圆桌论坛一：2010年是房地产最复杂的一年

         主持人：  下面进入活动的第二个环节—圆桌论坛，论坛的主题是“实体经济冷暖与行业增长”，下面有请论坛主持中国投资协会会长张汉亚先生，论坛嘉宾：中国房地产研究会秘书顾云昌先生、交银国际董事总经理杨青丽女士、伊利集团副总裁靳彪先生、光耀东方董事长李贵斌先生、中国银行战略研究部副总经理宗良先生、北京久其软件股份有限公司董事长赵福君先生

         下面就把话筒交给嘉宾主持张汉亚先生。

         张汉亚：下面我先介绍介绍嘉宾，第一位是顾云昌先生，大家都知道他现在是房地产研究会的副会长兼秘书长，在咱们房地产方面是权威专家，他的很多讲话都被媒体所引用。第二位是杨青丽女士，是交银国际董事总经理，应该说是金融界的干将了。第三位是伊利集团副总裁，是一个生产企业。第四位是北京光耀东方董事长李贵斌先生，他是搞投资的，在投资方面确实很有成就。下一位是战略研究部副总经理宗良先生，也是一位非常重要搞银行战略的。最后一位是北京久其软件股份有限公司董事长赵福君先生，是IT方面的权威。

         今天我能主持这个会也很高兴，我想先说两件事，第一中国现在是一个投资推动的国家，因为我们现在是叫做工业化和现代化，基础是城市化。投资、消费和出口，消费和出口只是消费，如果没有投资形成的生产能力，你消费什么？你出口什么？刚才李滔葵说日本，日本那时候投资非常快，高速铁路都已经建好了，73年到89年的时候，主要是靠房地产，这时候投资占20-30%多，他的经济增长只有4%。到89年房地产泡沫后，他没什么可建设了，投资没有了，所以这20年一直属于低速增长，甚至经常负增长。一旦我们衣食住行所有都满足了，都够消费了，你说投资能上去吗？我们十年之内，也会出现像日本的阶段，这不是什么病，人类越发展越应该懂得，不要向大自然更多索取，不要生产更多东西，只要够用就行了。所以现在还是属于投资快速增长阶段，虽然总理也好，经常要说控投资，但要投资低了，他也不干。

          另外投资政府占的比例很小，4万亿什么概念？去年和今年4万亿，去年投资是22万亿，今年的投资也得达到25万亿、27万亿，这4万亿算什么？只是政府投资带动，大部分还是民间投资。只是专家说民间投资不少，其实民间投资只要是他认为能赚钱就投资，在座很多企业家也是，不挣钱我投什么资？我宁可炒股票。

          第二，无论什么东西，它都是供大与求的时候是价格上升，特别是在市场经济条件下。所以通货膨胀现在所用的都是生活用品、消费品，工业品供大与求多少年了？前几年的钢材、石油价格升那么高，我们的消费品还在下降，这个占1/3，农产品价格占1/3，农业很穷，国家每年计划提高农产品价格。前年说国际农产品价格上升很高，但政府喜欢城里人不喜欢农村人，把农产品压下来了，所以这个是国家控制的。

          第三，服务业价格，交通、水电，这些东西基本上都是国家控制。所以真正来讲，可能会产生问题就是农产品，但是我们农产品消费整体还是丰收吧，所以今年不会出现很严重的通货膨胀。刚才有嘉宾说5%以内，我觉得3%。本身通货膨胀是一种货币现象，我们老早的货币量就已经超过实物的生产量，所以今年通货膨胀不是像大家想象的那样。

           另外就是房地产，房地产价格上涨也是靠供大与求，首先在土地上搞供不应求，土地价格上涨了，就推动房地产价格上涨。还有股票，97年股票大盘股、新股不断发生，98年压下来了。本来2009年是价格开始上涨，到最后又是开始大量的发行股票，现在创业板上了。供大与求的时候，就别想股市再上扬。最近两个月，几乎每天都发新股，所以股价就是来回倒。

         下面回到主题，刚才房地产这个问题大家比较关注，很多专家提了，我们还是应该请顾云昌会长，让他谈谈他的看法。

         顾云昌：很高兴参加今天的会议。讲到房地产，应该说2009年是中国经济最困难的一年，但恰恰是房地产最火爆的一年，这一年的销售面积同比增加40%多，销售额同比增加80%多。如何来看待这样一个现象？

