每经记者 杨羚强 发自上海
临近年末，各方关注的房地产市场政策风云突变，随着今年以来地价、房价的大幅攀升，房地产市场迎来了新一轮的调控措施。
12月17日，财政部、国土部等五部委出台旨在打击“囤积”土地行为的 《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》。要求今后在土地出让中，拿地首付不低于全部土地出让款的50%，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年，特殊项目在两年内全部付清。这一规定被业内称为“土地新政”。
出人意料的是，就在土地新政出台的第二天（12月18日），上海嘉定数幅土地以超过底价400%的价格成交。对此，业内认为是开发商赶在土地出让金首付5成的政策实施细则出台前，赶紧抢购“低首付用地”。但开发商却透露，主要是看好当地城镇化发展建设的前景，准备建造中高端住宅。
一家外资投行的负责人更指出了高价拍地背后的行业风向标——开发商正在由高利润率向高开发量转型，善于搞城镇建设、能够大量建楼造城的开发商，将有望在本轮的宏观调控后受益。
上海土地成交溢价率频创新高
12月18日，龙湖通过招拍挂方式，在上海成功竞得嘉定区嘉定新城A15－1、B05－1地块，总占地面积约6.5万平方米，规划建筑面积14.55万平米，总地价为17.2888亿元，折合楼面地价高达11883元/平方米，溢价率达417%。
同日，江苏常发集团以9.1亿元拿下嘉定新城温泉路地块，楼板价高达12076元/平方米，溢价率425%，再次刷新了上海土地成交溢价率的新高。12月10日，在上海唐镇新市镇地块拍卖会上，绿城以16.611亿元的价格竞得一幅住宅地块的使用权，相比该地块的起始价3.4706亿元，溢价率为379%。
业内人士说，嘉定地区的土地价格在3个月内被推高了三成。
9月初，华润置地以14亿元拿下嘉定区南翔镇A07、A08地块时，8066元的楼面地价被称作“嘉定单价地王”。
11月，绿地以12.8亿元将嘉定新城双单路住宅地块收入囊中，成交楼面地价为8550元/平方米，溢价幅度270%。其后，保利以12亿元的价格摘取嘉定新城中心区C10－6、C14－2地块，楼板价已高达9724元/平方米，溢价288%。
一些业内人士认为，近日土地拍卖的高溢价或许和土地新政有关。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟说，不排除一些开发商在新政策正式实施前抢购“低首付”住宅用地的可能，毕竟对开发商来说，现金流是非常宝贵的。
城镇化建设或成转型之路
但对于上述企业的高溢价 “抢地”也有不同的看法。中国指数研究院副院长陈晟认为，上述企业高价拿地的行为应与五部委的相关政策无关。主要是受到上海三城七镇的城镇规划建设导向影响，尤其是在供地有限的情况下，未来上海又将优先建设保障型住宅，开发商可以获得的商品住宅开发用地将十分有限，因此龙湖等开发商可能因此而选择高价拿地。
他的猜测得到了上海龙湖投资发展兼营销副总高晚晴的证实。高晚晴表示，嘉定的城镇化建设投入非常多，区域逐渐趋于成熟，就在本周末，通往该区域的轨道交通11号线即将开通，这将进一步提升该区域的成熟度，龙湖因此选择在嘉定新城建造中高端住宅。
“中国经济下一个五年，会重点发展低碳产业和城镇化建设。”一家海外著名投资银行的负责人昨日（12月21日）在一个内部讲座上说，根据中国经济的发展需要，开发商正面临转型——向善于开发高利润率产品的住宅制造商、向有城镇建设能力的城镇建设者转型，类似万科、龙湖这样的地产开发商，很有希望抓住这样的机遇，在本轮宏观调控后受益。
