房企巨头追捧工业地产醉翁之意还在配套建设

每经记者  朱玲  发自广州

        近期楼市再次陷入疯狂，后续房产调控政策出台的预期也越发强烈。在住宅市场存在诸多变数的当下，不少开发商已开始试着把一些鸡蛋放在别的篮子里。不少原本仅以开发住宅或商业地产为主的开发商开始重视起工业地产这个曾经的“冷馒头”。

        3月底，富力地产在广州白云区的国际空港物流园项目正式挂牌，这也意味着富力地产正式向工业地产进军。无独有偶，合生创展的广州惠州产业园项目也即将上马运作。业内人士认为，分散公司需要承担的市场风险，是房企朝向多元化发展的结果。

富力涉足工业地产

        仲量联行最新的数据显示，今年第一季度，珠三角制造业呈现复苏，广州工业物业的需求持续攀升，当地零售商对物流园的租赁需求也显活跃。第一季度，广州工业物业整体空置率下降到了12.4%，租金环比微升1.2%。

        记者了解到，不少原以住宅开发为主的地产商渐渐渗透到工业地产领域。3月30日，富力地产投资达30多亿元的广州国际空港综合物流园项目正式挂牌。

        据悉，合生创展集团在广东惠州两个超大面积的产业园项目也即将上马运作。

        去年10月，合景泰富在广州开发区建立的企业总部基地科汇金谷进入市场，不同于传统的中央CBD商业物业形态，该项目引进了企业总部基地的概念，仲量联行广州工业部经理张宁表示，合景泰富的项目以总部基地的身份进入，是另一种形式的工业地产。

新的利润增长点

        记者在广州市国土资源和房屋管理局的官方网站上获悉，今年出让的多宗工业用地，均以底价成交，几乎每幅用地的总成交金额都不到亿元，且涉及面积较大。

        “相比住宅市场，工业地产的地价更为便宜，而项目总建筑面积的15%可作为配套建设。”张宁指出，15%的配套建设可以涉及酒店、公寓等商业地产形态。一般来说，开发商拿下的工业地块面积较大，15%的面积也相当可观，这也成为吸引不少开发商利润点。

        在富力广州金港城工业园高达100多万平方米的体量中，物流物业仅占约27万平方米，其他周边都用以开发商业或住宅项目；上述合生创展的广东惠州项目，其项目面积分别达3000亩和1000亩；此前，绿地集团与金山区合作开发的  “金山第二工业区”，其面积达4.9平方公里。有业内人士表示，如此大的面积，就算仅靠租金收益，也是一笔不可小觑的收入。

        据悉，当前不少的产业园，其配套都超出作为产业园的定位，都会涉及其上下游产业链的配套。“工业地产一般是政府和开发企业共同打造，占地面积大，前期所需开发资金多，但项目成熟时，其投资回报就比较稳定。”张宁说。

        “相比上海、苏州的工业地产而言，广州的工业地产此前一直没有受到重视，仅物流园项目市场份额相对较大，但近期我们调查显示，不少以住宅开发为主的地产商正在重启（工业地产）这一领域。”张宁表示，早期，广州一些大型开发商也拿了不少工业地块，但一直都未能将其作为真正意义上的产业园来开发，这可以说是开发商掘金的新利润点。

        富力地产执行董事吕劲也对外表示，工业地产较商场、酒店投资成本低，资金回报也比较稳定，未来将会是公司一个新的业务增长点。

投资回报可逾15%

        “这如同投资一样，不要将鸡蛋放在同一个篮子里面。”满堂红研究部主任肖文晓说，目前政府对住宅市场的调控意识很强，且住宅市场受政策的影响也较比大，未来有很大不确定性，因此，分散公司需要承担的市场风险，是房企朝向多元化发展的结果。

        在上海，复地集团、鹏欣集团、绿地集团、陆家嘴集团等知名大型开发商早已涉足工业地产领域。

        在广州，包括合生创展、富力、恒大、美林基业、珠江投资等在内的诸多原先住宅地产开发商也已迈进工业地产领域。据悉，地产龙头老大万科现在也正积极寻找机会介入工业地产，实现战略布局。

        据相关数据显示，工业地产的投资回报率一般为8%~12%、最高可达15%，若政府给予政策优惠，其投资回报率将高出15%。



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