        我曾经在几年前对中国放了描述用了三首歌，现在我觉得这三首歌还是非常管用的，第一首歌就是《千年等一回》，一千年等了这么一回中国人买房，这么大的量，房改和城市化。第二首歌叫《让人欢喜让人忧》，2009年出现爆发性的下跌之后，房价开始了上升，这种现象不是现在才有的，2007年甚至2005年的时候就开始出现了，原因在哪里？在我看来，这个问题有世界性的问题，就是通货膨胀的预期或者流动性过剩的问题，钱多的问题，也有中国土地供应量的问题。总的背景是土地不紧张，土地紧张是中国特有的，因为现在的地和财税体制造成的土地紧张。

        张汉亚：现在大家都对中国的房地产谈房变色，这个对我们房市有什么影响？

       顾云昌：如果说2009年是一个非常明确的方向，2010年看来是最复杂的一年，因为在这个前提下面，我们感觉到整个房地产市场调控有三重目标，一重目标就是要继续保持房地产的增长速度，稳定房地产增长。但是同时，又要抑制房价上涨过快。

         张汉亚：能达到目的吗？

         顾云昌：现在看来的确有很大的难度，如果说我们能够把握得好一点，可以达到目标，经济增长的稳定归根到底就是增加供应量，增加了供应量既满足了目标，又增大了供应量。但今年的情况是有一个希望的，房地产06年小年，07年大年，08年小年，09年大年。能够保持一个增长，现在加大普通商品房中小套型来满足市场的需求，这样保持销售的相对稳定，同时房价也能保持一定的稳定性，抑制过旺的需求，把投资、投机的需求抑制掉。

        现在房地产市场不是堵的问题，把人民币堵在门外，但钱跑哪儿去了呢？总有地方去处，如果没有地方去，经济热不起来。其他实体经济的情况既有堵还要梳，现在紧缩人民币也是一种梳的方法。

         现在从中央到地方的政府，调控的力度增加，这次有一个好处既增加供应又抑制需求，而过去07年是光增加供应而不抑制需求。

         张汉亚：你认为还是不错的？

         顾云昌：对2010年市场还是有信心的。现在担心的是如果政策太紧了以后，销售下去，对我们真正实现小年，对宏观经济就不利了。因为房地产在宏观经济当中的地位和作用是非常明显的，它的量很大，老百姓买房去年花花4.4万亿来买，这是一手放，加上二手房最起码6万多亿，我们整个社会零售总额也就12万亿多一点，老百姓花了6万多亿来买房，如果买房去以后，对我们整个经济意味着什么？买房的钱不是大宗消费、大宗投资的。自住性需求还要保证，第一套房子的政策很宽松的，没有什么变化，有些变化还增加补贴呢，但第二套房子缩紧，这是非常明确的。

         张汉亚：李贵斌先生投资家曾经在烂尾楼上这方面确实是大显伸手，把烂尾楼改变成一个好楼。你对今年的房地产有些什么样的看法？

         李贵斌：大家下午好！刚才顾会长讲的我也很受启发，今天这个会议题目就是“2010中国投资年”，如何树立信心，如何靠智慧。我是搞实业的，不是搞研究的，所有搞实业的公司是以城市综合体开发为基础，以投资收购城市的烂尾楼为重点。对2010年这个形势，在几个论坛会上也有问到我，2010年将会是什么样的？我感觉可能第一季度市场会出现一种恐慌，市场有一点的疲软。未来的形势还得是供销两旺，也就是说供应量还得加大，需求量还得加大。为什么？一方面中国要建设小康，城市化进程，经济发展，就决定了在这个转型期就需要好多的住房。恰恰这一时期通过30年的改革，老百姓手里的钱特别多了，这个数据大家要比我清楚，存款花到市场里面去，其他的投资究竟是什么？中国人讲究衣食住行，由于需求关系，一方面加大供应量，一方面促进房地产的健康发展。

