房价，还是总理说了算

每经记者  徐奎松

话题缘起

        清明节前后，新华社、央视等中央新闻媒体连续报道我国房地产乱象。继4月14日国务院常务会议推出差别化信贷和土地等新政策之后，4月17日，国务院又发布10号文件——《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（以下简称“国10号”）。

        短短几天时间，北京、上海等多个地区立即呈现卖方降价、买方观望、炒家抛售和房地产股票大跌的连环走势，有报道称深圳一投资客一次性甩空手中的680套房。北京二手房房源也暴涨四成，客户量却下跌八成，近七成老客户转向观望，有业内人士称，“房价将跌30%。”

        在差别化信贷新政中，规定对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。“国10号”则增加了内容——商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

        房地产新政能否见效？今天我们邀请4位资深专家、业内人士来进行解析。

新政定会遏制投机

        NBD：14日的国务院常务会议推出差别化信贷政策后，连续5天，北京、上海、深圳等地炒房客纷纷甩抛囤积房屋，有报道说深圳一投资客一次性甩空680套，十分惊人。这轮房地产新政能起多大的作用呢？

        易宪容：这轮房地产新政策只要严格执行下去，对打击房屋囤积、房屋投机和遏制高房价会起到立竿见影的效果。但是，这轮政策还不能一步到位。因为经济形态、市场形态和价格都在随时变化，随时都在影响着房地产市场。所以，最为关键的是，要严格执行这些政策，“国10号”将有效遏制房地产投机。

        陈云峰：这次国务院出台的房地产新政，估计实施的效果会很好，肯定会沉重打击投机行为，仅就第二套房贷措施就可以限制50%的投机型销量。一套、二套、三套都分别给予不同标准政策，我认为能起到立竿见影的作用。供求比例就会很快出现变化，老百姓的心理预期也会发生变化，房地产股大跌就应该是一种表现。

        从我们的统计分析情况看，从2009年初到现在为止，房地产市场的投资型和投机型群体，远远超过了自住型购房的总和。这次房地产政策是奔着打击投机型暴涨需求、支持自住型需求和控制投资型需求这三个层面来的，实施差别化信贷政策，说明控制的方向比较准，力度就比较大，效果肯定好。

        通过国务院这次调控新政，我们也应该理顺房地产改革的基本理念，就是如何调整自住型、改善型、投资型和投机型四个类型的发展和控制问题。第一套住房就是自住型，这是老百姓的基本需求型住房，用30%的信贷控制标准，这个标准基本能够接受；第二项措施针对的是改善型，或是投资型，直接用了首付不得低于50%的信贷控制标准。实际上，国家是不鼓励扩大第二套住房的，因为大量家庭拥有第二套住房，不仅占了社会资源，减少了第一套住房需求比例，也为宏观调控带来了很大的麻烦。对于第三套房的信贷限制政策，原则上看，热点地盘和热点区域是不鼓励贷款，不仅不鼓励，而是打击性政策很明确。

借钱炒房才最可怕

        NBD：房价什么时候能回落？之前有报道说，目前北京和上海等一些房价暴涨地区，全款买房的比例在50%以上。所以，有人认为这种差别化信贷新政对这个全款买房的群体没有约束力，而且这个群体也是炒房的主力之一。如何看待这个问题？

        陈云峰：对于高房价什么时候能落下来的问题，还要看市场的反应。按目前的势头判断，5月底就可以看到房价的真正走势。

        对于全款购房的说法，我的看法没有那么高的比例。像北京地区房价这么高，真正能以全款买房的投机型炒房客，比例应该不大。反过来说，对于那些用全款购房者，目前是没有办法控制的。现在的问题是，有钱人在炒房，没钱的借钱也在炒房，借钱炒房才是最可怕的，如果这种局面持续下去，就有可能把中国经济拉向崩溃的边缘。

