内地首现个人拍地俱乐部 欲联手“炒房客”造低价房

每经记者  杨羚强  发自上海

        在上海、温州、山西等地的个人买家先后在上海、苏州、芜湖、太原等地买地后，内地第一家个人拍地俱乐部昨日（12月2日）在上海徐家汇的一栋商住两用楼内挂牌成立。

        个人拍地俱乐部的一位成员表示，对个人而言，买地（获得土地使用权，下同）的成本更为低廉，而且从拍地开始介入，可以获取的利润更多。对此，业内人士提醒说，尽管买地的投资利润高于买房，但其中的风险也不容忽视。

        上述个人拍地俱乐部的负责人告诉记者，在成立个人拍地俱乐部前，他就已经看到了个人买地存在的风险，他成立这个俱乐部的目的，是把大量用于买地的个人资金，转化为项目开发资金，并建造中低价住宅以满足市场需要。

        渐渐升温的个人买地潮，或许有了新的发展方向。

原因：个人拍地利润高于买房？

        11月26日，临港新城环湖西三路WSW-C3-4-1地块开始出让，经过数十轮激烈举牌后以1.7060亿元成交，比起始价4779万元高出257%。据显示，竞得人是一位个人买主，名为“林巍”。

        在此之前一周的11月19日，在安徽省芜湖市举行的土地拍卖会上，一块标号为200926的地块被名为钱志勇的神秘男子以4.3亿元竞得。而在参加拍卖的11位竞拍者中，有5位以个人名义竞拍。

        克而瑞（中国）信息技术有限公司太原机构的负责人李峰透露，山西已经出现了煤矿主大规模买地的案例，9月至今，太原已有五六宗土地出让给个人，这些地块小的也有300亩，大的甚至达到1000亩。

        “买地的利润，一定会高于买房。”李峰这样解释个人买地的动机。这一观点被部分个人买地者认可，上述拍地俱乐部的成员严伟说，相比买房投资，买地的成本要低廉许多，而且从拍地开始介入，可以获取整个开发流程中大部分的利润。同时，他表示，土地的升值空间比房屋更高。

        上述说法得到易居中国和同策房地产研究咨询机构的数据支持。2008年1月，上海全市的商品住宅成交均价是11811元/平方米，而2009年11月的成交均价是18686元/平方米；土地方面，2008年1月，上海商品房土地拍卖的溢价率只有17%，而11月已经高达222%。

        “开发商‘囤地’三五年，不开发就能获取高额利润，这自然会引来效仿者。”卫明不动产智库的负责人蔡为民说出了部分个人买地者的心声。他认为，正是部分房地产企业‘囤地’带来的高利润，才导致了追求利润的其他行业资本进军土地市场。

风险：极有可能被“套牢”

        尽管买地的投资利润远高于买房，但其中的风险也不容忽视。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，个人购买土地后，很难再转让给其他企业和个人，而且土地开发对于个人来说难度太大。

        上述个人拍地俱乐部的会员全宏杰也认为，如果个人对区域规划不熟，对地市、楼市不了解，买地投资极有可能被“套牢”。

        蔡为民说，目前个人买地获取利润的方式，主要是“囤地”，但个人“囤地”的风险远大于企业。在他看来，开发商“囤地”只是暂时的现象，有关部门早晚会予以清理，届时，个人囤积的土地很有可能会被依照规定收回，导致巨额投资化水；如果考虑个人开发，个人自有的开发经验、资质、融资能力以及团队都是难以解决的问题。

办法：让“炒房客”造低价房？

        上述个人拍地俱乐部的负责人钱生辉说，在成立个人拍地俱乐部前，他就已经看到了个人买地所存在的各种风险，成立这个俱乐部的目的，是把大量用于买地的个人资金，转化为项目开发资金，造更多的房子增加供应量。

        钱生辉说，活跃在内地楼市的“炒房客”，对房地产市场秩序有干扰作用，他一直想设法将他们的投机资金引为可以利用的房地产开发资金。当市场出现个人买地潮后，他突然有了主意——和  “炒房客”合作，引导他们的资金去购买土地，进而一起建房，为市场提供大批性价比高的中低价住宅。

        他希望通过引用这样一种模式，大量建设中低价住宅，使既没有能力买房，又不够廉租房和经济适用房标准的“夹心层”有房可住。对于这一设想，易居中国分析师薛建雄表示赞同，但他表示，是否能成功，还有待实践的检验。



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