六大住房需求集中释放 政府可开挖五条“泄洪渠”

吴志峰（国家开发银行高级经济师）

        当温家宝总理说出“要抑制投资投机性需求”时，我知道这句话的份量。

        我曾经撰文分析，中国房价飞涨的原因在于  “需求的集中释放”与“扭曲的供应”的叠加。房地产的需求和供应都有问题，但哪一方面的问题更大，在哪一方面出政策更有效，就大有讲究了。

六方面需求集中释放

        就供应方面来看，保障性住房的短缺是个大问题，但由于地方政府依赖土地财政拉动经济，指望其将财力大规模用于保障性住房建设有点不现实；地方政府主导的土地招拍挂模式把土地的供应变成“挤牙膏”式的供给，加剧了土地供应的稀缺。然而也应清楚的一点是，土地供应本身具有短期固定的特点，如果反映在供需曲线图上就是一条近乎垂直的供应线，这在全世界都是一样的。因此，除了保障性住房可以加强外，要想从住房的供应面挖出多少空间实在勉为其难。

        那么需求方面呢？笔者认为“需求的集中释放”表现为六方面需求的叠加：住房制度改革将原来计划经济福利分房制度下积累的巨大需求在短时间释放；中国巨大的地区差距、城乡差距将住房需求向生存环境相对优越的东部发达城市集中；商业银行改革期间的利润导向将住房信贷视为抓手，由此将潜在的住房需求大量释放；城市化进程中的拆迁改造将人们赶往住房市场；中国的人口特征也是需求集中释放的重要原因，上世纪60、70年代的婴儿潮，与80后年轻人的住房需求在这一时刻交织了；住房投资品属性被开发成吸纳大量流动性的投机市场，由此激发了巨大的投资和投机需求。当集中释放的需求叠加遇上低弹性的供给时，其结果就是房价暴涨和房市泡沫了。

        这六方面的需求通常被房地产商和相关利益人群解读为“真实需求”，以此作为支撑房价暴涨的理由。实则不然，需求的集中释放实际上是不合理的政策造成的。因为住房虽是私有物品，但住房的价格却有很强的公共品性质，当高高在上的房价压抑民生、抑制消费、影响金融和社会稳定时，政府理应快速出手压抑高房价，就像通货膨胀出现时各级政府应出面平抑物价一样，政府对房市泡沫有不可推卸的责任。

着力疏导  抑制房价

        在需求释放方面：其一，在住房制度改革中应分步市场化，不能将过去几十年积累的住房需求集中推向市场；其二，由于中国贫富和地区分化严重，而且只有少数大城市尤其是北京、上海、深圳等一线城市具有较好的社会生活环境，这样全国的富人向少数宜居城市集中。如果允许自由购房尤其是银行贷款购房，那么少数富人完全有能力将大城市的房子买光。因此政府以前不对住房户型面积和二套以上住房加以管制是非常错误的；其三，政府没有疏导住房的投资需求，民间资本缺少合适的投资渠道，使住房的投资品属性过于突出，市场投机炒作之风过于泛滥。

        笔者认为，要迅速扭转房价持续上涨局面，政府应着力在疏导住房需求方面下工夫，这样才会收到实效。具体是：

        第一，首先应考虑人民群众基本的住房需求。住房制度改革前，中国实行的是福利分房制度，是住房货币化和市场化改革将住房需求集中释放，虽然房改至今已有12年时间，但对基本住房需求仍应加以疏导，不能集中推向市场。可考虑的是采用税收政策鼓励企事业单位与开发商进行定向房产建设，这种定向合同既可满足职工住房选择具备一定自由度，又能走专业化与市场化道路，可有效疏导部分需求。

        第二，政府应大力发展经济适用房和廉租房，这是将“供给”和“需求”结合的良策，一方面这些保障性住房的建设增加了供给，另一方面将群众的基本住房需求从市场上分流出来了。而且笔者认为，保障性住房的对象不能限于最底层的贫困户，而是要将“夹缝层”从高房价的噩梦中解放出来，可以明确每对城市夫妇有权力购买一套中小套型、有限产权的基本住房  （由此避免保障性住房分配中的腐败行为），对于已经购房以及为追求生活质量去购置高端商品房的人，政府通过一定额度的退税予以补偿。

        第三，商业银行发放按揭贷款本来是自主商业行为，然而考虑到现处于需求集中释放的特殊阶段，政府有义务对按揭贷款释放的潜在购房需求加以抑制，因此应及时调整信贷政策，比如将第二套房按揭首付标准提高到50％不失为可行选择。

        第四，通过开征物业税限制多套住房的购房需求。美国人均GDP是我们的10倍，社会高度发达，但发展至今一直保持了房价的稳定，就是因为没有将住房作为投资品，通过征收物业税可以有效抑制住房的投资需求，使住房真正恢复居住属性。

        第五，疏导居民投资渠道。通过发展资本市场，加快金融创新，营造有利的创业环境，使社会资金有可选的多层次投资市场和创业机会，分流进入房地产市场的投资投机资金。



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