取消预售制须先改《城市房地产管理法》

每经记者  徐奎松

话题缘起

        广西建设厅负责人1月23日提出，今年南宁市将试点取消商品房预售制度。消息传出后，立即引起社会的广泛关注。

        根据国家统计局公布的数据显示，2009年，在全国房地产企业的开发资金中，购房者预交的定金和预收款达15914亿元，同比增长63%，占开发商资金的26%左右。如果取消预售制，对开发商有什么影响？会不会造成由于开发商资金不足，导致开工量不足，从而引发房价上涨？此外，由于《城市房地产管理法》中对预售制度有明确的规定，开发商会不会拿这部法律说事？

        对于以上问题，《每日经济新闻》特邀两位资深专家为您解析。

开发商会拿法律说事？

        NBD：南宁市将试点取消预售制度，能不能行得通是个问题。因为预售资金是开发商的主要资金来源之一，许多开发商已经患上“预售”依赖症；另一方面，1995年实施的《城市房地产管理法》对预售制度有明确规定，开发商会不会拿这部法律说事？

        秦兵：开发商患上“预售”依赖症，核心是他们从预售中能解决很大一部分运转资金。一旦取消预售制度，断了财路，垄断集团的力量随时都会兴风作浪。在《城市房地产管理法》中，对预售制度有明文规定，而且当初政府出台  《城市房地产管理法》的初衷，是规范开发商的运作。但实际上，却给了开发商一个一次性收取房屋预售款的法律依据。

        商品房的开发到结束大致分为10个阶段：开发设想、可行性研究、申请项目用地、项目设计、征地及拆迁安置、筹措房地产开发资金、建设工程招标、施工、市场营销与策划和物业管理。

        从10个主要阶段不难看出，到了第5阶段，大部分开发商自己投入的资金就基本上花费殆尽，如何取得进一步开发所需的房地产开发资金，就成了开发商最重要的工作。由于此时开发商已经可以拿土地使用权抵押给银行，而建设工程费用可以由施工方适当垫付，因此顺利进入第8阶段——即施工阶段，这是没有什么问题的。但后续资金渠道尤为重要，商品房预售制度就是在这个时候产生的。依据我国《城市房地产管理法》相关规定，开发商在取得《土地使用权证书》，持有《建设工程规划许可证》，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日，在取得《商品房预售许可证明》后，就可以预售房屋给预购人了。

        为此，我估计南宁市只能在完善预售制度下功夫，完全取消的可能性不大。因为要取消预售制度，必须先修改《城市房地产管理法》，否则地方政府部门的规章是无法与法律这个上位法对抗的。一旦“守法”的开发商高举这张牌时，“试点取消预售制”只能半途而废。

        陈国强：南宁是二级城市，率先试点取消预售制度，其意义在于把争论多年的问题再次提出来，让开发商和消费者都有了举手表决的机会。地方垄断集团可能拿  “断掉资金链”和《城市房地产管理法》说事，但每个地区都有《城市房地产管理法》的地区性质的细则规定，预计试点的阻力肯定存在，试点进度不会很快。

取消预售制条件已成熟？

        NBD：每年全国“两会“上，取消预售制度是代表、委员的热点话题，他们普遍认为预售制度已经完成历史使命。

        陈国强：预售制度是特殊时期的权宜之计，最早起源于中国香港。房地产是资金密集型产业，香港地区在房地产起步阶段，采用了预售制度和更简单的卖楼花办法，目的就是为了快速筹集资金。现在香港已跨入销售完整商品房时期，预售制度早已被淘汰。

        而预售制度在内地的地区之间差异性很大。北京和上海等大城市的要求相对高一些，中小城市的要求就很低。但无论是大城市还是小城市，销售的都是毛坯房或者半成品，甚至有些中小城市完全是在卖楼花。他们的做法是，只要有了建筑图纸，政府主管部门审批通过，企业就可以大张旗鼓地叫卖，通过预售筹资。

        现在内地的房地产业已经发展成熟，很多大中型房产企业囤积了雄厚的资金，管理也很先进，在这种基础上依旧使用预售制度是说不通的。所以，建设部首先要考虑在适当的时候尽快退出预售制度；或者不要采取“一刀切”的方式，可先在大城市退出，中小城市缓一步，逐步退出，并立即过渡到要求房企给购房者提供准商品房阶段。

        秦兵：关键在于立法仅仅设立了预售制度，却忽略了配套监管制度，导致法律本身成为了“没了牙齿的老虎”。香港地区在设立预售制度的同时，附加了土地拍卖制度、测量师制度、期房转让制度、注册登记等配套制度等，而内地恰恰没有引进相关的制度，导致预售制独轮单行。我认为，要么完善制度，补齐四个轮子，并且制定“肇事”处罚措施；要么停止畸形前进，取消预售制度。

改变流程  楼市才入正轨？

        NBD：取消预售制度首先切断了开发商的前期资金链，一方面给开发商形成资金压力，另一方面购房者可以完全退出被动接受的不利局面。这样可以迫使开发商走自筹资金、银行信贷和征集社会资本的融资途径。“利息型”资金风险加大，这样更能体现出公平的房产交易吗？

        陈国强：取消预售制度后，首先是消费者的权益得到了保护，消费者能够买到眼见为实的完整商品房，不会像现在一样，交了钱，房子将来是个什么个样子？质量合格不合格？安全性怎么样？是不是与开发商宣传的一样？这些问题一概不知。一句话，就是房屋所存在的所有问题，购房者应该知道。如果是完整的商品房，消费者就可以按照房屋的质量决定是否购买，就不会有上当受骗的感觉。

        NBD：取消预售制后，开发商资金链断了，会不会造成商品房开发数量减少，导致价格上扬？

        陈国强：任何经济领域都是在按照一定形态发展，一旦改变了流程，供求流程短期内就会受到影响。取消预售制度，在短期时间内，可能会造成供给减少，房价相应增高，甚至出现波动。但是，房价未必就会出现暴涨，可以通过二手房来调剂，是有办法缓解的。过了这个临界点，大家习惯了新的流程，市场就会回归到正常的状态。

        秦兵：预售制度的取消，短期内会造成开发商资金链条的衔接困难，但也可以就此淘汰不合格的房企。更重要的是，我认为，预售制度不可能造成高房价，高房价的根源问题在于地方政府的“土地财政”等等。

        结尾语：试点取消预售制度，是确保房地产业健康发展的措施之一。南宁市能不能完成这一壮举，作为政府部门首先要认准一个硬道理：认准的事，就要干到底，而不是只搞轰动效应；其次，要引导并约束企业的流程转型，明确房地产发展方式转变的重要性；最后，《城市房地产管理法》应根据时代发展，适度进行修订，与时俱进方为上策。

        感谢两位专家的精彩分析！

　　对话记者  徐奎松

　　对话嘉宾

陈国强  北京大学房地产研究所

        所长秦  兵  北京市京华律师事务所

        律师



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