开发商推迟开盘 预售制新政执行恐受阻

每经记者  张敏  发自北京

　　  住房和城乡建设部近日发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，剑指当前开发商捂盘惜售以及炒卖期房的现象等诸多“潜规则”，要求各地切实负起责任，加大查处力度，强化房地产市场监管。

        这是在14号国四条、17号国十条后，继15日国土资源部以后第二个部委详细出台有关楼市新政策的具体措施。但是，分析人士认为，商品房预售制新政能否顺利推进，关键要看地方政府和开发商执行是否到位。

        国十条甫一实施，国务院相关部委随即出手。住房和城乡建设部近日下发《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（以下简称《通知》）强调，今后未取得预售许可的商品房项目，房地产开发企业不得收取定金。

        《通知》还对商品房预售环节的炒房卖号、“阴阳合同”、虚假信息等违规行为进行明确，并强调严格实行购房实名制。

        这是近一周来，高层第四次对房地产调控做出表态。业内人士表示，如今预售制度已偏离了初衷，成为部分开发商制造市场乱象、哄抬房价的工具。但即便新政得以严格执行，对改善市场供求关系的作用也十分有限。

要求定金纳入监管账户

        “按每个人收取5万元的定金来计算，如果有500人进行认购，就能收取定金2500万元，相当于还没开盘就卖了十几套房子。”一位不愿透露姓名的房地产销售人员向  《每日经济新闻》表示。

        “定金”是《通知》中最引人关注的部分。按照《通知》规定，今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。

        据了解，北京的多数项目都存在开盘前收取定金的现象，金额从每人2万、5万到10万不等。在去年销售火爆阶段，某知名项目的定金最高甚至收到30万元。上述人士还表示，如果是大体量的项目，开盘前收取的定金可能达到上亿元。中原地产三级市场部研究员张大伟向  《每日经济新闻》记者表示，定金对开发商的重要性毋庸置疑，但多数项目在拿到预售许可证之前就开始预售。按照规定，只有取得预售许可证后，才能够进行排号、认购等行为。

        同时，并不是所有开发商都将定金用于项目工程建设。上述人士表示，很多房地产开发企业的资金审核不够严格，这部分资金多用在项目销售阶段。

        按照  《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。《通知》也对此进一步强调：预售资金要全部纳入监管账户，确保用于项目工程建设。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，对定金的规定是《通知》中为数不多的亮点，但具体效果仍将取决于执行情况。

预售最低规模不小于“栋”

        《通知》还强调，房地产开发企业应在10日内，一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。此前，北京的规定为3日。

        《通知》还要求，预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。同时，预售方案需要包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况等。

        但除此之外，多数业内人士认为《通知》并无太多新意，因为其中的内容在此前出台的  《城市商品房预售管理办法》中已有规定。商品房预售制度于1994年建立，2004年我国出台了  《城市商品房预售管理办法》。

        张大伟表示，现行预售制度已成为部分开发商制造假象、哄抬房价的工具。他表示，部分开发商在排号时制造虚假号码，造成抢购的假象，并根据排号人数来确定开盘价格，这也促进了2009年来的房价飞涨。

        来自北京中原三级市场研究部统计显示，北京目前有95%的楼盘存在开盘前排号认购的现象。在近期成为热点的通州区域，个别项目甚至出现提前3个多月排号的现象。

        对此，《通知》还明确，炒卖房号、“阴阳合同”、发布虚假信息，采取内部认购、雇人排队手段制造销售旺盛的虚假氛围等，均属违禁行为。

能否执行到位仍存疑问

        针对本次新政的效果，多数业内人士并不像对“国10条”一样乐观。杨红旭向《每日经济新闻》记者表示，《通知》的具体效果将更多取决于执行环节。

        事实上，预售制度之所以一度成为众矢之的，开发商执行不力和地方政府的监管缺位，成为重要原因。今年“两会”前夕，广西南宁市甚至传出取消预售制度的声音。

        对此，《通知》规定，对已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售，或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售、通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，进行严肃查处。同时，今后要将销售行为、住房质量、交付使用、信息公开等方面内容纳入房地产信用体系，将信用档案作为考核企业资质的依据。

        《通知》还要求，各地要在近期对所有在建商品住房项目进行清理和整治，对尚未开盘的商品住房项目，要责成房地产开发企业限期公开销售。同时，各地要将清理结果于今年6月底前上报住建部。

        根据《每日经济新闻》记者的采访，多数业内人士认为，尽管政策的严格力度远超以前，但能否真正执行到位，目前仍存疑问。同时，即便《通知》能够得到严格执行，对于改善市场供求关系的作用仍然十分有限。

        杨红旭表示，目前处于在建和在售阶段的房屋数量并不多，即使将这部分房屋纳入市场供应，增加的供应量仍十分有限。他认为，要缓解市场供需紧张的局面，根本在于促进存量土地的开发。

        值得注意的是，在新政连续出台的时刻，不少开发商已经推迟了开盘进度。来自搜房网新盘监控中心的数据显示，截至4月19日，北京原计划在4月开盘的42个项目中，仅有10个项目如期开盘，其中8个位于郊区县。

        北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋向《每日经济新闻》记者表示，开发商正在采取推迟拿证等手段，来应对近期一系列新政的影响，目前开发商已形成整体观望的气氛。



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