叶檀：房价将先涨后跌 别让经济毁于楼市

每经评论员  叶檀

　　11月29日，温家宝总理在南京会见欧元集团主席、卢森堡首相兼国库大臣容克，欧洲中央银行行长特里谢和欧盟委员会经济与货币事务委员阿尔穆尼亚等欧洲政要时指出，当前，各国宏观经济政策的重点仍然应该是应对危机、刺激经济增长。过早“退出”会使成果得而复失。温家宝指出，中国保持人民币汇率稳定，对世界金融稳定和经济发展做出了重要贡献。我们将继续按照主动性、可控性和渐进性原则，增强人民币汇率弹性，保持人民币汇率在合理、均衡水平上的基本稳定。我们希望世界主要储备货币也能够保持稳定。现在一些国家一方面要求人民币升值，另一方面又对中国实行名目繁多的贸易保护主义，这是有失公允的，实际上是限制中国的发展。

        人民币汇率升还是不升，这是一个事关中国经济前景的大问题。温总理的话并没有明确的结论，但似乎预设了如下可能，一些国家不能既要求人民币升值又增加关税，两者只能取其一。目前中国的人民币汇率正是沿着这一路径，以温水煮青蛙的方式逐渐升值：外部是贸易摩擦增加，内部是制造业成本上升，越来越多的资金用于社会保障，煤气、水、电的价格节节上升，而政府所做出的碳减排承诺，实际上是对所有的企业征收碳税。从表面上看，人民币升值压力不存在了，但从本质看，人民币升值压力被内部消耗了。

        我曾经表示，股市比楼市安全边际高，久享楼市升值红利的人哈哈大笑，以为这是书房中的迂腐之论。看看，股市来回摇摆，但楼市节节攀升，这难道不是最好的回答吗？但迪拜的物业泡沫崩溃给了高房价论者沉重一击，过度负债扩张总有一天会受到惩罚。中东石油美元信用犹在，阿布扎比的主权基金所拥有的美元完全可以满足偿债需求，迪拜世界却仍然难逃债务重组的命运，难道中国的豪华住宅会比迪拜豪宅更加禁得起挤压？别做梦了。

        高房价从来都是货币扩张政策的伴生物，而不是什么供需关系的作用。

        美国的土地供应宽松度远远好于中国，但美国的房价依然有涨落的周期。事实上，美国的房地产投资者眼睛看的是美联储，如果美联储实行紧缩的利率政策，如果美国的房地产不能用于抵押形成消费贷款，看看美国的房地产会如何？次贷泡沫，房价崩溃是唯一的命运。近日有媒体报道称，京、沪、深三地不少楼盘空置率高达50%以上，房价照样节节攀升，人手一套房与人手两套房的供需关系完全不同，难道要再造一个海上岛以满足投资需求吗？

        明年房价到底如何，取决于货币政策是否像今年一样扩张到无以复加。从目前来看，房价不会马上下跌，原因是宽松货币政策的延续性，以及维持人民币汇率稳定的需要。只要宽松货币政策基调不变，只要人民币汇率不上升，从短期来看，房价就有上升的空间，因为人民币升值或者资源价格上升幅度赶不上货币增加的幅度。

        未来房价如何则取决于中国制造成本的上升速度。有人说，奥巴马访问中国，居然不对人民币汇率施加压力就回去了。这显然是只及一点不及其余。中美在低碳经济领域的合作已经非常深入，11月17日发表的《中美联合声明》表示，“两国将通过技术合作、示范和政策交流，共同努力以成本效益高的方式提高工业、建筑和消费品领域的能效。”中美清洁能源联合研究中心确定清洁煤（包括碳捕集与封存）、建筑能效和清洁汽车为优先研究课题，并承诺未来5年对该中心投入至少1.5亿美元，两国各出资一半，中心在两国各设一总部。中欧峰会环保与新能源依然是核心话题，5月份的中欧领导人会晤，签署了《中欧清洁能源中心联合声明》、《中欧中小企业合作共识文件》和《中欧科技伙伴关系计划》等文件，为中欧在清洁能源方面的合作奠定了基础。

        双方撇开人民币汇率不谈，而专注于新能源，实质就是中国制造的成本与未来。由于传统资源成本价格注定上升，由于新能源在转型过程中的高成本，决定了中国制造成本的上升，也决定了传统豪华、高耗能的房地产模式是没有前途的，房价看涨期权的价格必然下滑。现在取决于中国经济结构、资源价格与新能源的发展模式。

        相对而言，股市的安全性要好得多，中国经济处于结构调整的阵痛之中，资本市场受到政策的呵护。事实上，目前对于股指的打压就是呵护的一种标志。虽然中国股市存在种种恶行，但监管层大力“捕鼠”，起码已经意识到了这一问题。由于三季度CPI环比大幅上升3％~4%，由于明年货币政策的紧缩，对于股市反而有一定的利好作用。可以相信，四季度的经济数据将远超前三个季度，企业的实际赢利将因此上升。

        中国经济很有可能毁于楼市，毁于地方政府、开发商与投资者的贪欲，如果政府试图拯救楼市，明年可能加息或者适时推出豪宅物业税。股市与现货黄金则是相对安全的避风港。当然，如果经济二次探底，那将使所有的投资品玉石俱焚，美元与黄金除外。



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