备战REITs房地产信托继续升温

每经记者  胡俊华  发自上海

        “去年房地产信托火爆，是因为楼市遇冷导致开发商普遍缺钱。”一位信托行业的业内人士对《每日经济新闻》表示，“但今年房地产信托继续升温，不是因为开发商缺钱，而是他们看好楼市前景而产生的融资需求。”

        用益信托数据显示，今年三季度，房地产信托募集资金规模连续3个月位居各投资领域之首，其中9月份发行规模35.85亿元，占整个几个信托资金总额比例已经超过50%。

房地产信托继续升温

        房地产、金融、基础设施，一直是业内所称的信托业务的“三驾马车”，但这一传统在今年来屡被打破。

        “今年以来房地产信托升温，是随着上半年楼市突然火爆而来的，开发商看好未来发展而纷纷加大融资力度，从而促进房地产信托的升温。”西南财经大学信托与理财研究所信托行业研究员赵杨表示。

        数据对此提供了佐证。用益信托数据显示，今年7月份，信托公司发行20款房地产信托产品，发行规模28.16亿元，规模占比达到34.6%；8月份发行房地产信托产品17个，发行规模35.45亿元，发行规模占比44.5%；9月份发行房地产信托20个，发行规模35.85亿元，发行规模占比升值达到51.32%。

        房地产信托发行规模在10月有所下降。用益信托数据显示，10月房地产信托发行16个，发行规模20.84亿元，发行规模占比降至28%。“10月房地产信托发行规模下降，是受‘十一’国庆长假的影响。”用益信托研究员李旸对《每日经济新闻》表示，“从目前的情况来看，房地产领域依然是信托资金非常集中的地方。”

规模化、基金化运作

        在一些业内人士看来，房地产信托行业三季度以来已经出现明显的变革。

        赵杨指出，以往的房地产信托的模式比较简单，主要是对某个房地产开发项目进行信托贷款，但现在一些房地产信托已经不满足简单的信托贷款模式，而是希望进行业务模式升级，与大型的房地产开发商联手签署融资协议，为其提供持续融资。

        赵杨表示，房地产信托越来越表现出类基金化操作的模式，目前一些信托计划已经出现先有资金池，再从项目池中选择项目进行投资的现象，比如投资于某地的多个房地产项目，不再简单地为某个项目展开融资。

        赵杨坦陈，这些举动都表明信托机构正在积极行动，试图在房地产领域拥有更多话语权，同时希望为未来REITs的开展进行市场布局。

        李旸对记者表示，这些情况表明一些房地产信托已经摆脱以项目为中心的传统发展模式，呈现出大规模、基金化发展趋势。

高收益  风险也相对较高

        另一个吸引投资者的因素，则是房地产信托的较高收益。

        用益信托数据显示，今年9月，房地产信托平均预期收益率延续8月的强势，达到8.5%，虽较上月略降0.28个百分点，但继续位居各集合信托计划之首；今年10月，房地产信托的收益率为7.63%，继续维持高位。

        赵杨表示，房地产信托收益率相对较高，达到10%的收益率也是很常见的事情，“去年有些项目的收益率还曾经达到20%。”

        但高收益也意味着相对较高的风险。赵杨表示，“对开发商来说，虽然房地产信托投资较银行信贷的成本要高，但融资门槛更低一些。这对投资者来说，也意味着相对较大的风险。”

        赵杨表示，另外，一旦信托计划出现问题，信托公司不用负担责任，投资风险几乎都集中在投资者身上，因此，投资者不能忽视其中蕴含的风险。

        但也有业内人士表示，房地产信托投资风险较小，李旸表示，一般的房地产信托都会要求开发商进行相应的抵押，加上国内房地产业长期向好，因此，房地产信托风险可控，“目前为止，尚未发现房地产信托计划有做砸了的。”



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