开发商“地王争霸”产品创新抵御地价风险

每经记者  杨羚强  发自上海

        分析师认为，开发商的风险并不仅取决于所处的城市和自身的财务状况，更取决于产品竞争力：有些地块价格虽高，但可以开发出适合市场的产品，与一些低端项目相比，风险要小。

        在今年全国各地地王招拍挂现场，总是能够看到前地王开发商的身影。随着新地王的诞生，老地王曾经高价买地的疑虑，似乎顿时烟消云散。在“房价总是会上涨”的预期下，开发商你追我赶，将地价拉出了一条向上的曲线。

        在地王效应影响下，地王所在区域房价走出普涨行情。专家指出，开发商高价拿地后，不能单靠这种效应来拉升房价，要抵御高地价风险，必须要拿出创新性的产品。

龙湖、金地

推动上海郊区楼板价破万

        2007年底，上海青浦赵巷特色居住区8号地块被初进上海的龙湖地产以15.4亿元的挂牌价格摘得，楼板价达10672元/平方米，将上海郊区土地成交楼板价首次推上了万元大关。媒体当时评论称，龙湖是在“以一种疯狂的方式拿地”。

        继龙湖后，今年8月，金地集团以30.48亿元的总价、近14500元/平方米的楼板价拿下上海青浦赵巷10号居住用地，成为上海新地王。金地在竞拍时，第二轮报价比首轮的21.023亿元高出9亿元，直接把竞争对手逼退了场。

        金地和龙湖高价买地，直接刺激了房地产商布局上海。8月底，华润置地以35.22亿元购入上海嘉定南翔镇地块，每平方米楼面价约7500元，创区内新高。

        两家地产巨头联手造地王，也直接推动上海郊区房价上涨。

        在金地30.48亿元拍地后的一周，上海区域房价涨幅领先的几乎全部是郊区板块。其中，金山区成交均价上涨90.38％，成交量大涨64.52％；嘉定区成交均价首次破万，达10776元/平方米；松江区成交均价上涨14.32％；崇明县均价上涨33.76％。

志成、中海

没有最贵只有更贵

        熟悉楼市的业内人士说，国内楼市的土地价格和房屋售价并不是直线上涨的，而是盘旋式上升的。上海长风地区的两幅先后成交的地块，便反映了土地价格的上述规律。

        2007年9月26日，经过2个多小时、440轮叫价的鏖战，名不见经传的上海志成企业发展有限公司以11.04亿元的价格从众多竞争者手中抢下了  “普陀长风生态商务区4号东南地块”。11.04亿元的摘牌价，高出3.14亿元底价2.5倍多，折合楼板价约1.64万元/平方米。

        2008年，国内楼市急转直下，志成企业以损失超过3000万元土地保证金的代价退地。这幅地最后被志成系的另一家企业上海赢华房地产开发有限公司以约7.64亿元购得。这个价格与最初相比，下降了近1/3。

        开发商退地的案例并没有吓跑后来者。

        今年9月10日，中海地产以总价70.06亿元竞得上海长风地块，问鼎新任全国地王。该地块溢价率达129%，平均楼面地价达2.2万/平方米。新地王的诞生，让当地开发商和消费者信心倍增，周边二手房普遍跳价，幅度高达500~1000元/平方米。

富力、方兴

你追我赶逐高地价

        相比前两个案例，富力和中化方兴所拍的广渠门外10号和15号地块的时间更接近。两幅地王拍卖时间仅仅相差1个多月，但楼板价相差已达1000元/平方米。

        5月21日，富力在18家企业的虎口下，以3.4倍于底价的10.22亿元啃下了广渠门外10号这块  “硬骨头”，15140元/平方米的楼板价创造了当时北京的地价之最。拿下上述地块时，富力也透露出了一些忐忑，一再强调高价拿地，是因为对广渠门外10号有着深厚感情。

        富力的忐忑，很快就被中化方兴的豪迈一扫而尽。6月30日，中化方兴以40.6亿元的天价拍下了紧邻的广渠门外15号地块，这个价格较挂牌起始价16.47亿元高出了24.13亿元，折合楼面地价约16000元/平方米，成为北京招拍挂以来的新地王。

        两幅地王的诞生直接推动了周边房价的上涨。两幅土地之间的首城国际中心，今年7月之前的售价不过15000元/平方米，8月份已经涨到18000元/平方米。距离两幅地王稍远的禧福汇，价格更是由上半年的18000元/平方米涨到了24000元/平方米。

【专家观点】

抗风险能力取决于产品竞争力

　　上述几幅地王的案例，似乎验证了此前开发商的一个普遍观点：房价总是会涨，只要能够延期开发，即便地价拍得再高也不怕。然而，业内分析师认为，开发商高价拿地后，必须在产品上创新，才能将房子卖出去。

        方方地产咨询机构赵豫川提醒，并不是每个城市都拥有较大的楼市上涨空间，如南京、无锡等地的土地价格虽然比上海、杭州等城市低得多，但由于房价缺乏继续上涨空间，风险已经很大。

        方方房地产咨询机构首席分析师胡宗亘认为，开发商的风险并不仅取决于所处的城市和自身的财务状况，更取决于产品竞争力：有些地块价格虽高，但可以开发出更适合市场的产品，与一些低端项目相比，风险要小。

        胡宗亘表示，大开发商不惧高地价，因为其竞争力强，能拿出市场需要的产品；而缺乏竞争力的小公司即使拿地价格不算高，也会陷入困境。如万科、中海等品牌开发商由于拥有较高的品牌溢价能力，抗地价风险能力较高。另外，这些公司的财务情况相对较好，不需要短平快开发，风险也相对较小。相比之下，一些公司虽然购买了价格相对较低的土地，但是产品竞争力不足，无法卖出较高的价格，反而会遇到较高的风险。

        他举例说，绿城和仁恒集团2007年同时在上海新江湾买地，绿城的楼板价仅12500元/平方米，而仁恒集团的楼板价高达20000元/平方米。今年初，绿城将新江湾地块卖给了九龙仓，而仁恒集团却仍然持有土地准备开发。原因就在于，仁恒集团所购的土地容积率只有1.2，比绿城新江湾地块1.7的容积率低，因此拥有更多的产品创新空间。仁恒可以开发出更优质的产品，提高售价，以应对高价拿地的风险。



如需转载请与《每日经济新闻》联系。未经《每日经济新闻》授权，严禁转载或镜像，违者必究。

每经订报电话

北京：010-59604220  上海：021-61283003  深圳：0755-33203568  成都：028-86516389  028-86740011  无锡：15152247316