        近期政府出台了一些政策，可能对稳定房价，还有打击投机炒房有很好的作用。从大的趋势来看，房地产业是国家经济的支柱行业，它关系到民生，国家肯定会支持。我就说这些。

        张汉亚：谢谢您！今年可能会存在信贷收紧问题，这个问题银行业是最清楚的，宗先生说过2010年信贷初步收缩预期已经形成。究竟我们银行的供给量有什么变化？对房地产行业是否有影响？

         宗良：2010年银行业整体的发展还会处于稳定增长的局面。有几个方面特别值得重视，第一从银行的经营环境上来看，有利有弊，从总的宏观经济环境上来看对整个银行业比较有利，但是不像去年一样比较宽松的环境，今年在总体发展的节奏上人民银行有一些要求，银监会也会提出一些监管的要求，所以会面临一些要是。

        从总的发展规模上来看，今年总体上总量相比于2009年会趋于下降，但今年的重点应该是在结构调整。从不同行业的趋势上来看，可能在一些已开工的项目，还有一些新的项目可能会得到加强。比如说像有可能在今年房地产业、政府融资平台会受到一定的控制。

        张汉亚：是否会出现烂尾楼让李先生有活干？资金后续不够了，有没有这种可能性？

         宗良：对小的公司、规模实力比较弱的公司，有可能在资金上会受到一定的影响，受到影响之后，有一些公司开发的项目有可能面临较大的资金压力。

       从整个情况来看，我觉得2008年是量价齐升，2009年是处于另外一种状况，量涨价跌，今年应该说量总体上趋于下降，但价会逐步上升。所以今年的银行业应该渴望保持一个比较稳定，但又不会太高的增长速度，估计在10-20%之间这么一个水平。

         张汉亚：谢谢！杨女士也是金融界的，刚才宗先生讲了对银行资金的看法，房地产应该是利润率大户，今年金融界对房地产到底采取什么样更好的政策呢？

          杨青丽：非常感谢有这个机会跟大家交流。房地产确实是全国老百姓关心的话题，我现在比较关心的是，因为今年面临跟2008年、2007年类似，开始收缩了。当时我记得很清楚，很多人站出来说紧缩了，房价跌，这样对经济很不利，你要保经济必须保房价。走到今天，特别是美国次贷危机发生以后，大家对房地产的价格、房地产业的发展可能有了更多理性的认识。

         今年我们怎么看房价下跌跟GDP的关系呢？这也是我的一个疑问。我的想法是，房地产的价格到底是一个什么东西？我们也提出来一个概念，房地产价格相当于股票的PE，股票的PE是相当于价格除以每股收益，房价的合理水平是居民的平均收入除以他的房价。它是有合理的基准的，不是说没有谱的，说土地有限。我们看美国当年房价涨得很多的时候，也是说土地有限，“土地有限论”适用于全球很多国家房价上涨的情景。

           既然它有合理的基准，现在我们已经远远超出合理的基准了。合理的基准是现在都要贷款，所以都要未来的收入折现回来。未来的收入是有风险的，经济三五年一个周期，如果一失业，立马就变成坏账了，国际上是3到6倍，我们认为这个倍数是合理的。但为什么很多国家远远超出这个水平呢？房地产是一个很特殊的产品，不是一个消费品。今年提出一个概念，把房地产列为消费品，不是投资品，怎么回归消费品这个今年是不是政府能有更多的工作来实施。政府也提出来增加中低价的房子的供应，但很多人说有难度，政府没有积极性。但这里面有一个环节很重要，大家以为地价和房价是有绝对相关的，总觉得只有地价高了，收入才有保证，房价也只往上涨。

           我们提出来一个想法，能不能在现在开发房地产的群体里增加一些不以盈利为目的的开发商？或者说自住型的，如果是自住型的这些人或者一个组织去拿到地，他一样可以公开竞拍，他可能出的价最高，因为我不赚钱，你楼面价可能很高，但是我也能接受，我只是自住的，这样政府也没有损失，政府依然能保证有财政收入，但又解决了房地产往投资方向发展的恶性循环。当然，长期可能要设置物业税、遗产税等等，短期而言，希望政府有一些切实的措施，否则还是受不了。

           张汉亚：刚才说了房地产，大家都知道，今年国家说要快速发展消费业。伊利集团应该说是消费产品行业里的名牌产品，靳彪先生您对国内的消费市场怎么看？是否还存在一些风险或者机遇？

