上海第一高楼商铺遇冷 商场B1层出租率被指仅20%

每经记者  杨羚强  实习生  罗伦发自上海

        楼市新政后，销售商铺成为了上海很多中介公司的“救命稻草”，但对投资者来说商铺的投资风险很可能超出他们的承受能力。

        昨日（6月3日），有商户向《每日经济新闻》记者表示，有上海第一高楼之称的环球金融中心因为整体租赁市场欠佳，他已拖欠该地标楼盘商铺租金八个月之久。商户还称，该商场B1层的出租率只有20%。

        环球金融中心的商铺租赁遭冷遇，并不是个案。上海中原地产工商铺部经理曹强表示，上海商铺市场整体租赁需求正在衰退。因为商铺租赁市场的萎缩，以商铺租赁闻名业内的中原地产工商铺部，目前的主业已由租赁改为买卖。

商场B1层入驻率仅20%？

        “当时他们允诺的80%入驻率根本没有兑现，现在的入驻率只有近20%。”刚于近日因纠纷在派出所做完笔录的商户代表郭先生向《每日经济新闻》记者表示。

        郭先生称，其商铺是一家设于中心B1层的蛋糕店，面积大约在80平方米左右。该店于一年前正式入驻，当时的投资金额为150万元，如今成本非但没有收回，每个月包括租金支出在内，正以15万元/月的速度在亏损。自开业到目前，已造成350余元的总损失。

        环球金融中心自开业以来的月租金保持稳定，郭先生每月支出的租金为5万余元。按照80平方米计算，现在中心每平方米的月租在600元左右。

        郭先生表示，商铺签订的合约为3年。在开业至今的一年多时间里，虽然因为国际经济危机，收益可能没有预期的好，这可以理解，但中心方面在经营管理和造成损失之后的弥补措施方面也没有做好。

        “B1层曾设有一个出入口，这使人流量较为充足。那时，虽然店面每月仍有亏损，但是我们能理解，并在可接受范围内。只是一年前，这个出入口没有了，被设置到了三楼，B1层的人流量随之大大缩减，大约有70%的客流流失。”郭先生反应。

        记者致电环球金融中心广报处，但并未得到确实的回应。该部门负责人表示，商铺的租赁信息尚在更新中，具体的数字还需经过中心的进一步确认再予以公布。

写字楼出租率低影响商场客流

        曹强分析，环球金融中心的商铺遇冷的原因，和该广场所在商业圈的写字楼出租率偏低有很大关系。与其他商业圈不同，陆家嘴地区的商铺主要是靠写字楼内的白领客源，而环球金融中心的商铺租金价格又一直居高不下，达到30多元/平方米/天  （此价格已和上海成熟地段的商场租金一致），商户无力租赁是很自然的。

        此外，整个商业圈写字楼的出租率非常低。虽然，环球金融中心曾在2008年将租金由原来的22元/平方米/天，下降至10元/平方米/天，但目前的出租率并不高。

        中原地产研究院分析师季峰表示，不仅环球金融中心的写字楼出租率较低，其周边的写字楼也不高，大大影响了商场获得客流的能力。

        除此以外，业内人士分析，商场的经营管理也存在问题。“主要原因可能源于环球金融中心方面。”中国房地产信息集团分析师薛建雄表示，“环球金融中心地段好、定位高，租金也不低，但对于商铺的招租而言，一般都有3～5年的培育期，在管理上要有专业的培养计划。一旦上手定位过高，商铺的风险就很大。”

        薛建雄以徐家汇地段的港汇为例，大型的商业广场、综合商铺群为保证长久的有效经营，一般在开业之初会采取“低租”的手法，有时甚至免租。在确保高人流的基础上，在3年逐渐对商铺进行层次的细化，进而进行人流结构的细化。

商铺租赁需求或进入衰退期

        在2008年以前，上海商铺租赁市场是卖方市场，类似陆家嘴这样的钻石地段往往一铺难求。一些商铺经纪人曾向  《每日经济新闻》表示，很多商户想要租赁上海市中心黄金地段的商铺，不仅品牌要满足业主方设定的门槛，有可能还要给出让商铺的业主或者二房东巨额的转让费和回扣。

        但是，现在这样的局面已经消失。曹强表示，由于需要租赁商铺的只有一两家企业，而且相互间不会为争夺某个商铺而拼得你死我活，所以房东选择商户的余地大大降低，对于商户品牌的条件也大大降低，一般只要租金达到业主的心理价位就会出租。



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