每经记者 吴文坤 发自北京
往年 “五一”小长假的楼市火爆，在今年京城“五一”期间并未出现。相反，《每日经济新闻》记者在假日期间走访的几个楼盘都呈冷清状，部分商品房售楼处更是出现了销售人员数量超过看房者的现象。《每日经济新闻》记者从北京房地产交易管理网上发现，现房住宅甚至持续几天个位数成交。
不过，从“五一”期间网络签约的成交量来看，北京楼市似乎依旧火爆。从数据上看，今年“五一”成交量成为历年历次小长假的最高。
然而，在“京12条”及北京其他楼市政策出台的大背景下，上述成交量的主体来自于“井喷”的经济适用房转为商品房。业内人士认为，“虚假繁荣”之后，即将开始的是5月京城楼市价格较大幅的下滑。
成交量大增系“经转商”
来自北京市房地产交易管理网的数据显示，今年“五一”前两天商品房共成交1679套，同比去年“五一”前两天的808套上涨了108%，而从二手房看，目前虽然只有两天的数据，但是已经达到了422套。
荧灿地产市场部经理李娜预测，今年“五一”的京城楼市有望突破历次小长假最高记录。
然而，“这是楼市在上演最后的疯狂，二手房成交量大增主要是由于市民纷纷将经适房转为商品房。”荧灿地产总经理顾辰天认为，数据显示的并非是真正的成交量。
新“国十条”出台后，经济适用房出租的情况也被有关部门发文禁止，这使得经济适用房的房主们有如履薄冰的感觉，加之坊间传言未来经济适用房转商品房有可能会被官方禁止，于是“五一”期间，“经转商”的交易迅速被推至高点。
4月29日，北京昌平区甚至还出现了数千人扎堆“经适房转商品房”的场面。
尽管4月30日北京相关部门表示，关于中介公司流传的“五一”之后经适房将统一不能买卖的消息是谣言，但是却依然挡不住市民着急将经适房转成商品房。据荧灿地产统计，担心政策变动影响到自己利益的经适房房主已经占到了九成。
由此，也导致了“经转商”在“五一”期间的集中放量。顾辰天认为，以前经适房转成商品房可以自己给自己转，但是随着5月1日朝阳区自己转给自己的结束，北京所有区县的经适房都不能自己给自己转，而是要经过一次买卖才可以成为商品房。
“经改商、限价房在5月2日的集中签约占了 ‘五一’网签的八成以上。”北京中原地产三级市场研究部研究总监张大伟对《每日经济新闻》记者表示，因此也从网签数据上掩盖了近期缩量的实际情况。
看房量锐减近九成
在表面的数据繁荣下，京城“五一”期间的楼市到底是何种表现呢？
剔除了经改商、限价房等因素的影响，《每日经济新闻》记者发现，二手非经济适用房、纯商品期房住宅的成交量远远低于去年同期，同比去年锐减六成以上。
而在“五一”期间《每日经济新闻》记者走访的部分地区发现，大部分中介公司上门客户并不多，达成住宅交易协议者寥寥无几，部分商品房售楼处更是出现了销售人员数量超过看房者的现象。
“北京的楼市因为一系列政策的影响，出现了非常明显的从完全卖方市场转变为买方市场。”张大伟表示，据他们的抽样统计数据显示，与4月清明的假期相比，今年“五一”的新增需求下跌了87.2%，看房量则下跌了85.7%。
与此相比较，受政策影响，二手房房源在“五一”期间更有一个放量。荧灿地产数据显示，“五一”期间北京二手房房源量同比去年“五一”上涨了45%，环比平时周末上涨了32%。
租赁市场在“五一”期间则呈火爆之势。文慧桥附近的高档小区一居室的价格由原先的3500元/月上涨了100元，据了解，北京很多地区租金价格都有上调。
据北京中原三级市场研究部调查显示，4月下半月租赁房源相比4月上半月下降了8.5%，特别是在“五一”期间，更是有在4月份登记购房人群中的12.5%选择了弃购租房。
5月跌幅或达20%
随着此次北京市更多政策的出台，让此前一部分抱有抄底心态的投资客开始动摇。
一直看好北京楼市的温州人程先生从2006年开始就陆续投资北京房地产，在2008年房价下跌的时候依然坚持看好市场，“只要房价跌他就抄底”，当时甚至抵押了自己在老家的一个工厂，在2008年底买了十几套商品房，2009年抄底成功。
不过在当前的政策环境下，程先生在5月小长假的时候把自己投资的房地产，通过中介公司全部挂牌。他说，这次楼市的基本面已经变了，估计要大调整，这次他不会再抄底了。
影响投资客的政策最主要是北京市的“限购令”。顾辰天表示，“五一”前北京住建委出台的“每户家庭只能新购一套房”明确提出“限购”这个方式，从很大程度上遏制了“全民炒房”，将对新盘和二手房的成交量带来巨大影响。业内人士基本认为5月份的北京楼市将迎来较大跌幅。
“50%的炒房客将在3个月内开始抛售房源，房价很可能在年内出现下调30%的现象。”张大伟认为，投资需求将在5月销声匿迹，之前占市场总成交量四成的投资客离场，而大量刚性需求也会期待房价下跌而转为观望，这将使得5月楼市成交量下降五成以上。张大伟预测，以通州为代表的部分区域5月下跌幅度可能超过15%～20%。
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