叶檀：通过租房市场调控房地产业

每经评论员  叶檀

        房地产市场要摆脱梦魇般的局面，必须从城市化进程与政府的中立性上做文章。

        高房价已经阻碍了中国城市化的进程，让越来越多的人成为边缘群体。由于房价涨幅远远超过了租金的上涨幅度，北京楼市租售比在11月首次突破了1：500，部分区域甚至达到了1比600，这意味着出租一套商品房至少要过40年才能收回成本，有的甚至需要50年，这还没有算上通胀、借贷种种成本。

        在商品房价格节节上升的同时，租房市场却在保持平稳甚至微幅下降。据我爱我家市场研究中心数据表明，10月份北京市月租金均价为2504元/套，环比下降了0.40%，较去年同期的2532元/套下降了1.11%。高端租赁市场的交易均价为5177元/套，环比上涨3.58%，较去年微涨0.66%。普通民宅租赁价格环比微跌了0.74%。上海和广州的租金水平几乎保持不变。

        这说明，在最基本的租房市场，由于不存在投资空间，没有成为吸纳货币的海绵体，租房市场价格基本保持平稳，因此以租房价格计的CPI保持稳定。既然政府以租房、装修等价格作为CPI中的居住类指标，那就让租房市场名副其实，发挥真正稳定中国房地产市场的作用，让居民通过租房实现居者有其屋的理想。如果中国的租房市场火爆，而房地产市场稳定，那么将出现令人羡慕的城市化进程。

        相比一手房市场，目前的租房市场冷冷清清，原因就在于租房市场存在天然缺陷，需要政府介入、维持市场稳定之处，政府踪影全无。

        租房市场一无安全感，法律既没能保护租房者的利益，也没有保护房东的利益。由于房租上涨、房东嫌贫爱富、坐地起价将房客扫地出门之事层出不穷。笔者曾听说上海一年轻大学教师因为不愿意向房东多缴纳200元的房租，回到家中发现家具全被扔在屋外，房门已经换了锁。动辄搬迁对于租住者而言是无法承受之重，在大城市搬一次家意味着重新选择工作地点，意味着布置的家具全部搬动，意味着重新寻找交通设施，搬一次家就削弱一次安全感，最终压垮租房者。

        德国法律对租房者权益的保护非常完善——如果租房者没钱支付房租，房主不能将其赶出去，而需要上法庭，提供证据证明租房者确实没有足够收入，而这一过程既费时又费钱。因此，虽然德国房价并不算贵，但有六成家庭一辈子租房。加拿大等国也对租住者实行严格的法律保障。

        租房市场二无制度保障。租房不能入户，这就让租房市场一潭死水；租房不能落户，新婚者根本不敢养儿育女，没有户口没有准生证不能在本地入学，试问，这一连串的问题有哪个部门认真解决了？如果租房不能落户，就会逼着所有的年轻人买房，在这种政策下仍然坚持把租房价格计入CPI，实在是让人无话可说。房价高怪丈母娘，真是滑天下之大稽。

        今年两会上，九三学社曾建议，为激活租赁市场，城市流动人口租房达到一定时间，即可转入户口。但有某些“专家”表示城市无法承受压力，目前只有一些城市的廉租房、公共租赁房能够办理落户手续。按这些专家的意见，中国永远不可能有发达的租房市场，大家全都挤入一手房市场，而投资者手握数套住房，任由房屋空置，浪费社会资源。一个最大的难题是，如果居民大批进入租房市场，以租房解决中国城市化进程中的住房短缺，政府的土地财政怎么办？笔者曾经说过，二次房改不如二次土改，政府必须放弃土地财政，必须放弃对土地一级市场的控制，没有任何一个大国是靠出售土地的收入来支撑政府支出、提供公共产品的，唯一的办法是通过产业振业、通过税收进行公共财政运作。以内地如此大的空间，向香港地区学习卖地，难道也想学习香港的产业空心化？

        房地产市场固然要摆脱对政府的依赖，首要条件是政府要摆脱对房地产的依赖。离开房地产利益链条，代之以公开透明的税收体制；解决租房体系存在的体制性漏洞，让中低收入阶层在租住房中安居乐业。

        房地产是中国经济的定时炸弹，地方政府喝了房地产收益的迷魂汤，不应该忘记银行的按揭、疯狂的投资比例。如不改进，中国房地产市场不会引发次贷危机，但会引发严重的货币危机。



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