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京沪杭投资客转购普通住宅加大后续政策制定难度？
每经记者 杨羚强 发自上海
“很难界定投资者和购房者之间的区别，这将使未来的宏观调控政策很难被细化。”上海一家房地产公司的老总近日感叹说。
中央鼓励消费抑制投资的宏观调控政策，并没有完全扑灭一些房产投资客的投资意愿，在19日和20日，北京、上海、杭州、昆山等地出现了相当一批投资客，与今年早些时候不同的是，他们不再购买高价位的豪宅，转而购买中低价格的普通商品住宅。
中国指数研究院副院长陈晟说，投资客正在“遵循”政策的方向，转而购买普通商品住宅，这将使投资者和自住型购房者更难被区分，而管理层不会抑制普通购房者的购房需求，未来宏观调控政策的制定难度将更大。
上海投资购房比例不降反升
12月19日，搜房网在上海发起“关注购房者”行动，对近8000名购房者进行调查，结果却发现投资客比例不减反增，由11月21日的28%增加至43%，且绝大部分购房者的总预算不超过160万元。
相比目前的市场供应情况，上述购买预算显然偏低。此前业内机构的统计数据表明，在上海购买一套普通商品住宅的花费接近200万元。上述调查数据与12月14日~12月20日上海楼市的成交数据不谋而合。
该周成交前5名的上海楼盘——绿地海珀华庭、恒盛鼎城、港新滴水湖馨苑等均是上海楼市中低价位的普通楼盘，最低成交均价仅为7834元/平方米，在前十名的楼盘中有6个楼盘的销售单价不超过13000元/平方米。在此之前的12月7日~13日一周，销售排名前十的成交均价13000元/平方米的楼盘总共只有3个。在此情况下，上海商品住宅成交均价为18480元/平方米，环比前周下跌了17%。
业内人士介绍说，上述热销的低价楼盘中，有相当数量目前价格虽低，但地理位置偏僻，并不适宜居住。购房者在那里买房仅仅只是作为投资而不是居住。
事实上，投资者不仅出现在上海。在临近上海、售价预计仅在7000元/平方米左右的昆山世茂东壹号售楼现场，《每日经济新闻》记者也看到了一批温州投资客的身影。
售楼小姐表示，其中有一些购房者早在一两个月前就买了VIP卡。这个双休日推出的新一批房源也将优先面向上述投资客。由于有了温州购房团的存在，一些由上海前往的投资客对上述楼盘也表示看好。
除了上述昆山楼盘，售价10000元/平方米出头的杭州金域三江楼盘也出现了一些投资者的身影。另据北京业内人士的介绍，北京市场的投资客比例也达到了两成。
投资需求难抑制？
明申集团市场经理邹进一认为，投资者的热情尚未扑灭，他们还在以很大的热情涌入楼市。虽然管理层对楼市的宏观调控政策已出，但之前的二手房营业税免税年限“2”变“5”，以及上周出台的土地新政，并没有直接命中投资客的 “要害”，他们仍然在涌向楼市。
中国指数研究院的陈晟则认为，投资客从购买豪宅转向普通住宅，一部分固然是因为宏观调控政策的导向，让他们觉得普通商品住宅市场的机会，会比高价格的豪宅市场更大；另外，普通住宅的贷款利率也相对豪宅要便宜很多，所以逐渐转向选择购买普通商品住宅。
但另一方面，国家仍然会继续加大对普通居民购买普通商品住宅的扶持力度，延续一系列购房优惠政策，投资者加入普通住宅的购买，无疑将加大宏观调控的难度。
一家海外著名投资银行的负责人昨天（12月21日）说，与2008年相比，2009年内地楼市的开工量并没有出现大幅度上涨，原因是高房价、高地价抑制了开发商大量造房。从政策层面来看，管理层显然希望开发商能增加开工量，进而拉动相关产业的增长。因此，未来的宏观调控政策，很有可能继续抑制房价的上涨。值得警惕的是，那些想购买普通商品住宅，赌楼价继续疯涨的投资客，或许会成为未来的“大输家”。
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