治囤地关键是敢捅“马蜂窝”

每经记者  张敏

话题缘起

        囤地现象再次夺人眼球！

        这两天有报道称，三季度末，全国排名前10名的上市房企囤地规模已经达到3亿平方米。之前，SOHO中国董事长潘石屹在接受采访时也表示，中国有1/3的开发商不建房，以倒卖土地为生。还有报道称，土地长期闲置的现象在各地都有存在，其中不乏曾经名噪一时的“地王”。

        与此相对应的，是在失衡的市场供需关系下，房价疯涨，令普通百姓买房难。近日，有媒体报道称，在今年火爆的销售下，北京的房源存量被大量消化，现有存量仅够满足5个月的市场需求。而根据最新统计数据，9月份，全国70个大中城市房屋销售价格继续上涨，同比涨幅达到2.8%。已经有不少业内人士提醒，中国房地产市场已经充满泡沫，如果不采取措施，将严重危及宏观经济。

        除了开发商“囤地生财”外，还有开发商违规变更规划、调整容积率等乱象。在后金融危机时代，如何惩治楼市乱象，以确保楼市、宏观经济健康发展？去年底为应对金融危机而出台的房地产优惠政策，该不该废除？我们邀请4位资深业内人士，为您一一解析。

卖地比盖房赚钱

        NBD：各位专家，你们好！最近房地产市场话题不断，其中一个很重要的问题就是开发商“囤地生财”。我们从DTZ戴德梁行获得的报告是这样讲的：1998~2008年间，全国用于房地产开发的土地购置面积达到31.3亿平方米，而截至去年年底，全国土地开发量仅为19.4亿平方米，仍有近40%的土地滞压于发展商手中。根据各位的了解，囤地现象严不严重？

        陈国强：超过合同约定期限不进行土地开发的现象有很多，有些案例甚至比媒体报道的囤地时间更长。

        但是应该分开来看，有一种情况是主观的，即开发商有意去囤地；另一种是土地被迫闲置，由于资金、规划变更、拆迁进度慢等原因，开发商不得不暂时将土地闲置。对这两种情况的区分，我认为需要明确的文字规定，才便于管理。

        范小冲：我在各地出差时，经常能看到这种现象——施工现场被围墙围起来，但是里面并没有盖房子。

        造成这种现象有部分是因为资金和产权关系等问题没有理清，开发商无法开工建设，但是最重要的原因是近年来地价涨得太快。

        最近10年，一些热门区域的楼面地价涨了10倍以上，卖地比盖房子赚的钱更多。因此，开发商拿了地后，首先进行技术上的准备，做建筑设计、园林景观规划等，当这个规划做完后却发现，地价已经翻了两三倍了，结果规划也不要了，干脆卖地赚钱。

        王珏林：今年以来，房地产市场的各项指标都在增长，可以说回暖速度超预期，但问题依然存在，集中表现在：房价上涨过快、市场走势不稳定、个别地区土地市场过热、政策执行不到位等4个方面。

开发环节问题大

        NBD：这几年地价为什么涨得这么快？

        范小冲：有三个方面的原因：第一是土地本身供需比较旺盛，总体上是供不应求的；第二是土地的重置成本高。建设用地可以通过征用农地、规划建设新城的方式取得，但如今，在“18亿亩耕地红线”的约束下，征用农地越来越难，同时，新城规划不容易获批，拆迁成本也越来越高。年初北京西长安街拆迁时，每平方米都能补到3万，将来的地价能低下来吗？但是，最重要的原因，我认为还是土地财政影响。在很多地方，土地出让收入是最重要的财政来源，在土地财政收入的利益驱使下，某些地方政府会千方百计地推高地价。

        NBD：囤地会对市场带来哪些影响？

        陈国强：不进行开发，就无法形成有效供应，这就造成政府在不停地供地，但不管土地还是房屋，都处于供不应求的状态。这不仅影响了市场供应，推高房价，也造成土地资源的浪费。同时，如果政府只顾推地不管囤地，也会助长开发商的囤地倾向。

        曹建海：囤地是开发商实现盈利的重要方式。有些开发商手里可能有好几块地，但没有足够的资金去开发，怎么办？他就先开发20%，然后就去买地、倒地，通过这个资金继续开发，这虽然影响了开发进度，但并不违反相关的规定。所以开发商宁愿先拿地，也不急着开发，开发环节被卡了脖子。

