叶檀：万科成长一百倍的景象一去不复返

每经评论员  叶檀

　　　　市场猜测政策正在转向，由于房价未跌而股价大跌，放松调控的呼声不绝于耳。5月18日地产股的上涨，给调控放松、政策转向论者提供了强大的精神支持。

        可惜，这样的精神支撑无法持久。中国的经济结构转型不可能中断，地产股反弹不可能持久。

        5月13日晚，温家宝总理在天津考察时提出，要进一步加强经济运行监测，密切关注和正确分析形势的发展变化，把困难和问题考虑得更充分一些。他强调宏观调控要“适时适度”，要注重宏观经济政策的协调配合，防止多项政策叠加的负面影响，始终合理把握政策力度。

        5月17日，国家主席胡锦涛在人民大会堂同德国总统克勒举行会谈。胡锦涛指出，当前，世界经济复苏的基础仍不牢固，各国应该继续坚持刺激经济的举措，继续加强合作。中国愿同德方加强在二十国集团框架内的合作，推动国际金融体系和国际金融机构改革不断取得积极成果。

        有人猜测，中国是否被下跌的大宗商品吓破了胆，是否对房地产市场的调控出现了逆转？这种可能性基本不存在。中国经济结构调整进入深水区，如果此次调整不成功，那么中国经济不仅无法保住已有的30年改革开放的成果，也将丧失未来的30年发展机遇。但调整并不等于整垮房地产企业，而是促使房地产企业和传统制造业走上健康发展的轨道。

        从房地产市场来说，就是从投资主导转向消费主导，从投资品估值转向消费品估值。相应的，房地产块板的估值也会下降，与普通制造业估值看齐，万科成长一百倍的壮观历史景象一去不复返。

        为了博超跌反弹，5月18日，近24亿资金抢买房地产股，但这是缺乏主心骨的趋势性资金，而不是看中长期价值的地产股护法。房地产企业被低估了吗？根据证监会行业分类，目前地产板块2009年整体预测市盈率为23.67倍，2010年预测市盈率为17倍，同期上证综指这两项数值分别为20.62倍与16.74倍。房地产板块的四大龙头股“招保万金”的这两项数值更低，分别在18~21倍和14~15倍。5月18日，万科市盈率17.9倍，保利地产市盈率22.7倍，同期的代表型制造企业格力14.5倍，海螺水泥18.2倍，东风汽车13.7倍，上海汽车24.5倍。地产股与制造企业基本持平。如果房地产新政见效，房地产企业赢利下降，那么房地产企业的估值就会显得过高，就如现在高高在上的长虹一样，以475倍市盈率孤悬于上，不堪重负。

        与半年前相比，地产股估值是过低了。截至4月末，短短半年多，地产板块指数上涨超过150％。据不完全统计，相关个股涨幅高达三四倍。但地产股上涨的背景是2009年4月以后，房地产成为升值最快、最重要的投资品种。与此相应的新闻背景是，地王频出、楼价飞涨、开发商捂盘、购房者排队、炒房团四处出击……如今地产股走下神坛，他们正在从投资品向消费品回归的途中。

        房地产板块是中国资产品泡沫的象征。如果地产板块就此一飞冲天，说明地产调控半途夭折，中国经济将从地产泡沫回归信贷泡沫，说明从房地产作为抵押品将创造出源源不断的资金四处蔓延。如果地产股在市场平稳中下挫，说明房地产在调控中完成本轮转型。

        我们的税费政策鼓励了房地产投资打压了实体经济，费尽千辛万苦从事实体经济不如炒一幢楼。房地产市场的畸形发展也对中国房地产企业不利，只追求规模扩张、不思质量进取。在房价上涨阶段，各类投机者丛集房地产业，泥沙俱下、鱼龙混杂。中国的多数建筑寿命只有30年，既无低碳更无审美，从出生伊始就像一堆建筑垃圾。好企业无法脱颖而出，连标志性企业万科都走上了“赢利靠通胀、成长靠投资”的怪圈，万科一直追求的低碳建筑没有真正发端，他们忙于圈地、忙于和各类诸侯比拼。

        中国的宏观经济政策与证券市场取向明确，中西部需要制造业，中国城市化需要房地产业，但房地产业必须回归制造业的本行之中，而不能在信贷、投资市场成为定乾坤者。所谓适度宽松与刺激经济，只要有助于经济平稳转型，都是适度；只要有助于中国重要基础建设与高科技产业的投资，都在鼓励之列。央票回笼不是略宽了吗？这就是微调。

        以为政策大逆转，以为中国经济将重回砖块经济老路，以为地产股回到投资主导的前20年美妙市场，实在是看错了行情，认错了门。



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