物业税年内出台无望“实转”或试点

每经记者  张敏  徐奎松  发自北京

        在房地产政策变化的节点上，对物业税的讨论已沸沸扬扬。

        针对媒体对“物业税‘空转’即将在全国试点”的报道。5日，不少业内人士向每经记者表示，住宅物业税的开征条件尚不成熟，但商业地产已经具备了开征条件，并有可能在今年试点“实转”。

年内预计不会出台

        针对此消息，昨日每经记者致电国家税务总局，相关负责人却并未给予记者正面答复。记者还致电曾进行该项试点的北京市地税局，其相关负责人表示，尚未得到通知，“具体还要听中央的安排。”

        据记者了解，自2003年5月开始，财政部和国税总局曾分3批在10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了物业税模拟评税试点工作，即“空转”试点。到目前，该项试点已实施了近7年。

        昨日，财政部财科所相关专家对《每日经济新闻》透露，2010年不会启动物业税，最快也得等到2011年。

        今年为什么不会实施物业税，财政部这位专家给出两个原因：一是今年还处于经济复苏阶段，推出物业税将对房地产形成很大打击。另一方面，根据税务总局每年的征税惯例，一般比较大的税政政策都是在年初出台。年初不出台，就意味着整个年度不会出台了。

        住建部政策研究中心副主任秦虹在接受《每日经济新闻》专访时说，将来是不是能按照房子的档次分类来先后征收物业税，要看《物业税条例》出台后的定论，现在不好说。按照国际经验，税率就是按房产评估价格的1%～2%之间浮动。物业税的周期时间，一般是3年到5年评估一次。评估后的时间段内，价格不动。

        秦虹解释，发达国家政府所持有的房产一般不卖，只是出租。中国将来是不是按照国情分类征收，要看《物业税条例》是怎么定的。

“物业税是必征税种”

        针对物业税要不要在中央与地方之间划分，秦虹说，所有国家的物业税都是地方税，没有中央税。房地产是不动产，因地而宜。在外国，地方的物业税是大头，占到50%以上，人家叫产财税或是不动产税。

        中国的物业税之所以迄今没有开征，很大原因是对个人财产的界定时间远远落后于发达国家。秦虹说，我国2007年10月1号才开始  《物权法》，之前的个人财产是没有法律保障的，所以不可能征收物业税。

        秦虹说，物业税涉及面很多、很复杂，要做大量的基础性工作。基础性工作做不好，开征物业税就没有条件；首先要把每套房的业主找到，把产权划分清楚。像过去那些危改房、经济适用房的共有产权，将来怎么个共有法？都得弄清楚。此外，还要把每套房子的价格搞清楚。

        “对于一户多房的怎么征收？要看今后出台的《物业税条例》的规定了。”秦虹称，理论上讲，房产税是财产税，谁拥有财产谁就要缴税。当然，在制定物业税时，也可能会考虑其他因素，像考虑稳定房地产市场和抑制投机性等附加要求。

        秦虹说，从长期看，物业税是必征税种，是调控房屋存量资源的有效政策措施。

或从商业物业起征

        “在国家调控房地产市场的大背景下，甚至不排除今年进行‘实转’试点的可能。”中央财经大学税务学院副院长刘桓向《每日经济新闻》记者表示，“实转”试点将可能从商业物业做起，然后逐渐转向住宅。

        据了解，目前商业物业的征税税种主要是房产税和土地增值税。按照规定，房产税依房产余值计征的年税率为1.2%，依租金收入计征的税率为12%；土地增值税则采用四级累进税率，最高为60%。

        刘桓表示，变更为物业税后，征收总额不会有太大变化，对商业地产市场的影响较小。同时，房产价值评估、征税主体统计等也可沿用原税种的统计方式，不存在技术上的障碍。

        上海易居研究院综合研究部部长杨红旭也表示，营业税优惠政策的终止说明，中央打压投资投机性需求的意图非常明显。他认为，针对大户型、高档房的物业税今年会加快推出，并极有可能先在部分城市试点实施。

细则仍需完善

        “物业税是地方税种，征收情况主要取决于地方政府的积极性。”北京著名房地产税务专家郭伟向《每日经济新闻》记者表示，目前，在土地增值税的征收中，地方政府就存在尺度不一的现象。

        郭伟表示，我国的征税成本在5%～6%左右，在国际上属于高成本之列。物业税的征收对象是所有房屋，属于遍地存在的“芝麻税”，这无疑会进一步提高征税成本。他认为，物业税的征收条件尚不完善，需要进一步明确相关的细则。

        前述接受本报采访的财政部专家称，物业税政策在中国还没有出台之前“空转”模式实验长达6年之久，这说明该税种开征的复杂性。



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