        范小冲：开发商囤地主要有两个目的：一是通过土地升值获取利润；另一个目的则是在资本市场牟利。可以看出，参与这批IPO热潮的房企中，不少都握有大量土地，但反过来看，一旦市场情况出现变化，这些土地将给开发商带来大量负债，并造成资金周转困难，甚至将企业拖垮，这个问题很值得关注。

治乱象须严执法

        NBD：在我们现有的规定中，对土地闲置现象是有明确惩罚措施的。比如，超过约定期限一年不开发的，政府征收土地出让金的20%；超过两年的，政府可以无偿收回。有这样的规定，囤地现象为何禁而不止？某些地方政府是不是也有责任？

        曹建海：地方政府当然有责任！土地是地方政府财政收入的重要来源，虽然说“地方政府是土地的批发商，开发商是土地的零售商”，但二者的私人关系却远远超出了买卖关系。可以说，每个成功的开发商背后，都站着几个政府官员。所以，于公于私，部分地方政府都有纵容开发商的理由。

        范小冲：地方政府不去查处囤地行为，可能有两个原因：一是不好查，因为囤地现象很难界定。如果政府去查了，开发商找推土机推两下，说他们正在开工，政府怎么办？所以说，相关的管理细则需要进一步明晰；另一个原因是涉及到房地产管理中的潜规则，这里面有很多利益纠葛，谁都不想去捅“马蜂窝”。所以，别说罚金收不上来，很多开发商连土地款都没交齐。

        NBD：也就是说，治囤地关键是地方政府要敢捅  “马蜂窝”。那么，如果严格执行现有制度，囤地、变更容积率等乱象，能不能解决？

        王珏林：实际上，这种问题并不难解决。对于囤地，政府在土地出让合同中，可以跟开发商约定竣工时间，如果不遵守，政府可以不给指标，限制开发商拿地；变更规划和容积率现象也不难查，只要查规划部门就行，因为规划变更必然有原因，如果没有合适的理由，那就是违规的。我们现有的制度和政策很多，但为什么问题得到根本解决？我认为利益制约是一个方面，另外的原因是我们的管理水平跟不上，这与我国的经济发展程度和法制建设都有关系，是一个阶段性的现象。

开发商别再“赌”

        NBD：临近年底，去年出台的很多房地产优惠政策即将到期，虽然中央尚未表态，但是湖南、吉林等省份已经通过不同方式向开发商表示，2010年当地省级政府出台的房地产优惠政策不会取消。基于对今年经济形势和房地产市场的判断，各位认为政策是否会有调整？

        曹建海：我认为在下月的中央经济工作会议上，可能对货币政策进行调整，来纠正“4万亿投资”带来的过度膨胀的危害。在房地产市场，二手房营业税的减免政策应该终止，因为二手房已经成为投机的平台，甚至可以说是房地产市场的  “上证所”、“深交所”。只有终止二手房交易的各项优惠政策，才能降低投资投机性需求的活跃度。

        王珏林：实际上，地方政府拍土地收入很大，我认为应该拿出一部分来补贴给相对困难的群体。否则，地价高了，房价也被推高了，大众的消费能力却没变，更加买不起房子了。此外，还应该大力推进廉租房建设，除了廉租房外，剩下的住房供应由市场来解决。这两个方面缺一不可。

        范小冲：企业应该看清楚的是，目前房地产市场的火热，是靠大规模的政府投资、充足的货币流动性带来的，行业自身的问题并没有得到解决。就像中国应当转变经济增长模式一样，企业也应当转变发展模式，依靠产品、品牌去赢得市场竞争，而不是在土地和资本市场上投机、牟利，这种“赌徒心态”是经不起市场考验的。

        NBD：谢谢各位专家的精彩点评！另外，我们得到一条最新消息，就是近期炒得沸沸扬扬的囤地现象，已经引起决策层的高度关注。国土部将于近期启动一场全国范围内的土地调研，目的直指囤地，近期各地频繁出现的“地王”也在调研之列。当然，我们更希望囤地问题能够得到很好地解决，让楼市回归理性、健康地发展。

　对话记者

每日经济新闻记者：张敏

　对话嘉宾

曹建海中国社科院工业经济研究所研究员王珏林住房和城乡建设部政策研究中心副主任陈国强北京大学房地产研究所所长范小冲阳光壹佰置业集团常务副总裁



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