          靳彪：大家好！因为大家都谈论的是经济政策、宏观政策包括货币投资，作为伊利一个乳业企业，我们是代表日用行业，我们的行业是跟普通老百姓日常生活息息相关的。这样的产品，我们作为企业来说，从来没有担心过经济危机，也就是说过去那两年美国经济危机我们不用担心我们的市场，可能唯一担心的是行业危机。

          本身我们产品第一它的单价比较低，第二又是消费者每天必须用的。这样的话，无论未来货币政策怎么变，经济政策怎么变，可能消费者在买房上会犹豫，我现在买还是未来买。在投资上会考虑，甚至买汽车这样的消费品会等价格的调整，但是没有一个消费者说明天牛奶涨的话我今天先买，或者明天牛奶要降价我今天先不买，消费者不会这么考虑的。所以，我们这个行业基本上有一个自身行业特征稳定的增长。

           作为我们行业怎么看呢？从过去来看，乳品行业基本上每年都保持着一个20-30%的增长速度，从我们自己比较乐观的看，2010年，我们这个行业的增长速度仍会在20%以上。尤其我们看到了国家一些大的宏观政策，比方说城市化的进程，大家都知道乳品绝大部分消费还是在城市，很多农村受制于收入水平、受制于他的物流销售条件的限制，在很多广大农村市场乳品的消费还是很少很少。随着国家城市化进程进一步的推进，随着农村人口收入进一步的提升，在这个广阔的市场，乳品将会取得很大的市场份额。

           所以说，在这两块，可以支持乳品业有一个长远更高的增长。作为具体行业来讲，大家都看到了，在2009年，伊利集团乳业方面的投资是整个行业中最大的，相信我们在2010年，整个行业的投资也依然会非常高。为什么我们这么有信心的投资这个行业而不是拿钱投资股票？是因为我们认为我们这个行业它在未来会有一个持续的增长，而且随着居民生活水平的提升，收入的提升，城市化进一步的发展，农村人口收入的进一步提升，伴随着未来的乳业会有一个非常好的前景。谢谢！

           张汉亚：看来企业家对经济发展还是非常有信心的。这里还有一位企业家，他是久其软件的老总赵福君先生，他的公司在IT产业里也是发展比较好的企业，他们这个企业去年到中小板上了市，而且一下子赵先生的身价就大大提升了。这几年你觉得整个IT行业有些什么看法？

          赵福君：我们所处的行业不像大家关心的房地产、金融、股市那么多的热点，但是软件业在科技创新领里面一个比较重要的产业，我们这个产业2010年国家将出台新的鼓励政策的一个行业。新的软件政策出台对我们整个软件行业是一个重大的利好，我相信大家应该除了关心房地产，更多关注于科技创新，特别是创业板上市，里面有很多好的企业。

           张汉亚：刚才各位专家和企业家谈论了对于2010年行业的总体看法，今天的主题是“信心与睿见”，在信心和睿见方面，我们每个人说一下，究竟在新的一年里，你们觉得在哪些方面可能经有发展？哪些方面还有些问题，如何去解决？

           顾云昌：对2010年的房地产的投资增长我是有信心的，可能要比2009年高一点，20%以上我估计没问题。但对2010年销售的增长是忧虑的，因为2009年的销售已经达到历史峰值，能保持2009年的水平就已经不错了。

          我想提出两个，现在全社会关注的是低收入住房问题，另外商品房买房者没问题，我认为应该关注第三者夹心层。中央提出来五种，一个叫经济租房、第二叫经济适用住房、第三廉租房，第四公共租赁房，第五限价房。后面两个是夹心层，我们过去对他们关心不够，在新的一年里应该关注他，关心他，让他买得到与他收入相匹配的房子，这恐怕是房地产市场稳定、增加供应量和社会和谐最重要的做法。

          第二，这次中央调控出来两个差别化，第一个叫信贷的差别化，第二是税收的差别化，我希望注意第三个差别化，就是地区的差别化，不要老拿北京、上海做例子，全国平均房价就4500块钱，不要讲房地产都是北京、上海，一定要注意地区的差别化在调控上，税收的差别化和信贷的差别化在各地方都影响有差别，这样才能使我们的房价保持一个均等的水平。

