商铺车库成开发商“救命草”市民看铺失约遭中介谩骂

每经记者  杨羚强  发自上海

        “从没有看到像你这样没素质的人。”上海市民陈斌  （化名）6日遭到上海一家房屋中介公司经纪人的短信谩骂，原因是他没有跟随这家中介公司的看房班车去看商铺，而是选择了离自己家更近的另一房产中介公司的看房班车。

        陈斌说，他很理解那名经纪人急于成交的心态，在楼市新政出台后，很多房地产经纪人都因为“零成交”而只能拿到1000多元的底薪。这两家房产中介公司几乎每天都会打电话给他，邀请他前往嘉兴一家名为“嘉兴中港城”的大型商场选购商铺，而他正好想借机去嘉兴游玩一下，于是就在两家同时邀请他的中介中选择了一家，不料却因此得罪了另一家房地产中介的经纪人，并遭遇了该经纪人的多次短信谩骂。

        不过，令人奇怪的是，此后这家房地产中介公司的其他经纪人又屡次三番地打电话给他，向他推荐“嘉兴中港城”，甚至在乘地铁时，他也会遇到经纪人推销这一商铺。同时除了这一项目，房地产中介还会向他推荐很多其他商场的铺面，甚至包括远在山东的商铺。

        陈斌因此向《每日经济新闻》记者咨询，商铺是不是最不受调控影响的产品，因此才会有那么多的中介公司会向他推销商铺？但是信义房地产分析师朱平平却表示，5月上海二手商铺和写字楼一共只卖了不到300套，仅占到当月6776套成交二手房的不足5%。而相关中介向他热情推销的嘉兴中港城在新政后的销售量要比新政前降了20%。

开发商靠商铺“救急”？

        陈斌不知道的是，套现商铺和车库已经成为开发商眼下除降价外，最实际的“自救”策略。中国房地产信息集团分析师薛建雄说，在大多数开发商不愿降价卖房的情况下，曾经只是“配角”的商铺、车库、写字楼，现在已经成为上海楼市的最新销售主力，正是依靠这些以往房地产业的边缘产品，上海房地产商才艰难地熬过楼市调控的第一个月。

        来自中国房地产信息集团的数据显示，3~5月，上海一手商品房的总成交额分别是241亿元、346亿元和142亿元，金额呈逐月递减之势。但商铺和车库的销售金额却一直处于上升趋势，占全市商品房全部销售额的比重也日趋增加。

        3~5月，上海商铺成交总额分别为18亿元、34亿元和30亿元，车库的成交额是3.6亿元、4.5亿元和3.7亿元。可见，在楼市成交额大幅下滑的情况下，商铺、车库等一些项目的附属产品成为开发商资金回流的主要销售产品。据佑威房地产中心的数据显示，5月上海成交的商铺面积和车库面积已经占到了总成交面积的1/3。

        此前，上海销售车库和商铺的，主要是中小房地产企业。但是，5月份全国知名的大公司也开始成为车库和商铺销售的主力军。在5月车库和商铺的销售排行榜上，万达、金地、仁恒等大地产商旗下项目的车库和商铺成为主力军。

        以目前暂时没有新推楼盘的金地上海公司为例，5月份该公司主要销售了浦东外高桥地区的478套车库，涉及金额达到5254万元。而同期在售的金地湾流域项目，只销售了4套住宅。

        万达在上海嘉定的江桥万达广场在5月一共只售出80多套住宅，获得1.46亿元的销售额，但其当月出售的商铺，总金额却高达2.76亿。

        除上述地产巨头外，仁恒、复地等房地旗下的车库和商铺在5月也卖出了比住宅更好的业绩。

商铺、车库被降价甩卖

        尽管很多地产分析师认为，5月份商铺和写字楼的热卖，是因为商业地产受宏观调控影响最小的缘故。

        但薛建雄表示，仅从销售角度来说，现阶段大公司卖商铺和车库并不是一个好时机。因为，非中心区楼盘的商铺最早要交房一两年后才能体现价值，而车库更是要交房5年左右才能体现价值，在现金回流顺畅的情况下，开发商一般都要等到商铺、车库价值最大化才会卖。

        但是，在时机不成熟的情况下，开发商先卖车库，显然属于逼不得已。

        薛建雄说，2008年的降价潮告诉我们，一旦楼盘的售价比老业主购房时的价格还要低，必然会引发老业主的一波退房潮，这显然是开发商不愿意看到的。

        但开发商更不愿意让开发资金受项目滞销影响而紧张。因此，开发商只好选择车库和商铺作为主力的“出货”品种。为达成这一目的，很多车库和商铺的价格也因此出现松动。

        以江桥万达商业广场为例，该楼盘的商品住宅销售价格目前已接近2万元/平方米，但该商场价值更高的商铺成交均价仅为26670元/平方米。同样，上海一个车位的价格一般在10万元~30万元，但金地未未来楼盘的车位5月成交均价仅11万元，车位成交单价仅3566.96元/平方米。

        熟知上海房地产行业的业内人士说，和住宅销售渠道不同，上海的商铺和车库的销售主要靠房地产中介经纪人完成。所以陈斌才会在最近一个多月屡屡接到来自房地产中介公司的热情推销。不过要不了多久，这种情况就将得到改变，因为大规模的降价开始后，房产经纪人会把注意力重新转到住宅上面。



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