银行贷款收紧 房地产信托红火

每经记者  马骏骎  发自上海

        “由于银行信贷开始收紧，加上明年有通胀预期，可以说一段时间以来房地产信托已经成为信托产品发放的主流，也是重点推介，从数量上看也有增长。”一家从事信托理财的财富管理公司人士在11月20日开幕的上海理财博览会上对《每日经济新闻》透露。

        上述人士介绍说，地产商的融资需求正在升温，这主要是因为一方面地产商从银行获贷是有额度的，而随着监管力度的不断加强，大部分银行都已经开始收缩信贷。同时，地产商从银行拿到的贷款资金在用途方面受到一定的限制，她举例说，“比如这块地的开发资金按照规定不能用于开发其他地皮。”这也是促使开发商借道信托融资的原因。

信托公司拟进一步涉足房地产

        摩根士丹利兼杭州工商信托有限公司执行董事钱骏表示，“很多情况下这些公司在银行没办法贷到款，因为银行对贷款有非常严格的要求，银监会有一些硬标准，比如银行的钱只能贷款不能投资，且银行更愿意同三个A、两个A评级的开发商合作，不管你的资产有多优秀，银行也不太愿意贷款给一个A或者三个B的那些相对实力较弱的开发商。”

        据记者了解，目前情况下，很多项目都开始通过信托类产品为开发商提供短期融资、一般期限在一年至三年之间，常见的投资回报每年可达8.5%~10%左右。数据显示，2009年1至8月集合信托规模约700亿元，其中房地产相关信托规模约202亿元。

        “银行贷款因为政策的原因不能放，对于开发商而言，如果不是上市公司，它就没有融资的渠道，所以开发商愿意稍微多花一点钱去做前期的开发。多花一点点融资成本对它来讲不是问题，”钱骏说。

        在沪各大信托公司都纷纷准备进一步涉足房产。上海国际信托副总经理刘响东透露，正在准备有关瑞士房地产基金的项目，明年上半年就将出台。刘响东表示，中国房地产受到了人口红利和制度红利双重因素的支撑。

        “长远看摩根士丹利一直是看好中国的房地产市场的，”钱骏表示。他指出，中国的房地产市场还处于转型阶段，因中国城市化进程仍有很大空间，预计未来随着中国GDP的增长，城市人口占总人口的比例在未来20至30年将不断增加，有望从40%增至80%，这将直接造成4亿多人口从农村逐渐走向城市。而中产阶层的不断扩大则将对房地产产品行成刚性需求。

抵押质押形式转嫁风险

        事实上，针对房地产信托的升温，此前已经有市场传言称，上海银监局向辖区内各信托公司下发《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，要求上海各家信托公司审慎开展房地产信托业务，防范房地产信托业务风险。

        在沪一家信托公司研究员对《每日经济新闻》表示，“上海银监局的态度向来都是比较谨慎的，因为从全国范围来看，上海属于信托业务较为活跃的地区，越是风险多，越要设置防火墙。”他表示，该公司也有考虑做一些创新，但所有创新还是必须先考虑到审慎原则和风险问题。他介绍说，该公司的房地产信托产品多和一些有名、优质的开发商合作，且通常情况下，要求这些地产商支付抵押金，“这就意味着一旦出现问题亏损的是地产商，不是我们。”

        上述财富管理公司人士则对记者介绍说，该公司通常要求开发商进行房产抵押或股权抵押，因此相对安全。

        钱骏说，“信托公司会有很多控制风险的手段，包括有的产品有超额的抵押，抵押率在60%以下，如果没有土地的话有的是对项目公司控制股权抵押，很多情况是在50%以上。除了这些抵押、质押还有其他控制风险的手段。”

        钱骏指出，在风险甄别时，应注意开发商是谁，要看它是不是龙头企业、是不是上市公司，同时物业类型也很重要。他还提醒投资者，相比股票、债券，信托产品具有流动性较弱的劣势，随时变现的能力相对较差。



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