海外地产商揽客炒楼资本转战境外市场

每经记者  朱玲  发自广州

        中央到地方的楼市调控政策，让许多投资客纷纷撤场。但在追利本性的驱使下，他们又将目光投向了境外的房产。        

        近期，不少境外地产商带着美国洋房、澳洲别墅、香港豪宅频现内地楼市，以优厚的条件吸引客户。此前有迹象表明，随着内地政策调控的趋紧，“温州炒房团”在上一波席卷了海南楼市后，目前已开始出手境外楼市。

境外房产商将“组团”推销

        5月22~5月30日，澳大利亚几家知名的开发商将带着几百套位于墨尔本、悉尼等地的新楼盘，在广州、深圳、北京、上海等一线城市拉开国内卖楼序幕。

        “国内房价不断上涨，宏观政策调控不断，这是推广我们楼盘的好机会。”组织这场活动的国内机构澳星集团市场部邵莹表示，从去年底开始，除了因留学和移民人数增多带动的海外购房需求外，一些来咨询投资的人数也开始增多。

        《每日经济新闻》记者了解到，早在今年4月下旬，在广州的珠三角房博会上，墨尔本大型房地产开发商中正房地产集团就带着上百套澳洲房源前来抢客，集团地产顾问冯自峰近段时间马不停蹄地在各地辗转，会见客户。

        垂涎于内地市场的不仅仅是澳大利亚地产商。

        在此前北京房博会上，美国的房产商推出了价格仅1万元/平方米的加州花园别墅，总售价为29万美元起，吸引了不少投资者的关注。

        在寸金寸土的香港地区，今年以来房价屡创新高，本地老牌地产开发商恒基兆业嗅到了蠢蠢欲动的内地资金的味道，以内地人到港买房享受85折的优惠吸引投资客户。

        据商务部港澳司消息显示，2009年通过投资香港房地产移民的资金达56.18亿港币（约合7.2亿美元），其中94%投资住宅。

        长期从事香港移民投资业务的世贸通集团业务总监张莉表示，今年以来，投资海外房产的客户越来越多，近期咨询移民香港的人数也呈上升趋势。

        她表示，在他们的业务中，大部分人通过投资房产移民，纯粹投资的客户仅是其中的一小部分，也有一些老客户本身已移民，后来看好当地房地产市场回报收益，又在当地投资房产。

        “在香港你用650万港元就可拥有一套房屋和一个身份的转变，而在北京、上海，以同样价格购置一套房产，你仅仅是拥有了一套房屋而已。”

一温州客海外买房10多套

        《每日经济新闻》挖掘到，一些投资海外房产的投资客，正是之前参与内地炒房的获利者。

        曾为温州“炒房客”一分子的老张，早在今年初就将内地十几套房产抛售，改而在菲律宾拿下十几套房产，共花费几千万。目前，老张国内的房产仅剩下两三套，作为自住和养老之用。

        承担这一业务的仲量联行李姓经理向《每日经济新闻》表示，国内住宅市场政策不断，温州一些出手阔绰的投资客对市场非常敏感，早就离场，将资金投向其他方向。老张购买菲律宾产业，是因为看中当地是一个投资价格洼地。

        戴德梁行最新报告显示，在经历了一场金融危机后，2010年环球市场投资物业价值将会增长5%，其中亚太区的投资物业总值将达3万亿美元，年内料增12%。亚太区内的房地产买卖在2009年年底已显著复苏，往区外的交投亦明显增加，例如流向欧洲物业市场的资金较一年前增加了31%。

        报告指出，来自内地的投资，正在成为一个重要的投资力量。物业买卖除了自用外，投资用途的个案预期亦不断增加。该份报告预见将有更多内地资金流向海外的物业市场，越来越多内地投资者正放眼伦敦、纽约及悉尼等地的优质物业，准备购入作为自用或投资。

