每经记者 王炯业
在近期的房地产调控下，“受伤最重”的无疑是住宅市场，商业地产却出现绝处逢生的机会，各种资金绕开住宅市场，不断涌入写字楼和商铺。那么，A股市场中的商业地产股在这轮下跌中是否被错杀？商业地产股是否会迎来新的投资机会呢？《每日经济新闻》记者通过调查和采访为投资者揭开商业地产的投资前景。
地产股无一幸免
从近期股市盘面可以看出，在近期房地产调控下，无论是住宅开发类地产股、商业地产股，还是综合类地产股，在本轮杀跌过程中均无一幸免。
大智慧数据显示，地产指数自从4月17日调控实施以来，累积下跌近20%。一线地产股中，招保万金无一幸免；商业地产股中，金融街（000402，收盘价8.33元）下跌近20%，世茂股份（600823，收盘价10.37元）下跌26.53%，阳光股份（000608，收盘价7.10元）下跌近20%；住宅开发类股中，荣盛发展（002146，收盘价13.39元）下跌20%多，苏宁环球（000718，收盘价8.25元）下跌30%多……
有业内人士不禁指出，在地产股如此惨烈的下跌过程中，是否存在被错杀的股票。其中商业地产是否属于被错杀的股票呢？
第一创业地产研究员陈晓波认为，在信贷收缩、房地产调控的背景下，整个房地产市场环境并不理想。房地产的产业链又非常长，这让整个经济有增速放缓的可能。如果整体经济环境往下走的话，商业地产想独善其身是比较困难的，但此次政策没有对商业地产进行打压，所以商业地产相对来说会好一点。
各路资金转向商业地产
受近期一系列房产调控政策，特别是“新国十条”中差别化信贷政策的影响，住宅市场自4月下旬率先进入调整。
从近期市场走势看，政策的综合效果已有所体现。据中原地产监测数据显示，4月29至5月5日，五大城市二手房成交量比新政前一周有50%以上的跌幅，挂牌价格亦有所松动。市场预期，由于物业税/房产税出台的预期增强，同时，个别城市在信贷方面出台了更为严厉的政策细则，住宅市场短期内成交量仍将持续低迷，价格将进入下行通道。
与住宅市场成鲜明对比的是写字楼和商铺的成交，据机构调研报告显示，商业地产出现了全面回暖的迹象，各种需求复苏，租赁成交活跃，租金首次出现增长，虽然涨幅微小。
一线城市尤为明显，搜房网统计数据显示，2010年4月上海商业地产成交环比大涨，4月共计成交2209套，成交面积240053平方米，环比上月增幅184.51%。据中立地产统计数据显示，5月3至7日广州一手写字楼成交95套，共14589平方米，成交量环比激增204.4%，均价亦稳中带升，最高升幅高达10%。
中原地产研究员认为，鉴于密集出台的调控政策对住宅市场的持续利空影响，使得自用型买家及投资资金提前结束观望，正式投向发展较为稳定的写字楼市场，所以写字楼比住宅所受影响小，预计近期写字楼买卖市场集中成交的现象仍将继续出现。
21世纪不动产一位销售顾问对记者表示，买房的都开始观望，等待政策效应显现，不过最近一些投资客开始要求找寻商业地产了。因为住宅对于买房者有严格的条件控制，但对于商铺等商业地产，却没有这一条限制，因此无论是申请银行贷款还是购置多套也好相对来说容易些，而这也催生了众多投资者转战商业地产。
商业地产安全边际较高
国泰君安首席地产分析师孙建平表示，无论是住宅还是商业地产，还是要看整体市场运营的情况。从目前形势来看，在A股市场中，相对住宅开发的房地产股票，商业地产股安全边际会高一点，总体风险系数会小一点。
其实，在A股市场中，很少有纯粹的商业地产，更多的是住宅开发加商业地产租赁开发的模式，像金融街，世茂股份，小商品城，陆家嘴等。如果这些商业地产股下跌幅度大于地产股，那么商业地产股具有一定的安全边际，不过这也要从该股的历史数据来进行对比，陈晓波说。
《每日经济新闻》记者致电几家商业地产的上市公司，从反馈来看，目前的调控对于商业地产股影响相对较小。
金融街相关人士表示，公司出租物业主要是在金融街这一块，客户稳定性很高，基本上没有剩余物业可租；可售的写字楼在天津，正在对外积累客户和招商。此外，市场上确实有资金转向商业地产的迹象。
小商品城证券办公人士也表示，公司主要业务是商铺的租赁，受到目前的地产调控影响较小。
由于商业地产现在有资金流入，加上持有写字楼或商铺能给公司带来稳定的现金流，所以商业地产股在目前的调控政策下安全边际较高。那么，哪些地产股在A股市场具有这种特质，而又相对安全呢？《每日经济新闻》结合券商的研究报告中推荐的商业地产股和WIND统计的历史市盈率市净率数据，重点选择出以下各股供投资者参考。
◆行业分析
值得关注的商业地产股
国泰君安研究报告指出，一线城市商业地产需求稳定、租金收益高，价格上涨趋势明显，核心商圈商业地产供需紧张。2000至2009年含办公楼和商业用房在内的商业地产销售面积年均复合增长率为16%，而销售均价年均复合增长率为9.4%；大部分一二线城市优质写字楼租金收益率为7%以上，最高为11.5%
考虑一线城市商业地产规模和租金情况，受益最显著的公司包括：中国国贸 （600007，收盘价9.13元）、浦东金桥（600639，收盘价9.77元）、外高桥（600648，收盘价13.63元）、金融街、招商地产（000024，收盘价15.96元）、陆家嘴（600663，收盘价18.70元）、张江高科（600895，收盘价10.45元）、新黄浦（600638，收盘价10.80元）、阳光股份、世茂股份。
从这一些上市公司在京沪深广四个一线城市持有的出租商业分类统计来看，位于一线城市黄金地段的上市公司中，金融界，陆家嘴，阳光股份相对来说拥有面积较多。其中金融街在北京拥有物业面积41.3万平方米，陆家嘴在上海陆家嘴拥有物业面积62.6万平方米，阳光城拥有16.8万平方米。
《每日经济新闻》通过WIND统计了2000年以来部分地产股的市盈率和市净率发现，金融街在2010年之前最低的市盈率出现在2004年6月为15.66倍，市净率最低出现在2005年5月份最低位2.59倍；目前最市盈率约15.5倍，市净率约为1.36倍，均创下历史新低。
类似的情况也出现阳光城（000671，收盘价12.00元）和陆家嘴，统计数据显示，阳光城2010年之前最低的市盈率出现在2008年10月份，为8.62倍，市净率最低点出现2008年10月份，为0.91倍。目前阳光股份的市盈率约为20.5倍，市净率约为2.8倍。
陆家嘴2010年前最低市盈率为2005年4月份的15.33倍，最低市净率为2005年7月份的1.44倍，2008年10月份出现了26.94倍的市盈率和2.47倍的市净率，目前其市盈率为31.09倍，市净率为3.71倍。
另外，申银万国研究报告指出，小商品城庞大的商铺租金现金流为其未来的可持续发展提供了强劲的支撑。WIND统计数据显示，小商品城2010年前最低市盈率市净率出现在2005年6月份分别为28.7倍和3.6倍，而目前小商品城市盈率为31.73倍，市净率为4.56倍。总的来看，商业地产股目前的市盈率和市净率已经接近或突破历史最低点，这些地产股在写字楼和商铺持续受到资金关注的前提下，股价安全
边际相对较高。
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