住宅市场“吐血”资金或转向炒作商业地产

每经记者  朱玲  发自广州

        “通胀是一定的（趋势），现在被挤出房地产市场后，钱投向何处才能保值？”部分房地产投资者开始显得有些迷茫了。

        一向坚挺的楼市在本轮严厉的政策调控中，沉寂了下来，买卖双方再次陷入观望僵局。与此前各路资金竞相“输血”楼市不同，在北京、深圳等投资性强的地方，投资客开始大量抛售手头房源，那么在通胀预期下，本轮从楼市中逃出的大量恐慌性资金将流向何处？

        《每日经济新闻》记者近日调查了部分中介和房产持有者，有人士认为，在房地产领域内，商业地产可能会出现新的机会。

投资资金出逃高端住宅

        楼市冰火两重天。3月份楼市的成交量翻倍上涨，而一过4月中旬，各地却骤然出现了恐慌性抛盘。

        4月18号，深圳市场上，在某中介地产公司的网站上，一名投资客一次性挂出数百套房源出售。尽管此后有消息称并不是一性抛售680套房源，其实该投资客早在今年2月份开始，就已陆陆续续进行套现了。

        无独有偶，在北京，一位江浙炒房客一次性出售20多套房源，总价逾1亿元，折合单价为4万元/平方米。

        有业内人士指出，目前挂牌抛售的房源主要集中于高端项目。不仅是深圳、北京，在广州市场上，记者调查发现，不少位于珠江新城等商业CBD区域的投资型公寓住宅楼也陆续被挂牌出售。

        据该区域的中介黎先生介绍，去年下半年，由于珠江新城房源不多，可谓是一房难求，适合投资的优秀物业“有钱也不一定买得到”。

        对此，万联证券研发中心副总经理黄鹏表示，受政策调控影响，肯定会有部分资金从楼市中撤出。

商业地产提前预热

        据广州市国土资源和房屋管理局数据显示，虽然经历了春节长假，2010年1月至2月，广州市写字楼成交面积仍达11.68万平方米，同比增长183%。今年一季度，友邦保险在天河区城建大厦租用1800

        平方米；普

        华永道在天河区高德置地广场租用9000平方米。活跃的需求令写字楼售价也呈现平稳上升的趋势。

        戴德梁行写字楼价格指数显示，今年一季度广州甲级写字楼售价环比上涨3%，甲级写字楼的吸纳量  （销售和出租的数量之和）约50000平方米，环比增长3200平方米。值得关注的是，该季度虽然有新增供应，但旺盛的需求令广州市甲级写字楼的整体空置率仅环比上升了0.4个百分点至11.63%。

        “在市场出现通货膨胀预期的情况下，住宅价格高企不下的现状令一部分投资资金继续投向写字楼市场。”戴德梁行研究顾问部董事黎庆文表示。

        有业内人士分析指出，目前市场上，有迹象显示部分住宅投资人士开始将资金转向商业地产项目。“目前广州珠江新城区域写字楼货量少，几乎都是只租不售。”仲量联行投资部刘裕通说。据悉，随着经济复苏，租赁需求的持续活跃带动甲级写字楼的租金上调了1.2%，达到117.3元/平方米·月。受保利中心以较高租金入市的影响，珠江新城商务中心区的平均租金环比增长了3.5%，为130.2元/平方米·月。

        随着写字楼市场的走强，近期，保利地产今年在广州市区的重点项目——位于广州老区的中环国际公寓也顺势推出。据相关数据显示，该区域投资回报趋稳，公寓出租率达90％以上，月租金预计可达4000~5000元。

商业地产新炒作机会？

        面对震荡中的住宅市场，大量退出的资金该何去何从呢？

        有人士指出，目前中国住宅市场受政策的影响较大，反而商用物业受政策影响较小，商用物业受到的影响更多来自周边经济环境。若投资商用物业，则可以规避一定的风险。

        《每日经济新闻》首席评论员叶檀也表示，房地产调控的主要目标是住宅地产的投资需求，如果政府能够在实体经济和税收方面给予优惠政策，那么中国久受束缚的商业地产与工业地产就会应势而长。