        澳星国际地产顾问总裁比尔·孙介绍，“近几年，虽然加拿大、新加坡、美国、澳大利亚和中国香港的房地产都受到投资者青睐，但澳大利亚房产投资仍占到内地投资者境外购房的80%。”

        比尔·孙指出，美国房地产市场在金融危机影响下大幅下滑，但持有房产期间的税费负担相对较高，而香港房地产的价格和内地相差无几，没有太大吸引力。国内投资者对澳洲房产情有独钟，主要原因是澳洲房地产增长稳定。过去40年，澳洲房地产价格基本上保持了7~10年翻一倍，每年增长10%~15%的涨势，其租金投资汇报率达到5.5%~6%，高于国际市场上4.5%的安全底线。如墨尔本市中心套内面积70平方米的精装修房，房价在60万澳币上下，一年的租金回报可达3万澳币。

投资仍需考虑多方因素

        在走访中，不少业内专家对投资海外房产都抱谨慎态度，若非留学、移民等因素，投资海外房产的风险比国内大得多。

        张莉表示，各个国家和地区对于投资移民，投资额度都有不同的限制和规定。比如在中国香港，投资资金100%都可以作为房地产投资，但是在新加坡，如果投资成本为500万元，那房地产投资的金额不能超过50%。

        “相比内地，不少国家和地区仍是投资的价格洼地，但海外房产投资风险非常大。”仲量联行投资部经理刘裕通表示，各个国家、地区政策、法规的不同给不少投资者带来了风险。

        他认为，第一风险来自于对当地政策的不熟悉。其次是房产在交接、买卖上都要花费大量精力和时间，若人在内地，不能及时交易，就会错失升值的机会。最后是境外资金回到内地的问题。

        据悉，在澳洲置业将要交纳印花税，相当于房价的5%左右（购买维多利亚州的期房可以免收印花税），每年的维护成本基本上占到房价的0.7%~1%，主要是物业管理费、水费和市政费；加拿大的房产维护费每个城市不尽相同，比如多伦多50万加币左右的房产，每年的物业管理费和物业税，基本上在8000加币左右。

        汉森国际伯盛设计董事长盛宇宏表示，不少地方房价快速上涨，与华人移民当地以及投资有较大联系。但是在境外拥有房产，如美国，要上缴较高的物业税和交易税，就算不出租房屋，空着放在那里也会收费。这样一来，持有成本将会显著增加。另外，房产变现时的汇率变动，也将成为海外购房的风险。所以说，如果操作不好，海外购房不一定能够增值，说不定还会减少收益。

        比尔·孙认为，资金的安全性，是投资海外房产必须要考虑的。澳洲房产和加拿大房产，在整个购买过程中都需要律师的参与，律师会为购买者提供相应的法律支持，这样就会降低投资者的风险。



境外房产投资须知

美国

        房产所有人拥有永久使用权，需要缴纳交易税、物业税等税收。所有的房地产所有权文件是公开的，在投资前一定要在地方法院查询房产交易历史记录。不算物业税等，一般投资回报率在8%。

中国香港

        香港楼市近期很热，房价整体上涨25%，不少板块房价已经涨至1997年水平。通过投资移民需提前两年申请，拥有不少于650万港元的净资产，可包括存款、房产、有价证券、公司资产等。

新加坡

        不会对房地产的出售征收预扣税，但需缴纳印花税（购买价的3%）、产业税等；外国人在法律上可享有按揭贷款。银行贷款总额最高可为购买价的70%，住宅货款利率为每年2%~3%。

澳大利亚

        过去40年，澳大利亚房产价格7~10年翻一倍，每年上涨10%~15%，租金投资回报率在5.5%~6%，空置率在1%。房产具有永久产权，无遗产税。澳大利亚政府明确规定，一手物业50%可以销售给海外人士，前提是要获得政府对外投资管理局的批准；对于二手物业，没有澳大利亚身份得不到政府的批准。



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