调控风声紧 开发商二三线城市储地忙

每经记者  翟敏  发自深圳

        此轮调控被视为是近几年来中央出台的最严厉的政策，业内普遍认为政策对于一线城市的影响会远大于二、三线城市。

        目前，房地产开发商正开始避开一城市的“锋芒”，瞄准了风险较小、潜力更大的二、三线城市。其中，绿地集团在延安投入巨资、花样年进军桂林、万科长春拿地……相关数据显示，今年一季度，品牌房地产企业的土地储备在二、三线城市占了90%以上。轰轰烈烈地调控之中，房地产企业“上山下乡”正悄然进行。

开发商进入三线城市

        开发商进入二、三线城市已并不新鲜，但高频率在较偏远城市拿地，尚不多见，但这一切在近期接连发生。

        4月20日，花样年控股发布公告，宣布通过收购，以9.6亿元的总价在广西桂林获得3块土地，预计总建筑面积为220多万平方米。

        4月12日，由绿地集团投资72亿元开发的绿地延安新城项目正式破土动工，延安新城占地面积约3600亩，这是延安市迄今规划建设的最大规模的项目。

        “因为地王和地价的高速增长都主要在一线城市出现过，而二、三线城市还处于一个平稳期，目前的布局主要都在二、三线城市。”花样年集团主席潘军在接受媒体采访时表示，房地产调控政策主要是对一线城市影响最大。实际上，在此之前，花样年就已陆续在无锡、大理、苏州获得了多幅土地。

        据了解，延安新城也只是绿地集团今年的“新城战略”中的一步，绿地年初开始在吉林省吉林市建设一处占地1000亩的新城；同时，绿地已确定将在抚顺建设新城，计划本月下旬开工。

        绿地集团副总裁陆新畲表示：“虽然城镇化进程道路更漫长，但潜力也更大。公司会继续主动接一些相对落后区域的新城建设项目。”

        分析人士认为，二、三线城市仍是全国房地产市场的  “价格洼地”，地价和房价均存在较大升值空间，同时相对于一线城市而言，稳健的房地产市场也给了开发商极大的信心。

品牌房企二线城市土地储备多

        开发商在二、三线城市甚至更为偏远地区拿地的趋势，已逐渐悄然成型。中国指数研究院统计数据显示，杭州绿城仅一季度就一鼓作气拿下了舟山、青岛、泰安等多个二、三线城市的土地；房企老大万科更为活跃，全国各地频现拿地身影，其中包括佛山、镇江、贵阳相对偏远的地区。

        据中原行业监测系统数据显示，2010年一季度，包括保利、复地、富力、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商、中海在内的十大标杆上市房企新增土地储备中，二线城市储量已达到91%，二线城市正在成为房企利润的主要来源。

        据中原对于10家标杆房企监测数据显示：3月在所有城市的住房销售面积环比增加一倍有余，其中二三线城市的销售量占去大部分。如天津、成都、杭州、佛山4城市成交量占总量近四成，而北上广深4大一线城市仅占两成。由于二三线城市正逐渐成为标杆房企利润的主要来源，无论购地、销售、开工量等，房地产开发商均开始向二三线城市“倾斜”。

        截至去年底，标杆房企在二线城市的土地储备面积已占总储备量81%。今年以来，标杆房企更是加快在二线城市抢地，一季度新增土地储备中，二线城市储量已达到91%。

        据中原地产研究人员分析，二线城市相比一线城市的供应相对充足，是促成二线城市新房成交快速反弹的重要因素。另外，长期累积效应的释放，包括经济发展、城市化进程、基础设施建设、居民购买力等多重因素带动了二、三线市场步入全面和快速发展阶段。

防止价格“跟风”

        摩根大通中国投资银行副主席龚方雄在近期观点城市行论坛上表示，中国房地产市场经过10多年的发展后逐渐步入相对成熟阶段，北京、上海、广州、深圳等一线大城市的房地产市场日益接近饱和状态。二、三线城市正面临快速的城市化、工业化进程，成为房地产市场新的增长点。

        据了解，目前，中国城市化率接近50%，并且每年以1%至1.5%的速度递增，每年有2000万农民“变为”城镇居民。分析认为，这将相当于每年须建一座相当于上海规模的大城市来吸收这些城镇化人口，这为整个房地产行业创造了良好的发展契机。

        一位已在中西部多个二线城市布局房地产开发的某开发商负责人认为，相对于高房价、高地价的一线城市而言，二、三线城市的房地产市场尚未形成泡沫，因此成为越来越多开发商争夺的新战场。

        知名房地产营销专家谢逸枫向《每日经济新闻》记者表示，一般来讲，二三线城市的楼市受政策影响小，目前这些城市的房价上涨幅度相对缓慢，而且房地产市场比较健康，自住购买需求强，投资客并不多，因此还有较大的发展空间。

        不过，他也指出，在二、三线城市成为房地产市场的新增长点的同时，也要谨防这些地区出现“跟风快涨”等不健康现象。他认为，目前无论是经济发展状况还是基础设施建设等方面来看，二三线城市均不如一线城市，但随着品牌开发商的接连进入，其房地产市场投资热度将急剧升高，在二三线城市受追捧的同时，须防止这些地区的地价以及房价“跟风”过快上涨。



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