每经记者 张敏 发自北京
“这块地不贵，我们拿这块地时不是拍脑袋决定的。”在近日举行的“2009中国房山长阳城市建设模式研讨会”上，万科北京公司总裁毛大庆表示。
9月7日和28日，万科分别以22亿元和29.3亿元的价格拿下北京市房山区长阳镇1号地和5号地，楼面地价分别达到6443元/平方米和5726元/平方米，高出房山区平均地价水平近三倍。
随着轨道交通建设的推进，北京市的郊区地块越来越受热捧。
根据房山区政府的数据，在万科拿地之前，房山区已经通过村庄整体搬迁改造的方式，节约出1.25平方公里的建设用地指标。同时，拆迁农民得到了每户62万元补偿款、或不超过160平方米安置房的补偿。房山区今年的土地出让款已达到了近70亿元。
据悉，中国系统工程学会正在将这种土地出让中引入 “投融资规划”的“长阳模式”进行梳理，准备上报相关部门，并拟在全国推广。
不过，有业内人士认为，从万科拿下长阳地块开始，房山区已经出现了“地王拉不动房价”的现象，这说明市场泡沫已经足够庞大。因此，所谓的“投融资规划”，也许只是一个营销噱头。
暴涨的“土地财政”
所谓“投融资规划”，是将长阳镇土地开发涉及的村庄拆迁、基础设施建设等各项费用折现计算，折合到土地成本后，看地价定为多少才能保持盈利。
据了解，今年北京市土地整理储备中心向房山区提供融资49亿元，其余资金由房山区政府和长阳镇政府负责筹集；待土地出让后，再偿还北京市方面提供的融资，增值收益则归房山区政府。
目前，仅万科获取的这两幅地块的土地出让收入，即足以偿还北京市方面的全部投资。
北京市房山区政府提供的资料显示，在长阳镇于2006年启动的镇区规划中，共涉及15个自然村，人均建设用地面积高达226平方米。房山区区长祁红向《每日经济新闻》记者表示，通过土地整理，将农民纳入到城镇社区或新村中来，人均所占建设用地面积可至少降低到150平方米，共可节约1.25平方公里的建设用地指标。
他表示，按其中50%的土地可用于出让、容积率为1.5来计算，可建设房屋约100万平方米。如果按照房山区现有1450元/平方米的出让土地招拍挂平均楼面地价，出让总收入为14.5亿元。
祁红向记者算了一笔账：按照1800元/平方米的建筑成本计算，根据15个村的合并搬迁补偿方案，可以初步测算村庄合并搬迁总投资约为35.5亿元。同时，长阳镇30条市政道路建设约需要12.06亿元，供电站等基础设施建设需要3.62亿元，小学等公共设施建设需要5.35亿元，公建设施共需支出21.03亿元。投资合计56.53亿元。
经过测算不难发现，单是万科、北京城建9月拿下的三个地块，总价就达66.4亿元，不仅弥补了投资总成本，还使房山区政府净赚近10亿元。房山区副区长吴会杰在 “研讨会”上表示，长阳镇年底前还将推出不少于100万平方米的土地。
周边新盘跟风涨价
地价高企直接影响到房价。《每日经济新闻》记者调查发现，作为房山区距离市区最近的城镇，目前长阳镇的在售楼盘中，“西棕榈滩”的均价为9200元/平方米，下月即将开盘的“原香小镇”均价为7500元/平方米。在整个房山区，楼盘均价仅为5000~6000元/平方米，甚至有3000元/平方米以下的房子。
记者发现，在万科拿下这两块地后，长阳镇的不少楼盘开始调高售价，调整幅度约1000~3000元/平方米。原定于9月中旬开盘的某知名楼盘也推迟了开盘时间。不少分析人士认为，按照万科的拿地成本，未来房价肯定要卖到1万元以上，这也是周边楼盘涨价的重要原因。
有业内人士表示，由于永定河的存在，房山区长期以来承担着“泄洪”的功能，政策优惠较少，发展也相对滞后。体现在房地产市场上，则表现为“价格洼地”。
这也许可以平抑市区高企的房价。中国人民大学土地管理系主任叶剑平认为，如果郊区的学校、医院等公共配套设施建设能够跟上，整个城市实现公共服务均等化，将有望在推高郊区地价、房价的同时，分担市区内的高房价，即产生“房价扁平化”的效果。
