与股市上投资者的紧张情绪不同，不少开发商面对最近出台的调控政策，反而显得较为轻松。
每经记者 肖艳
本周最受市场关注的莫过于政府对房地产态度的急速转变，从部分取消二手房交易的优惠、提出遏制房价上涨过快，再到明确开发商拿地首付不得低于土地出让款的50%，政府的一系列楼市调控组合拳已经打出。
受此影响，本周房地产板块成为做空的主力，特别是在昨日（12月18日），房地产板块跌幅达7.38%，位居板块跌幅榜第一位，而在跌停板上，房地产股更是比比皆是。面对如此险恶的形势，投资者将该如何抉择，哪些需要回避，哪些又将有机会，券商又有什么最新研判？对此，《每日经济新闻》特意组织了下面三组稿件供读者参考。
截至昨日（12月18日）收盘，地产指数出现了罕见的11连阴的走势！12月8日至18日，地产指数跌幅已达16.57%，拖累同期A股下跌6.54%。而18日地产股更是开盘就遭遇雪崩式下挫，跳空后全天下跌7.38%。显然，地产股已经成了A股的重灾区。而造成地产股股价节节败退的主因正是近期政府出台的地产新政。
但面对政府出台的这一系列调控政策，房地产商开发商并不十分在意，在接受《每日经济新闻》记者采访中反而颇为轻松地表示，这些政策都可以化解。而券商分析师更是表示，地产股不会一蹶不振，明年房价即使零增长，甚至下降，也不影响地产公司的利润高增长。
“目前的政策都可以化解”
与股市上投资者的紧张情绪不同，不少开发商面对最近出台的调控政策，反而显得较为轻松。
“目前的政策都可以化解，对房地产市场的影响基本可以忽略。”一位小型房地产开发商对记者表示。“土地缴款的新规虽然对公司的资金造成一定压力，但是地产公司拿地的方式很多，比如从一级整理开始介入或合作开发。再说，现在大部分城市的地块都是国企拿的，人家不差钱，所以对行业影响不大。”
另外，2009年地产业的快速复苏也给地产企业提供了底气。一位有港资背景的开发商表示：“因为前期形势比较好，很多公司资金都很充裕。未来成交量上可能会有萎缩，但是房价不会下降，因为降价是房地产企业万不得已才会动用的手段。2008年主要是赶上了国际金融危机，地产企业才资金紧张，大幅降价。如果明年大的经济环境不恶化的话，企业只要不缺钱，肯定不会降价。”
至于个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，开发商表示，这提高了部分二手房的交易成本，但营业税都是转嫁给买方，如果是自住型用户，那会转而买新房，这对炒房有一定的抑制作用。
作为国内上市企业的地产龙头万科A（000002，收盘价10.59元），日前也对地产新政做出了回应。万科董事会秘书谭华杰就提出：“这对房地产开发商而言是一个利好。”谭华杰说：“房价的不断上涨对开发商而言反而是一个非常危险的信号，这意味着自住性需求将被抑制，市场需求不断萎缩，而宏观调控的政策风险也将不断累积。” 他还表示，一方面政策传递出的调控信号会促使企业疯狂扩张的节奏减缓，重新回归到以销定产的开发策略，并减少项目开工，最终导致市场供给较少，支撑房价在明年依然坚挺；另一方面，过热的土地市场会逐渐降温，有利于开发商拿地成本的降低。
未来关注房贷政策变化
而记者接触的部分分析师则认为，目前出台的政策还不足以造成地产行业的拐点，未来最关注的是房地产贷款政策的调整，而这项政策是否出台要看目前的房价泡沫能否得到抑制。
国海证券赵铎指出，土地缴款新规一定程度上有助于打击囤地，而影响成交方面比较大的营业税调整，这对二套房的成交有影响，对购买首套房的投资性需求也有负面影响。但是这种类型的政策只是提升交易成本，不至于形成行业拐点。他认为，新房的房价不会很快下降。经过2008年之后，开发商现在都是以销定产，在这种情况下，不存在过分高投入的状况，而企业资金面也较充裕，所以还不至于出现成交量一有萎缩就降价的情况。
2009年“新财富”房地产行业最佳分析师第一名国泰君安分析师孙建平在解读“国四条”时指出，由于执行力度等原因，未来保障性住房供应主要以一线城市为主；而增加普通商品住房有效供给的政策措施，加上地方财政压力，预计各地供地速度将加快，前期上涨过快的地价有望保持平稳甚至理性回调，进而有利于房价保持平稳；在供给上，“70%住房要在90平方米以下”的政策有望被重新严格执行，别墅用地将更为稀缺。北京、上海等房价上涨过快的投资投机需求会有一定程度回落。
上海证券沈莉指出，对于房地产政策而言，最直接有效的是房地产贷款政策，因此货币政策是要重点跟踪研究的，而目前针对房地产的货币政策包括利率优惠和二套房的优惠政策。国海证券赵铎认为，未来继续推出紧缩性政策的可能性也不是没有，但要看市场的反应，应该没有这么快。因为目前出口和消费对GDP的贡献都很小，投资还是带动GDP的主要部分，单纯为了控制房地产泡沫就停止政策支持的话，经济增长就会出现问题。“地产有泡沫是形成共识的，但是什么时候戳破泡沫，我觉得还要等经济平稳之后。”
明年业绩继续高增长
在近期地产股的疯狂下跌中，也闪现出机构出逃的身影。
12月18日跌停的大龙地产（600159，收盘价16.49元）的盘后龙虎榜卖出席位中就出现机构席位；而12月15日的云南城投（600239，收盘价27.47元）更是出现多家机构席位集体卖出的现象。对此分析师表示，由于市场担心未来还将出台更严厉的政策，因此在近期行业政策出台的高频期内，建议投资者短期不要参与房地产板块。
而对于地产股的未来走势，国海证券赵铎认为，地产股还不至于一蹶不振，还要关注未来成交量的数据。如果政策到此为止，地产的成交量能保持一定水平的话，那地产股还是有机会的。明年一季度贷款相对宽松，如果对商品房贷款不出台严格政策的话，那么商品房成交量也不会受到太大影响。他指出，根据历史经验，在经济刚刚复苏的阶段，地产股跑赢大盘的几率还是比较大的。
对于近期城镇化的提法，不少业内人士认为二三线地产股将有更大的机会。但分析师指出，这其实是个误区。
安信证券陶学明说：“一线地产股并不代表只在一线城市开发。万科在很多二线城市就有布局，而且就北京等大城市而言，边缘不断扩大，也是个城市化的进程。”他认为，新政之下，有开发能力的，资金实力强的公司将受益。
国泰君安孙建平指出，主流地产上市公司2009年、2010年保持40%的业绩高增长已基本锁定。2010年房价即使零增长，甚至略下降，也不影响主流地产公司的利润增长。因此他认为，如果一二线主流地产公司股价有适度回调，2010年PE估值在15倍~17倍之间，建议投资者买入。另外，他也继续看好看好二三线地产股，建议重点关注信达地产（600657，收盘价11.04元）、苏宁环球（000718，收盘价13.46元）、ST鲁置业 （600223，收盘价11.97元）、嘉凯城（000918，收盘价16.10元），积极关注名流置业（000667，收盘价8.22元）、建发股份（600153，收盘价12.53元）、北京城建（600266，收盘价17.02元）、卧龙地产（600173，收盘价12.69元）和中国宝安（000009，收盘价10.87元）。
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