叶檀：物业税一定会开征 也必须要开征

每经评论员  叶檀

　　有关推出物业税的消息让房地产市场雪上加霜。

        物业税的推出，意味着投资性购房将遭到毁灭性打击，物业税推出之时就是房价暴跌之日。

        政府每年都将根据市场评估价对物业进行收税，使得投资房地产成为成本高昂的风险投资。当投资者等着收获房地产红利的时候，发现最大的一块红利被政府以物业税的形式拿走。此时，房地产泡沫将暴露出噬血的本来面目，现在大叫租售比不值一提的人，会发现原来租售比等数据是如此重要。因为以2009年的高房价，投资者无论如何也不可能在这辈子靠出租物业收回成本获得高额投资收益。为了降低物业持有成本、尽快回收红利，投资者唯一的办法就是抛售物业，但他会发现所有的房地产投资者拥有同样的想法，结果只有一个，投资者根本无法在市场上套现，能够收回成本已经是上上大吉。

        基于三个原因，笔者并不认为物业税马上会开征，但到下半年应该会有实收试点。首先，拥有数套物业的既得利益阶层将因为物业税，转眼从暴利享受者成为投资市场的炮灰；第二，基本的评估技术条件尚不具备，物业税在十个城市空转，其他城市的配套举措并未跟上。物业是自住还是非自住，信息是否联网，北京的投资客在海南的物业如何统计在内，都是大问题；第三，实体经济远未复苏，地方政府如果无法得到土地暴利，而房地产市场又成为被推倒的多米诺骨牌，地方经济马上破产。

        稳妥的办法是，物业税从商业地产开始起步，逐渐扩展至高端住宅市场，选择已经空转了数年的非一线城市进行试点。商用地产在房地产市场中本来就是弱势，商业不旺，租金下降，抛售者众多，征收物业税不会大动干戈，高端住宅物业才是投资色彩最浓厚的一块。

        从中国税收体制的完善来说，从中国建立公共财政的大方向来说，物业税一定会开征，也必须要开征。开征物业税有极其重要的意义，绝不可等闲视之，也不能只局限在房地产市场调控层面作为政府的投机性短期调控手段。

        物业税的开征，意味着中国土地市场的根本性变革。以往投资者只有70年使用年限，征收物业税相当于变相承认投资者拥有土地的永久使用权。对此大是大非，不可有丝毫动摇。

        开征物业税还意味着地方政府角色的转变，地方政府现在是地方国企的掌门人，是地方土地的垄断者。收取物业税之后，地方政府从土地市场的重要交易者转型为市场的监管者，他们所得到的最大收入不应该来自于土地出让收入，而应该来自于税收收入，所以开征物业税是厘清地方政府身份的一个契机。

        物业税从根本上来说是个财产税，从税收意义上来说有调节社会财富、损有余以补不足的作用。

        物业税是建立中国地方公共财政的开端。物业税是税，按照法律规定必须明明白白列入地方财政预算，这是改变地方土地财政的关键一步。以往土地收入不纳入预算，而纳入政府基金收入，近年来，国家先后出台政策要求将土地出让收入等非税收入全额纳入预算管理。但从国家审计署2009年7月公布的调查结果看，一些地区执行国家政策还不到位。抽查的10个省本级、23个市本级和41个县，2007年有848.26亿元非税收入未纳入一般预算和基金预算管理，占这些地区应纳入预算管理的非税收入的22.63%，其中16个市县超过50%。从结构看，上述应纳未纳入预算管理的非税收入，主要是土地出让收入626.42亿元和已收缴的国有资本经营收益44.56亿元，合计占上述848.26亿元的79.1%。也就是说，巨额的土地收入在公共财政体系外循环。

        2009年，70个城市土地出让总收入翻番，杭州、上海、北京获前三甲，而这些沿海城市也是受到出口下降冲击较大的城市。中国的房地产业已形成恶性循环。出于地方财政收支的考虑，政府不得不力保房地产，房价高涨催生了资产泡沫，使中国实体经济未富先衰。

        推出物业税不仅是对房地产投资者的冲击，也是对政府的约束，物业税绝不仅是政府收入的增加，让地方政府坐收税收与土地出让收入的双重红利，而是对土地出让经济的约束，是建立公共财政的开端，是税收公平性的体现。



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