亿元的资金。


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      进展:政府部门介入

      为此,《每日经济新闻》记者于6月1日前曾向上海市规划和土地资源管理局以及卢湾区规划和土地资源管理局 (即由卢湾区房屋土地管理局和卢湾区城市规划局分拆重组而成)发出了采访函,询问钱祥增的理解是否正确,2001年卢湾区房屋土地管理局和东方海外签订的土地出让合同文本又是否规定了东方海外需要向原住户提供回搬安置。

      但卢湾区规划和土地资源管理局的回复称,动迁安置不由该机构管,他们无法向《每日经济新闻》确认钱祥增的理解是否正确;而上海市规划和土地资源局办公室相关负责人6月8日对记者的回复是,对于钱祥增的说法目前仍然在调查中,尚未获得确切的结果。

      此后《每日经济新闻》记者又于6月3日向已经出售全部内地房地产业务的东方海外集团香港总部企业传讯部发出采访函,企业传讯部接待人员表示,企业传讯部的负责人沈志澄已于昨日询问了相关人士,稍后会回复记者。不过,截至截稿,记者并未接到沈志澄的回复。

      《每日经济新闻》记者又向接受东方海外上海长乐地块的凯德置地中国有限公司询问回搬一事的前因后果,得到的回复是“凯德置地一直都遵守国家的各项法律法规,积极配合政府相关工作,并将一如既往这么做。”

      后续:凯德置地补缴土地出让金?

      “按照有关政策,划拨地块如果改变用途,需要补缴巨额土地出让金。”上海市新闵律师事务所合伙人刘福元说,如果东方海外之前和卢湾区房屋土地管理局签订的土地出让合同中,约定了项目的用途之一是安置地块的原住户,但实际上建成后的项目却是对外销售商品房,那么按照政策,应该向政府部门补缴土地出让金。

      而除了土地出让金,东方海外还要支付土地增值税、未安置居民的动迁费用等多项成本。但随着东方海外将内地7个项目整体转让给凯德置地后,凯德置地将成为上述费用的承担者。

      “关键是凯德置地是否对东方海外出售的项目公司的债务债权调查清楚了。”刘福元说。

      上海市杜跃平律师事务所律师杜跃平说,事情的关键是东方海外之前与卢湾区房屋土地管理局签订的土地出让合同中,是否明确了安置上述居民回搬是旧改的必要条件,如果确有约定,那么凯德置地可能需要按照合同约定,就违约部分承担违约责任。


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