叶檀：供需关系决定价格？楼市最大谎言！

每经评论员  叶檀

　　房地产市场的变化正进入第二阶段。第一阶段是成交量急剧下降，第二阶段是试探性降价，第三阶段是价格全面下挫，直到投资价格向消费价格回归。

        5月6日，恒大地产在香港宣布，集团旗下所有产品将全线以8.5折对外销售。这是楼市新政实施以来，第一个有大动作的大型房企，此前已有开发商试探性降价。据统计，从今年4月至今，上海共有近40个楼盘打出折扣让利消息，其中涉及绿地集团5个楼盘，最高折扣为8.8折，房价由此回归至去年底的水平。虽然多数开发商表示不打算“跟风”，但在高负债率、低杠杆率的影响下，受到现金流严峻考验的开发商将不得不促销回笼资金。除非他们在土地款、开发时间、购房预收资金专款账户等方面受到地方政府与银行的特殊照顾。

        在投资市场，房地产作为投资品受风险收益规律控制，基本与供需关系无关。但供求关系决定房价的言论四处流传，甚至连住建部副部长齐骥5月6日在接受采访时都表示，“部分城市房价上涨过快的主要原因是供求矛盾突出，其中，不合理的需求占了比较大的比重。”

        房价果真由供求关系决定吗？这是最大的谎言。来看个简单的例子。

        2009年上海楼市严重供不应求。根据易居中国的数据，上海商品住宅的成交量比2008年翻了一番，从900万平方米左右上升到1800万平方米左右，未能超过2007年的2090万平方米左右。成交量大幅上升的结果是，2009年除9月外，基本每个月都供不应求。这种情况到今年一季度仍未彻底改观，3月份由于新政预期，买卖双方急于出手购房，导致成交量与均价均大幅增长。根据汉宇地产的数据，3月份上海市商品住宅市场供应量为79.53万平方米，环比大增239.3%，成交量为76.88万平方米，环比增加132.94%。今年4月份出现了根本逆转——自2009年1月以来首次供过于求：商品住宅成交面积为102万平方米，比3月上涨了27.50%。与此同时，逆转现象也在北京、深圳等一线城市出现。

        从3月到4月，市场的刚性需求出现本质变化了吗？开发商推出的楼盘出现异动了吗？恰恰相反，今年一季度为了稳住房价，开发商在房展会上不愿意大举推盘，以寻求5月黄金周的高价。

        供需数量没有发生根本变化，但投资者的预期发生了本质变化。主要表现在楼盘抛盘增加，而入市购房者大幅减少。据北京房地产交易管理网数据显示，4月30日北京二手房存量已经达到了历史最高的21295套，相比楼市新政出台前的14日上涨了18.9%。而据北京中原三级市场研究部的统计数据，在4月14日以后的下半个月里，北京二手房市场新增客户需求下跌了八成。

        成交量急速下降戳穿了两个谎言：一是房地产高价由刚性需求支撑；二是房地产价格由供求关系决定。

        投资客看到未来风险远远大于收益，不再出手购房，以投资客支撑的资产品定价体系土崩瓦解。投资者一撤退，今天的供不应求明天就惨变为严重的供过于求。大幅拿地、大碗喝酒的房企傻了眼，他们不得不挂着不差钱的招牌融资再融资，也就是沿门托钵，这一幕在2008年、2009年已出现过。

        此时，房地产定价不得不向刚性需求者看齐，一向被冷落的房价收入比也就成为重要的衡量指标。刚性需求者购房目的是为了自住，是真正的大件消费品，自己钱袋厚薄最重要。

        抱着供求关系的唱本，会出现大笑话。5月5日，中国社科院和社科文献出版社在京联合发布《中国房地产蓝皮书（2010）》，预测2010年全国房地产市场总体上供求偏紧，各月房价同比增幅呈现由高到低趋势。社科院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞认为，虽然近期在政策调控下，房价出现了回落，但供求矛盾可能持续20年，眼下出现的房价下行时间不可能持久，幅度不会太大。

        是啊，如果未来还有3亿农民进城，房地产倒是不缺刚性需求。可是，他们需要的房子可不是什么投资品，现在温州“太太炒房团”支撑的高房价，不可能由农民朋友们接盘。“蚁族”倒是有刚性需求，问题是，他们能支付每平方米两万元以上的房价吗？



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