        所以我认为，信贷政策不可能解决100%的问题，能抑制住全民炒房趋势，遏制住靠信贷炒房势头，就是成功的宏观调控政策。

        NBD：房地产新政出台还不到一周，房地产股股价大幅下跌，银行股也明显下跌，如何看待这个问题？

        尹中立：从4月19日股市表现看，除了地产股大幅度下跌之外，银行股下跌也十分醒目，19日股市地产指数跌8.3%，金融指数跌7.5%，二者成为领跌主力。

        对房地产的调控为什么会伤及银行？在2009年新增信贷中，房地产贷款占两成多，地方融资平台占五成左右。地方政府融资平台很多是没有现金流的公司，还款资金来源只能依靠土地出让收入，如果房地产不景气，这些信贷资产的质量就要打折扣。据有关部门统计，融资平台的贷款已经超过10万亿，而2009年地方财政收入仅3万亿左右，负债超过收入的好几倍，每年的利息支出就达4000多亿，每年1万多亿的土地出让收入能够让这些负债的风险暂时掩盖起来。如果没有土地收入的增长，这些资金的周转就成为巨大的问题，地方财政的风险一触即发，最终会演变成为银行的风险。

        我估计，这次房地产调控新政不仅会导致房地产价格出现拐点，而且会结束2009年以来的股市反弹，股市将重新进入下降通道。

交易所得税将出台？

        NBD：国务院明确敦促财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。眼下，我们应该先实施哪个税种？是物业税、特别房产消费税，还是房产保有税？

        易宪容：房地产交易所得税应该马上就会出台。与物业税相比较，房地产交易所得税很容易实施，操作方便，就是卖一套房屋就上缴一笔所得税的概念，但发生亏损时就可以不用上缴。而税基是多少，得等具体的细则发布后才知道。

        物业税难面世，因为物业税是个庞大的税种，要人大立法，需要很长的时间。而且涉及每人拥有多少套房子具体数据统计的问题，以及税基是多少等等因素，需要展开房屋大普查，详细登记注册备案等等。

        陈云峰：我判断，房地产税收未来的发展方向可能会从环节税转向持有税，这个方向应该是明确的。环节税的特征是卖了房子才缴税，持有税的特点是，占据多大面积的房子就按比例缴税。而且我认为，未来将要实施的房地产税  （目前通称物业税）应该参照个人所得税的原则，给个基数标准，基数以内的不缴税，基数以上的就要交税。

        NBD：是否可以采取降低或者减免二手房交易营业税的办法，增加供给以抑制房价上涨？

        陈云峰：二手房交易早应该降低税费了。这些税费成本实际上都转嫁给了消费者。我认为，应该减少甚至取消营业税。目前二手房的交易税中，有5%的营业税，3%的契税，还有3%的中介费等。现在北京、上海等大城市，二手房的成交量已经是2倍于商品房，成为房产交易主体，应该降低税费，减少流通环节的价格，扩大供给，销售价格才会降下来。所以，我认为，营业税应该降到1%或是2%，或者完全取消。

新政利于经济转型

        NBD：房地产新政的实施，对我国经济有什么影响？

        曹建海：我认为国务院这次对房地产的调控带有很强的  “试点性”。你看，哪个城市属于“商品住房价格过高、上涨过快、供给紧张”，从而可以列为本次调控重点呢？恐怕没有任何一个城市愿意承认。北京、上海、广州、深圳、重庆、天津等地的市长，应该都不会承认自己的地区符合条件。

        在我看来，还应该对所有的城镇、所有的商业银行采取严厉的指令性政策，尽快收紧货币政策，并对调控房价不力的地方党政一把手严厉问责，这样才能把房地产泡沫控制好。

        如果此次房地产新政能达到把投机行为挤出去，化解房地产泡沫，对优化产业结构，促进民生，消去金融风险和债务风险以及不良贷款风险都会有利，将会把经济发展主要动力汇集到民生和新型战略产业领域，有利于经济的转型和制度创新。

        结束语：前段时间我们也曾讨论“房价是总理说了算，还是总经理说了算”的话题，从目前的情况以及专家们的分析看，连续出台的房地产新政还是能起到作用的，也就是说，如果能严格执行这些政策，再加上合理的差别化税收政策，“房价，归根到底是总理说了算”。

　对话记者　  　

每经记者：徐奎松

　对话嘉宾　  　

易宪容  社科院金融所研究员尹中立  社科院金融所研究员陈云峰  北京华业地产副总裁曹建海  社科院工经所研究员



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