央行版REITs或年内诞生 “山寨版”先行

每经记者  万敏  发自北京

        日前，有媒体报道称，央行上报的REITs方案即将获得国务院批复，最快将于今年下半年面市。记者致电有关部门时，该部门内部人士表示并不知情。而同一天，百瑞信托推出了一款被称为“河南省首只房地产信托投资基金”的产品，有关专家表示，信托公司的  “准REITs”并不是真正的REITs产品。

百瑞信托新推集合信托计划

        百瑞信托官方网站信息显示，其产品百瑞宝盈58号集合资金信托计划公告中表示，产品受益人分为优先受益人和一般受益人。这一产品在受益人设计上，与传说中的央行版REITs十分接近。据媒体报道，中国人民银行办公厅下发的关于征求对《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》意见的函中透露，债权版REITs对信托受益权做了优先级和次级的划分：即按照信托设立时的信托财产评估值划分份额，并根据信托收益分配顺序区分为优先级受益权和次级受益权。其中优先级受益权可以通过由受托人在银行间债券市场发行受益券的方式进行转让。而次级受益权应当由委托人全部持有。该办法特别规定：保障性住房和普通商品住房项目的次级受益权比例不低于20%，其他项目的次级受益权比例不得低于30%。

        中诚信托研究发展部高级研究员王玉国表示，“央行将把REITs产品放到银行间市场流通，所以在产品的标准化和交易结构的标准化上面有更为严格的要求，并不与之前已有的类似产品完全一致。”

推REITs与楼市调控关系不大

        王玉国认为，“今年房地产市场的环境与2008年相比已经有很大变化，可能并不是推出REITs的好时机，管理层可能会做一些更充分的考虑。”

        同时，证监会主导的股权版REITs也正在积极筹备。据媒体报道，上交所总经理张育军今年3月曾表示，上交所今年将大力推进资产证券化业务，希望年内推出房地产信托基金等产品。

        而央行方面，中国人民银行金融市场司副司长霍颖励今年1月份曾透露，根据国务院的要求，央行近几年来一直会同有关部门对房地产投资信托基金问题进行研究，目前已经形成了初步的试点总体构架，正在和有关部门会商，拟会商后报国务院同意，然后进行试点。

        美国万通投资银行控股集团副董事长、中国国际资本有限公司执行董事孙飞认为，房地产信托基金主要收益来自于稳定的物业租金收益，与今年的房地产政策对住宅价格的调控没有太近的关系。他说，“现在信托公司和物业方面都已经准备好了，只要央行的方案出来，试点应该可以立即面世。只要REITs的收益能达到目前存款利率的两倍，应该就能吸引到投资者，按这个标准，全国符合这种收益水平的物业还是比较多的。”



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