        近期不少地产商也先后表示看重商业地产，万科、保丽龙等公司，纷纷提出加大在商业地产上的投资。保利地产表示，在未来3年内，公司持有的商用物业面积将增加到300万平方米，从而成为整个企业全新的利润增长点。据悉，该集团目前拥有总建筑面积超过100万平方米的商业物业，总市场价值超过150亿元，未来年租金可超10亿元。

        然而，风险无处不在，商业地产也不例外。“政策对整个行业都会有极大的影响，一荣俱荣，一损俱损”，广州德冠投资有限公司总经理莫嵘表示，目前公司对于住宅项目、商业地产项目的操作手法就是“放缓”，他表示，原则上现在投资都要谨慎，主要是大家心理预期都会受到影响。

        此外，刘裕通认为，一般来讲，写字楼的投资金额大，持有的成本以及管理上的成本都很高，对于散户来说，一年的管理费用都将是一笔可观的金额。而现在优质的写字楼倾向整体出租，对于散户而言压力或较大。

        “外来基金一直都在关注广州市场的商业地产项目,但在住宅市场的投入更多一些。”刘裕通认为，由于外来基金主要看中的就是收益，投资住宅市场收益高且快。而目前广州值得投资的珠江新城区域，大部分物业属于只租不售，由于未来预期不明，广州写字楼等商铺压力较大。

延伸阅读

炒房客：楼市牛熊转换是个好机会

每经实习记者  胡岩  发自北京

        “我从2006年进入房地产市场，对市场波动已经习以为常了。不论外部经济如何变化，我一直信奉‘认真地看，大胆地做’这条原则。”向东（化名）对《每日经济新闻》记者说。

        在这位资历尚不算深的炒房者看来，楼市牛熊转换时刻对任何人来说都是一个好机会。“在牛熊转换前大部分人都在观望，在牛熊转换中，很多人扛不下去就急于套现。当资金链趋紧，逼迫越来越多的人把手头房产贱卖的时候，谁手里有流动性，谁就有能力接手。”这就是向东所说的牛熊转换中最有价值的机会。基于对当前房价的判断，向东和很多房产炒家的做法是，利用当前市场犹豫时刻快速收回一批现金，然后将这笔资金再转向一种估值低、抗跌性强，且政策支持的投资品。问题是，在当下，这样的投资品种有哪些？

        “我的资金量小，不敢做拆借，规避风险还是第一位的，会去做一些分散投资，比如可能会去寻找一些低估值物业，或者投向股市，甚至国债和和黄金。”向东告诉《每日经济新闻》记者。

        记者发现，自去年底政策收紧起，便不断有机构和投资者发出看好二三线城市的声音。

        向东告诉记者，北京、上海已属“高价股”，这些区域的房价已处高位，是政策调控的焦点所在。而一些二三线城市既是政策“洼地”，又是价值“洼地”，有不错的机会。

        此外，受房控新政影响，近日金融和地产等大盘权重板块都在下挫。在当前股市震荡期，房地产流出的资金会不会马上转入股市？

        “短线炒房者所抽离的资金有限，也不一定会转移到股市上，毕竟两者并不是非此即彼的关系，各自的门槛和要求不尽相同，关键还得看偏好和所擅长的是什么。”向东说。

        长江证券分析师白松对记者表示，从楼市里出来的资金会有一部分转向股市，原因在于国内目前能够容纳巨大资金的投资场所不外乎股市和楼市，因此股市和楼市存在“资金跷跷板”效应，楼市不好进股市，股市不好回楼市。当前楼市行情并不算好，因此一旦有大资金流向股市，无疑是对当前股市的一个极大利好。

        但问题是，从楼市流出的资金量会不会过于巨大，以致股市难以消化，甚至酿成泡沫泛滥的风险？

        白松认为，在短期内，地产政策不会立竿见影，投资者不会快速从楼市撤出。资金的配置也要根据回报和风险而定，以A股当前的估值，资金迅速倒向股市的可能性不大。



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