土地储备贷款去年激增 今年盛况难再

每经记者  胡俊华  发自上海

        土地储备贷款渐有取代房地产开发贷款之势。

        尽管多数银行并未在其2009年报中披露土地储备贷款的规模，但土地储备贷款的高增长态势不容小觑。以兴业银行为例，截至去年末，该行房地产开发贷款余额为307亿，同比减118亿；但土地储备贷款余额222.48亿，同比增114.58亿，增幅高达186%。

        值得一提的是，随着近期监管层频频出台措施收紧对房地产开发贷款和按揭贷款，以及对地方融资平台贷款风险的重视，或令土地储备贷款的前景蒙上了一层阴影。

土地储备贷款占比上升

        按照《土地储备管理办法》规定，土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。在1996年上海成立国内第一家土地收储机构之后，各地纷纷成立土地储备中心来实现对土地的一级开发。土地储备中心通过财政拨款以及向金融机构借贷，来实现土地收购和土地前期开发、整理。

        “除了部分的财政资金支持，土地储备资金主要还是来自银行。”一位不愿具名的大行公司业务部人士表示。

        目前来看，多数银行对土地储备贷款兴趣日益浓厚。截至去年末，兴业银行房地产开发贷款占房地产业贷款比重从2008年末的72.14%降至去年末的46.63%。与之相反，土地储备贷款占该行房地产业贷款比例从2008年末的13%攀升至去年末的33.78%。

        与兴业银行类似的，还有民生银行。截至去年末，在前十名最大贷款客户名单中，土地储备中心就占据了三席，分别是北京市土地整理储备中心朝阳分中心、上海临港新城土地储备中心、上海市土地储备中心。在深发展的前十大贷款客户中，北京市土地整理储备中心朝阳分中心也现身其中。

        除了股份制银行外，国有大行也对土地储备贷款青睐有加。有报道称，建行2009年新增房地产贷款450亿元，其中土地储备贷款占到三分之一；而工行也表示，因去年该行增加了土地储备贷款，该行房地产贷款占公司类贷款比重也从2008年末的10.6%攀升至11%。

银行眼中的优质资产

        目前来看，土地储备贷款仍是多数银行眼中的优质资产。

        兴业银行表示，土地储备贷款主要分布在上海、天津、南京、杭州等财政实力较为雄厚、土地市场较为规范且活跃的地区，还款来源保障性强。

        而民生银行表示，将政府融资平台、土地储备、地方交通厅、公路局及公用事业类授信项目统一定义为政府信用类业务，由总行集中管控，全行按统一的准入标准，实行项目预审批制度。

        “只要各方操作规范，土地储备贷款仍称得上是优质授信品种。”一位股份制银行高层表示。在该行与当地土地储备中心的合作中，土地储备中心运作规范，每年均会编制土地收储计划，并建立以地块为核心的封闭式管理。

        该人士称，特别是在资金运作上，待到土地出让后，市财政部门会同土地、审计等部门核定，及时将土地一级开发成本返还土地储备中心，用以偿还银行贷款本息，或作为滚动收购储备其他地块的资金，这降低了银行坏账风险。

        另一位股份制银行总行对公业务部人士表示，该行发放土地储备贷款，虽然贷款抵押方式视项目要求灵活多样，但原则上要求土地储备中心须落实不少于20%的自筹资金，并与贷款同时到位。

        “一般而言，土地出让金是偿还土地储备贷款最终保障的资金来源。”一银行人士表示，在现有房价走势的情况下，只要土地出让不存在大的问题，银行信贷资金的顺利回笼就有保障。

        从数据来看，土地储备贷款质量情况仍处于较好的水平。一位地方银监局人士对《每日经济新闻》表示，截至目前，当地土地储备贷款余额约700亿元，目前不良率为零。

或难再现高增长

        从目前一些主要城市公布的2010年供地计划来看，同比均出现不同程度增长。其中，上海表示今年计划供地1100公顷，同比增35公顷；天津今年计划供地2378公顷，增40%；杭州今年计划供地1729公顷，增61%。

        不过，随着监管层对房地产开发贷款、以及按揭房屋贷款政策日趋收紧，势必将影响上游的土地储备贷款。多数土地储备贷款仍属于地方融资平台贷款，随着监管层对地方融资平台融资风险的重视，土地储备贷款或难再现高增长情况。

        “今年初，银监会已经发文禁止信托资金用于土地储备贷款。”一位信托业内人士表示，其实之前做的也不多。土地储备贷款的主要还款来源是土地出让金，但由于土地拍卖变现存在不确定性，导致借款偿还期限不确定，“银行贷款可以展期，但信托贷款不行。”

        该信托人士还表示，土地储备贷款有效抵押较少，特别是一级开发证并不是有效的抵押凭证，贷款发放前一些地块还没到手，往往需要土地储备中心提供其他的抵押物。

        有股份制银行人士表示，土地储备中心申请贷款时，需要将土地使用权证进行抵押，有时候土地储备贷款抵押物确实不充分，但只要土地走势一直往上走，银行信贷资金并不存在太大风险。

        但该人士同时坦言，由于土地储备所需资金较大，且基本形成“土地抵押贷款-支付土地储备前期成本-土地收益还贷”这一资金链条，如果遇到信贷政策收紧或地产低潮，资金链容易发生断裂。



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