19倍PE已跌至历史低谷 地产股反转在即？

每经记者  王炯业

        A股市场本周继续下挫，大盘最低已跌至2482点。而本轮市场暴跌的重灾区，无疑是房地产板块，龙头个股万科（000002，收盘价7.39元）跌破7元大关，最低跌至6.83元；保利地产跌破10元整数关口，最低跌到9.98元。

        根据WIND资讯统计，《每日经济新闻》记者发现，截至5月19日，A股房地产板块的整体市盈率只有18.99倍，已是十年来第二低，仅高于2008年底的17.73倍市盈率。另外记者发现，从2000年开始，十年间地产板块市盈率仅出现了三次低点，分别是2005年的21.27倍，2008年的17.73倍和今年的18.99倍。而在前两次低点出现后，房地产板块随后都出现了一波强势上涨。在目前情况下，房地产板块市盈率再次回落到历史最低谷，那么未来将会大幅反弹，实现反转吗？  

市盈率已跌至历史低位

        近日，一位长期研究房地产市场的私募人士在和记者讨论中谈到，现在房地产股票市盈率已经见底了，未来将大幅反弹！

        根据他的说法，《每日经济新闻》记者利用WIND资讯统计了房地产这十年来的市盈率指标。发现在这十年间，地产股市盈率出现了三次低点，分别是2005年的21.27倍，2008年的17.73倍和今年的18.99倍。而在前两次，当地产股整体市盈率跌至20倍左右后，都出现了一波上涨。

        从图中我们可以看到，当2000年A股位于2245点高位的时候，地产股整体市盈率超过70倍。不过随着市场整体下跌，以及之后国家对地产行业的调控，房地产股的股价也是大幅下挫，特别是2005年第二季度，跌幅非常大，直接导致整体市盈率跌至21.27倍。

        不过随着股权分置改革的开始，A股终于结束熊市，迎来一轮超级大牛市，地产股也随之大幅反弹。股价的大涨，直接带动房地产行业市盈率攀升，2007年时整体市盈率超过了50倍。

        随着大盘见顶6124点，地产股也开始下滑，最低跌至2008年年末时的17.73倍整体市盈率，比2005年还低。不过很快，随着国家4万亿经济刺激政策的出台和银根的逐渐放松，地产板块再次开始强劲反弹，整体市盈率重新回升到30倍以上。

        而在去年，随着房价的持续攀升，导致很多地方出现普通大众买不起房的情况，政府在去年底和今年4月又出台了新一轮的房产调控，这也导致地产股再次暴跌。截至今年5月19日，A股房地产板块的整体市盈率只有18.99倍，已是十年来第二低，仅高于2008年底的17.73倍市盈率。

        既然已经是十年来第二低，那是不是意味着地产股已经调整到位，未来将有新一轮的投资机会？

分析师：不能仅看市盈率

南方某知名券商的研究员告诉《每日经济新闻》记者，从目前市盈率来看，房地产板块的估值已经非常低。但是在目前的调控风暴下，部分城市的地产市场成交量已经下滑了50%，如果未来成交量带动房价进一步下滑，将会侵蚀地产公司的利润，那么市盈率反而将会上升。“显然，仅以市盈率来判断地产股的投资价值是否显现，有些片面了。”

        那么机构投资者一般是如何对房地产股进行估值的呢？

        一份较早的中金公司研究报告指出，中国房地产估值应该采取净资产值（NAV）结合市盈率的估值方法，能够比较好反映公司实际资产价值和增长潜力。

        净资产值和市盈率之间是相互关联和相互影响的，不同类型的地产公司估值方法稍有不同，开发类企业可以在NAV基础上根据其增长潜力给予一定溢价，持有型物业应对其NAV有一定折让；不同的市场预期也有不同的估值重点。预期较差时，更多考虑风险，关注股价对净资产值的折让；而预期较高时，则注重盈利的增长，关注市盈率走势。

        上述研究员表示，由于房地产NAV估值是国际上通用的做法，简单来说就是，牛市中可以按照市盈率来估值，熊市中一般按照市净率来估值。具体来看，现在地产股市盈率下降到了18倍左右，但市盈率上升有两种方法，第一种上升是股价的上涨；第二种是业绩下降，导致市盈率上升。而在目前房地产市场成交缩量，房价盘跌的背景下，市场很担心未来几年地产公司的业绩不会太好。

        有业内人士表示，房地产股是否触底反弹，不仅要看各类指标是否跌到底部，而且还需要一些外部契机，如2005年开始的股权分置改革，2008年底的4万亿投资计划，正是在这些内外因素的共同刺激下，超跌的地产股才迎来后面的春天。

或缺少上涨的外部契机

        那么，目前的外部环境怎么样？

        《每日经济新闻》记者根据WIND资讯统计发现，2009年地产股的预售账款为1919亿元，同比增幅高达107%，2010年一季度预收账款为2076亿元，同比增幅高达92%。可见地产公司已把未来可预期的业绩牢牢锁定。

        中金公司表示，2008年地产股低估值的背景是全球金融危机以及我国连续6次加息导致信贷紧缩，开发商资金吃紧。对比来看，虽然近期政策打压较为厉害，但目前开发商的业绩确定性较大，资金状况也明显好于2008年，开发商降价促销的紧迫性也弱于2008年。

        里昂证券地产行业研究部区域主管王艳认为，虽然4月中旬针对房地产市场的调控政策比预期要猛烈，但本轮房地产市场调整较2008年的调整幅度要小些，周期也会较短，预计将在今年年底完成。

        东兴证券房地产行业分析师郑闵钢则表示，其实市场最担心的还是加息和物业税，因为这些政策对地产股是特大利空。加息意味着开发商的融资成本加大，贷款的负担加重，利润空间缩小，对于贷款买房的购房者也是一样。无论是物业税还是房产税等税收，都是增加每年的持有成本。

        这些税收政策在下半年能否实施呢？原来市场预计上海将出台房产税，但目前来看，国家税务总局已经出来澄清，称税收是中央定的税收，不是地方定的税收。对于加息，目前来看可能性也不大。“所以种种迹象表明，房地产市场进一步调控的可能性趋于平淡。”

        一位地产行业研究员指出，目前的市场环境和2008年一样，同样是市场担心未来成交量下滑、房价下跌，导致地产公司业绩下滑，而目前地产股各类指标都已经见底。“所以从目前情况来看，地产股要上涨，缺少的或是外部契机。”

        昨日，房地产板块大幅反弹，全天上涨3.87%，并带动A股绝地反攻，成功收复2500点失地，报收2583点。



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