         杨青丽：刚才赵总说到他的软件跟房地产好像没关系，我认为是有密切关系的，为什么呢？中国的有钱人，钱到底往哪里投是一个很重要的问题，如果国家制度上没有放开，不鼓励民营经济的话，他没办法，只能做一些短线，投资房地产。所以我个人希望今年政府在鼓励民营经济的发展方面，出台更多更有实效的措施。

         靳彪：刚才我也讲了对这个行业非常有信心，因为日用消费品它是关乎国计民生，还关乎老百姓，尤其乳品跟每个老百姓的健康有关系。去年我们也看到，业内很多企业有的去A股上市，有的融到国际风险资本，有的去海外上市等等。这些资金之所以投我们乳业，也是看到乳业快速的发展。但是我们这个行业的特征，你快速是要的，但是一定要稳健，你企业再快速发展，不能说因为快速而失去了对产品的管理，对品质的控制，如果产品一旦出问题的话，行业可能会出现大的问题。

        所以说，在这里，我们企业一方面在发展，同时也大量投资到奶源基地建设，投资到了生产设备的工艺提升，投入到了质量监控等。也想借今天这个会场，对整个行业讲一个算是担忧吧，在快速发展过程中，大家一定要注重产品质量，注重奶源基地的建设，不能因为为了快速增长而恶性竞争，从而让这个行业发展出现了紊乱，导致行业大的危机。谢谢！

        李贵斌：和大家的观点比较一致，2010年关于投资问题，由于我是做企业的，还得考虑到今年的目标是什么，一旦国家进行调控，企业的发展也不至于很被动。

        再一方面刚才谈到我收烂尾楼的事，整个公司在山东、河北、山西，特别是去年在北京也收了两个项目，一个是终端产业，再一个就是现在的中央电视台东南800米有一个城市综合体，这个项目由于停止的时间比较长，从立项到现在12年了，20万平米，通过公司的运作，向国家上交了1个亿的税收，解决了5000人的就业问题。再一方面，盘活了20多亿的沉淀资金。当然企业自身也得到了很大的发展。去年12月26号开盘，已经卖到10多个亿，往外销售了4万平米。为什么谈这个事呢？由于我做商业地产，商业地产很大程度上就是商业，只有商业做好了，才有地产，才有收益，这个物业有了收益才有价值，有了价值价格才高。

          目前在山东、河北、山西开业的，一年上五个项目，基本上都满足，各个都挣钱，由于有一个好的商业管理团队。房地产价格跟收益息息相关，搞商业地产，就房地产的价格这一块来说，回报率有多高？除了它的升值以外，谁能算得了？目前房地产的价格是有点高了，控制这一块是对的。不过现在需求非常旺盛，老百姓很有钱。

        宗良：最后我想跟大家分享一个观点，银行业要在中国的经济结构转型中间发挥重要作用。一方面，银行业的发展依赖于宏观经济环境，如果宏观经济环境好，肯定银行业是没问题的。另一方面，银行业要做好以后，也会反过来促进经济的发展。

          在中央经济工作会议里面也明确提出要加快结构调整，特别提出两个方面，一个是城镇化，另外是促进消费，为什么这两个方面是核心呢？因为城镇化解决了一个很大的问题，就是一个人从作为城镇人口的消费和作为农民的消费是完全两个层次的，这个能解决的话是非常厉害的，而在这一块最核心的问题也可以说是“三农”的核心，也可以说是农民问题，如果把农民问题给解决掉了，整个来讲，可能带动中国消费的结构非常大的一个调整。

          在这里有一个观点，80年代初，采取的是包产到户，当时人与土地的关系，就是农民与土地的关系做了一个调整，维持中国的改革开放30年。下一次如果能把农民与土地的关系进一步的调整，有可能促进未来几十年带动消费的商机。所以作为银行，在促进中国的消费结构转型，建立消费主导模式方面，将会努力的发挥自己的作用。谢谢大家！

         赵福君：因为2009年在我们的行业里面出现了相关的概念，包括物联网、云计算，电子商务模式这些投资机会与我们的软件结合。

         张汉亚：因为时间有限，我们第一场论坛就到这里。各位专家应该说把想说的基本都说了，所以首先谢谢各位专家、各位老总，再谢谢所有参会的人。谢谢！