REITs大动作 物业评估机构门槛趋严

每经实习记者  曹顺妮  发自北京

        REITs（房地产投资信托基金）行业苦盼的制度建设，目前有了新动向，在关系整个行业走向的重要环节——物业评估方面，提高评估门槛、要求独立性、可操作性，以及银行间市场、交易所市场两个市场标准的统一化等实质问题上，政策将会出现大变化。

        21日至22日，住房和城乡建设部房地产市场监管司牵头央行、银监会、证监会、发改委等机构，召集多家房地产评估公司等齐聚一堂，为即将出台的《关于房地产投资信托基金物业评估管理有关问题的通知（征求意见稿）》（以下简称《通知》）和《房地产投资信托基金物业评估指导意见（征求意见稿）》（以下简称《指导意见》）进行“批判性、建设性的研讨”。

        同时，据证监会人员透露，证监会拟公布的REITs试点管理办法，也已基本成型。

【共识】

评估机构资质标准不应模糊化

　　  评估机构资质的模糊化，成为研讨会的众矢之的。

        主管REITs物业评估规范的住建部，在对《通知》征求意见时，参会的所有机构都指出，评估机构资质以及评估师资质过于宽泛、没有量化标准，这对整个行业规范将不利。

        原来，《通知》中规定，“被遴选的评估机构应当职业道德好、社会信誉高、质量控制制度和其他内部管理制度健全并有效执行，具有一定数量能够胜任房地产投资信托基金物业评估的专业人员，法定代表人或者执行合伙人应当在本领域内具有较高的业务水平、较大的行业影响和较强的社会责任。”

        “这个要求对评估机构的选择有些‘软’，需要‘硬起来’，”清华大学房地产研究所所长刘洪玉指出，从当前REITs试点看，还需要缩小评估机构范围，采用量化标准，比如要求具备一级房地产评估机构资质的机构进入，还是一级、二级都可以？如果评级机构进入门槛太低，有可能重蹈美国REITs萧条十几年的悲剧，也将会提前终结REITs的寿命，这无疑是刚起步的国内REITs不希望看到的。

        对于“提高评估机构门槛”的诉求，深圳市国众联资产评估土地房地产估价咨询有限公司董事长黄西勤也深表赞同，她表示，资质不够的评估机构进入，将严重影响到评估环节的公信力。

        “开始不管住，以后势必管不住”成为参会人士的共识。

        为此，证监会也提出看法，称目前也在重点关注评估机构资质规范问题，因为评估环节是REITs发行、交易的“核心部分”，如果住建部对此问题不量化，证监会将考虑在推出的《银行间债券市场房地产信托受益券发行试点管理办法》（下称  《试点办法》）中将此“独立一章”，进行规范。

        而住建部承诺，《通知》将采纳上述意见，对评估机构资质做出具体化的规范约束，提高进入门槛。

        另外，证监会参会人员还透露，《通知》中提到的《试点办法》和《房地产信托投资基金管理办法》已经基本成型，对REITs的投资运作将按照上市公司要求，更多借鉴香港的做法。

【分歧一】

收益法、市场法体现利益博弈

　　  评估的真实有效直接决定着REITs的收益风险程度。对此，在评估技术的可操作性上，观点出现分歧。

        分歧之一是究竟该采用重视未来收益的收益法还是采用根据当前市场租金值的市场法评估。

        所谓收益法，就是委托评估机构对房地产未来预期出租收益减去所有费用和税收后的纯收益，再除以资本比率求得评估现价。

        《指导意见》规定，采用收益法评估出租型物业的价值，需要在评估报告中披露估价对象过去3年以上各年的租金水平和实际租赁收入及其他收入，在此基础上，预测估价对象未来5年以上各年的租金收入和其他收入。

        “香港未来5年，甚至10年的租金估测都有机构在做，因为香港房地产信息是透明公开的。”来自香港的戴德梁行估价与咨询服务北亚区总经理赵锦权说，内地要推广收益法评估，必须将市场信息公开透明。

        “这两种方法，实际上就是买卖双方利益出发点不同导致的。”一位参会人士指出其中奥妙。

        对于REITs投资者来说，关注的是自己的现金流和收益所得，主张采用国际通行的收益法，而对于REITs的卖方来说，关注的是房地产租金的市场价位，希望按市场法高价获益。

        因此，多位房地产评估公司表示，政策究竟支持哪种评估方法，实际上就表示对投资者和租户权益的保护程度。

        “原先考虑的是优选收益法，次选市场法，但这个提法会变，而对两种评估方法保持弹性。”张小宏透露。

【分歧二】

两个市场评估标准应否一致

        分歧之二在于REITs交易的两个市场——银行间市场和交易所市场，评估标准是否一致化？

        从2008年底国务院决定上海、北京、天津三地是REITs的试点城市后，REITs已经在悄然试水，究竟是哪个市场更活跃呢？

        中信证券股份有限公司就天津试点反馈的意见是，目前内地依然是以银行间市场产品为主。“天津试点REITs，涉及两种产品，一是银行间市场REITs产品，主要就是廉租房租金。一种是交易所市场REITs产品，以商业办公租金为主，但目前还处于和开发商讨价还价的阶段。”中信证券股份有限公司副总裁何亮宇介绍说。

        “廉租房租金REITs产品，虽然风险性小，但收益不高。”中信证券的高级经理翁少群指出，以收益不高的廉租房做试点，不具有市场代表性。

        针对内地两个市场问题，中金公司也提出意见说，能否对交易所市场的REITs产品和银行间市场的REITs产品采取有所区别的监管办法，但对评估报告可以采用同样的标准。

【趋势】

“一定要与国际接轨”

        研讨会的另外一个争论焦点集中到《指导意见》第五条关于“同一房地产投资信托基金的同一评估对象的物业状况评价、物业市场调研、物业价值评估，宜分别由不同的评估机构独立完成”。

        3个报告的独立性出发点是什么？这样做是否能保持评估的独立性、客观性？

        住建部市场监管司副司长张小宏表示，这条规定主要是借鉴香港的做法。

        来自香港的戴德梁行估价与咨询服务北亚区总经理赵锦权回应说，“在香港，3个报告保持独立，主要有两个目的，一是在上市时被要求独立放在招股书中，起到向公众公告、披露信息作用；二是为最后出具的物业评估报告提供客观的评估支撑。”

        赵锦权解释说，境外REITs全部采用的是交易所，不像内地有两个市场：银行间市场和交易所市场。香港REITs只能在交易所交易，受香港联合交易所和证监会监管，因此，必将按照上市公司的要求，严格信息披露制度。在这一点上，赵锦权希望内地REITs的指导意见  “一定要与国际接轨，让国际投资者参与进来”。

        “从《通知》和《指导意见》看，虽然在评估机构信息披露、评估方法等方面更多借鉴了香港和新加坡经验，但是否能在实际操作中做到是另外一个问题。”一位参会人士指出，目前试水的REITs产品，多数属于非优质资产，加上两个市场、两种评估方法，以及房地产市场的不透明化，都是阻碍REITs走向国际化的因素。

        “REITs走向国际化是趋势，但从目前政策看，还有更多努力的空间。”上述人士指出。

名词解释

        REITs，房地产投资信托基金。从国际范围看，REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

        从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式。REITs典型的运作方式有两种，其一是特殊目的载体公司（SPV）向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并以这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益，如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利。相形之下，写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定，因此，REITs一般只适用于商业地产。

        1960年，世界上第一只REITs在美国诞生。



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