上海紫园上述两栋别墅的低价成交似乎表明，上海楼市正与开发商热盼的小阳春渐行渐远。不仅成交量持续低迷，开发商新推房源的售价也开始呈现往下走的趋势。
每经记者 杨羚强 发自上海
早在2002年因首先推出总价超过一亿元的别墅，而赢得上海别墅“一哥”之称的上海紫园，上周以仅仅两套共4354平方米的成交面积，登上该市上周（3.1~3.7）商品住宅成交面积前3名。
而更令人意外的是，据佑威楼市通的系统数据显示，上海紫园成交的上述房源成交均价仅为24866元/平方米，远远低于6.5万元/平方米的网上参考价。而上海的另一家数据监测机构——中房信给出的监测数据显示，上海紫园最新成交的两栋别墅成交均价是56818元/平方米。上述价格虽然高出佑威楼市通的监测，但却远远低于网上参考价，也远远低于之前开发商的报价。
上海紫园上述两栋别墅的低价成交似乎表明，上海楼市正与开发商热盼的小阳春渐行渐远。不仅成交量持续低迷，开发商新推房源的售价也开始呈现往下走的趋势。
同一房源的两个估价
昨日，佑威楼市通提供给《每日经济新闻》记者的数据显示，上海紫园上周（3.1~3.7）有两套房源成交，面积分别为3182.64平方米和1171.59平方米。佑威房地产研究中心根据网上房地产的成交数据估算，紫园成交的上述两套房源的总成交金额达到1.08亿元，折算成每平方米的成交价，只有24866元/平方米。
而该机构从售楼处获得的报价为6.9万元/平方米。按6.9万元/平方米计算，其中3000多平方米的较大面积别墅，总价就应该达到2.20亿元，远远高于现在的参考价。
同日，中房信中国也为上海紫园上周成交的两套房源，报出了该机构的估价，成交均价为56818元/平方米。不过，这一价格，仍然与上海网上房地产提供的上海紫园参考价——65000元/平方米相去甚远。中房信中国此前对上述总面积超过3000平方米的别墅进行价格调查，发现上述别墅的对外报价高达5亿元。
为何同一房源却有了两种截然不同的价格，中房信分析师薛建雄给出的答案归源于两种不同的算法。由于，网上房地产并不公布每套房源的具体成交价，所以各机构针对具体楼盘成交房源的价格统计，都是按照机构各自的统计方法进行。
中房信中国的统计方法是，以网上房地产交易的总面积和总金额，减去前一天的总面积和总金额。算出当天的成交面积和成交金额。
佑威楼市通的计算方法则是根据网上房地产提供的楼盘的价格历史走势，以累计均价历史走势图（最近七天）上显示的不同时点成交均价，乘以不同时点的成交总面积，获得不同时点的楼盘累计成交金额。再以不同时期的成交金额互减，进而算出一段时间的成交总金额，据此估算具体房源的成交均价。
而由于上海紫园成交量稀少，网上房地产累计均价历史走势图（最近七天），只记录了1月26日和3月3日两个时间点的成交均价，因此上述方法可以算出上海紫园3.1—3.7日的一周内的总成交金额和成交均价。
21个新盘12个销售为零
中房信分析师薛建雄说，近期市场成交情况不佳，是上述别墅最终成交价格偏低的原因。数据显示，上周上海商品住宅成交均价仅为18549元/平方米，环比前周下跌了10%，同为高端楼盘的华润橡树湾以3.8万元/平方米的报价，推出了106套160-270平方米的大户型房源，也远低于市场预期的4.5万元/平方米。
不仅如此，根据佑威楼市通的数据显示，二月份获得预售许可证的21个楼盘中，有12个楼盘的销售率为零，其中甚至包括在去年底曾因为要求客户看房前先交40万订金而名噪一时的绿地蔷薇九里。
尽管，绿地蔷薇九里的销售人员否认说，上述楼盘销售情况良好。但网上房地产的数据显示，2月27日开始销售上述楼盘的100套房源，截至昨日尚无销售纪录。
由于销售乏力，开发商纷纷延迟销售日期。佑威楼市通的数据显示，上周上海市商品房新增供应面积为6.5万平方米，环比前周大幅下降了61%，其中，商品住宅新增供应面积为3.9万平方米，仅比2月底增加了5%。
开发商不得不再次试水 “小批多量”的方式，上周新增加3.9万平方米商品住宅供应，办出了六张预售证，其中“南郊别墅”单个项目就一次性办了3张预售证，每一张面积都未超过2000平方米，更有一张预售证的面积不足500平方米。
薛建雄认为，开发商纷纷延迟推盘销售，证明了上海楼市的“倒春寒”。造成上述现象的原因，一方面固然是去年系列的政策调控作用持续显现，也与“两会”期间高层对楼市的严厉表态有关。
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