另一方面，房地产经纪机构美联物业的报告却显示，与大兴、通州、广渠路“地王”带动周边楼市价格上涨不同，长阳“地王”出现后的半个月内，该区域的二手房价非但没有上涨，反而下跌2%，二手房成交量也出现了10%左右的下降。
美联物业市场部总监张大伟表示，虽然房山区的在售楼盘都在涨价，但今年以来，房山区的新商品房空置率在北京各区县中一直排名前五，说明市场泡沫已经较大，更遑论拉低市区房价。
中国土地勘测规划院副院长邹晓云也向记者表示，由于市政建设周期较长，且该区域能够分流的人口和资源有限，因此，这并不是平抑房价的有效手段。只有释放城市中大量的空置房屋和土地，并通过金融政策抑制投资性需求，才能缓和快速上涨的房价。
消灭“城中村”？
曾帮助长阳镇做区域规划的北京大岳咨询公司总经理金永祥告诉《每日经济新闻》记者，在土地一级整理开发中，在做好镇区规划的基础上，提前将土地投融资规划引入，这种模式在北京尚属首创。
在通常的开发区规划中，由于政府缺乏资金，多数情况下只能先把“毛地”卖出，通过这部分资金来进行配套设施建设。这不但会降低投资人的预期，导致土地贬值，而且也容易因为缺乏整体规划，而造成 “城中村”、“断头路”，以及“钉子户”、“烂尾楼”等现象。
北京市规划委员会副主任夏林茂表示，如果缺乏规划，在城市开发建设中，很容易形成开发商“吃了肉，吐出骨头”的现象，其中，“藏污纳垢”的“城中村”就是典型例子。
夏林茂表示，目前北京市共有450个村庄需要进行“城中村”改造，花费的成本至少是千亿级的，这些本来应该从开发商的前期利润中支出的部分，不得不由政府买单。对于政府的财政来说，无疑是一个极大的负担。
金永祥向记者表示，除了长阳镇以外，目前房山区还有多个项目正在进行土地开发中的“投融资规划”。他透露，在为房山区做规划的同时，公司正在整理这种模式，准备由中国系统工程学会提交给相关部门，并希望能在北京乃至全国推广。
开发经验还是营销噱头？
表面上看，房山区长阳镇政府通过“投融资规划”出让土地，解决了公建设施配套的资金来源，提高了财政收入，是一种不错的模式。
但邹晓云表示，城乡结合部一向是较为混乱的区域，这或许与我国的城乡二元体制有关。做好科学规划是一种很好的解决办法，但最根本的问题在于安置好土地出让中的失地农民，而不是只专注于城市规划和“土地财政”。
另一方面，消费者也未必认同这种模式下产生的高房价。“如果明年长阳的房子能涨到1万元/平方米，那肯定是有泡沫的。”计划在北京西郊买房的黄女士向 《每日经济新闻》记者表示。和开发商不同，她对这个区域信心不足。“从长阳坐车到金融街，最少要花半个小时，还不算堵车的因素；同样是郊县，从通州到国贸只需要15分钟。”
日前，记者特意乘车从金融街前往长阳镇，驶出五环后，便发现虽然路况尚可，但道路两侧多是未开发的荒地，弯道较多，途中还经过一个收费站，全程用时40分钟。
根据规划，地铁房山线最早将于明年底试运营，全程时间将可能只有24分钟。目前在长阳镇的不少区域，开发商已经开始“大兴土木”，同时启动的，还有道路等基础设施建设。据了解，房山区政府正在与北京市政府协调，计划引入一些高校的分校区。
张大伟认为，即便如此，也很难让房山的房价涨起来。“燕郊早就建了‘大学城’，交通也比较便捷，但这么多年了，房价还是上不去，北京的有钱人显然也不会去燕郊买房。”
张大伟表示，与很多发达国家不同，中国的城市化进程刚刚起步，还未发展到城市人口向郊区回流的阶段。这个现状不是修几条地铁、建几所学校和医院、完善一些配套设施所能够改变的。
他表示，万科高价拿地或许是“战略选择”。鉴于万科一向谨慎的作风，未来两三年，这一点或与“地铁房山线”一起，成为很好的营销噱头。
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