近7成居民不满高房价 买房仍是投资首选

每经记者  曾春  发自北京

        央行昨日（12月16日）发布的2009年第4季度全国城镇储户问卷调查结果似乎印证了近日决策层再次将遏制房价过快上涨提上议事日程的必要性。

        央行调查结果显示，4季度有近7成（67.2%）的城镇居民认为当前房价“高，难以接受”，这一比例较上季提高2.1个百分点。

        而高房价又在一定程度上推动了对于未来房价上涨的预期，从居民的投资方式上看，房地产投资成为首选。

预期房价还会涨房地产成居民投资首选

        房价何时能下调，老百姓何时能买得起自己的房子，这才是大家关心的问题。虽然中央已经明确要遏制部分城市房价上涨过快的势头，但是房价飞涨能够因此而放缓暂时还不得而知。

        即便房价已经高得难以承受，但居民对于房价的担忧还将持续，央行第4季度全国城镇储户问卷调查显示，对下季房价，45.9%的居民预期将上升，较上季提高4.7个百分点,较1季度累计提高29.9个百分点。

        “我认为明年房价还是会涨，不过中央可能不希望房价上涨得像今年下半年这样快。”天相投顾金融房地产分析师石磊说。

        不少市场分析人士对未来房价依然看好。他们认为明年房价没有下降的压力,只有上涨的压力。因为目前楼市需求太旺，整个市场供不应求，房价不可能下降。

        市场的判断不无道理，居民购房的热情并没有因为房价上涨而受到影响，反而由于对房价上涨的预期增强，居民投资房地产的意愿在增加。央行调查结果显示，4季度，有42.1%的居民选择“更多投资”，居民选择“更多投资”的比例今年以来连续攀升，较年初累计提高13.0个百分点，恢复至2008年1季度水平。从居民投资方式看，房地产、基金和理财产品、股票分列前三位。

        社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞也表示，明年房价上涨的速度会有所放缓，但是要指望短期内房价下调，这是不可能的。“要从根本上平抑房价，必须加大住房的供给，改变现在供需不平衡的状态。”

        牛凤瑞表示，今年部分城市房价已经超过了2007年的高峰期，这显然已经引起中央的担忧。明年房地产市场政策取决于各方利益的博弈，如果中央判断房地产市场泡沫过大，那必定会加大调整力度。而如果仅仅为满足居民住房需求，防止过度炒房，那中央调节的力度势必会比较温和。

下季度货币政策66％银行家预期保持现状

        “今年房价上涨过快与宽松的信贷政策有很大关系。”天相投顾金融房地产分析师石磊说，由于贷款利率偏低，贷款成本降低，从而极大的释放了需求，而楼盘开发有一定时间周期，供求不足造成了供需不平衡，这是房价被抬高的重要原因。

        国金证券首席经济学家金岩石表示，货币政策要调控货币的供应量，今年以来，广义货币（M2）供应量的增长速度从年初的18%到9月超过29%，因此通货膨胀的预期不断增强，催生了股市楼市的非理性繁荣。

        因此，明年货币政策的走势对于房地产行业的发展将起着至关重要的作用。

        刚刚结束的中央经济工作会议提出，明年将继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，虽然适度宽松的提法与今年一致，但是不少专家认为，今年货币政策略整体上表现为过度宽松，明年将逐步回归适度宽松。

        兴业银行资金运营中心首席经济学家鲁政委表示，除了关注货币供应量之外，货币流动速度也需要重点关注，这就是说人们对于房价上涨的预期在加强，从而导致了居民购房的热情不减。

        “今年中央经济工作会议定调比较灵活，明年是否一直适度宽松仍无法定论。从历史来看，货币政策定调只会对来年第一季度产生明显的影响，随后货币政策会根据经济运行情况进行适当的调节。”鲁政委说。

        不过，据央行2009年第4季度全国银行家问卷调查显示，4季度银行家货币政策感受指数  （选择货币政策“适度”的银行家占比）为66.4%，较上季上升10.5个百分点，延续上季回升走势；对下季货币政策预期，66.0%银行家认为将保持现状。

        湘财证券最新报告表示，预计在实体经济不出现意外探底的情况下，明年新增信贷不会超过7万亿，相对于今年来说是真正的“适度”宽松。

        上述报告还认为认为，国务院常务会议决议提到的“金融手段”以及“差别化信贷政策”或意味着明年的按揭贷款政策收紧，其中一套房贷款收紧的可能性不大，二套房贷款收紧可能性很大，这样可以较有效的抑制投机性购房。在房地产行业保持平稳的前提下，按揭贷款政策收紧将有利于银行业的业绩。

        石磊认为,可以预见明年二套房贷肯定会趋紧,各家银行对于首付的比例也会严格执行，而利率方面也会适当偏紧，利用信贷政策进行调节会对楼市产生较大的抑制作用。



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